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高房價房地產投資術

高房價房地產投資術

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內容簡介

投資高房價房地產=高報酬!
兩岸三地大企業進場不動產前必定諮詢的專業團隊
首度公開關鍵投資 know how!

  本書作者群為研究兩岸三地的房地產專業團隊,
  所做趨勢分析已獲多家企業採納!

  內容理論與實務兼具,詳盡介紹房地產投資與管理的各個環節,包括:投資條件設定、投資項目獲得、投資評估、投資架構及流程設計、投資決策與執行、投資後管理等,可有效幫助投資人作出正確的分析與決策,按步達成投資目標,提高投資報酬率!

本書特色

  【以大量圖片解說房地產投資技術,降低閱讀困難度】

  以示意圖、流程圖、曲線圖、柱形圖、點狀圖、組織圖、照片及表格等方式呈現,可一窺房地產市場全貌。

  【以實際案例剖析,清楚易懂】
  針對重要的投資技術,搭配相關案例加以驗證,是培養房地產投資眼光的寶典!

各界推薦

  與簡博士的深入合作已有多個年頭,我們委託簡博士為宏泰的房地產顧問,進行房地產開發研究、調查、分析等,彼此建立起良好的合作信任關係。從宏觀經濟研究到投資分析判斷,簡博士的團隊均有一套嚴謹的分析方法,從全局出發,收集信息、分析資料、論證假設、推理現象、實做創造,成效斐然。──台灣宏泰企業機構總經理  林鴻南

  簡博士嚴密的邏輯、高效的分析、精確的判斷,構築起房地產業的科學理論與實務體系。不僅如此,簡博士還培養了優秀的研究團隊;團隊成員都來自上海一流大學,研究生畢業,在簡博士的帶領下,他們於房地產業積累的調查研究和分析推演功力,在實務中發揮了相當積極的作用。爲此,我與簡博士團隊有過多個合作項目,均受益非淺。──中國鋒尚國際董事長 張在東

  簡博士深知企業主對實務的渴求,因此,書籍內容更加貼近實務界,既是利於企業主的實操,也是企業主培養實務人才的必備工具書。我強烈推薦給廣大讀者。──前香港新鴻基集團主席郭炳湘先生首席顧問 現香港領匯房地產投資信託基金項目及資產發展總監 梁玄狄
 

作者介紹

作者簡介

簡倍祥


  臺灣政治大學企業管理系碩士、臺灣中正大學企業管理系博士,是著名的金融、經濟、房地產等領域的投資家和實操家。現任上海兆威投資管理諮詢有限公司董事長,並在兩岸三地多所大學授課。E-mail:benson@opivt.com

葛瑩

  上海交通大學電子工程系碩士,現任上海兆威投資管理諮詢有限公司投資部經理。近10年來,在房地產宏觀環境研究、投資城市評估、項目投資評估、項目投資後管理、專案產品定位等方面累積大量實務經驗。另外,也參與土地開發實戰,熟悉房地產開發的完整體系。E-mail:ge.ying@163.com

萬恒

  上海交通大學管理科學與工程系碩士。2006年起從事房地產等領域的市場調查研究及房地產投資相關工作,現任上海兆威投資管理諮詢有限公司研究部經理,負責多方位系統性的房地產市場調查研究,以及房地產項目的投資及管理等相關事務,累積豐富的理論與實務經驗。E-mail:waynewan@163.com
 

目錄

﹝推薦序一﹞房地產投資寶典/林鴻
﹝推薦序二﹞學術與實務的精采結合/張在東
﹝推薦序三﹞實操必備的技術指南/梁玄狄
﹝序  言﹞

Part 1 緒論
1.1 房地產投資的必備要求
1.2 房地產投資管理的主體
1.3 房地產投資管理的對象
1.4 房地產投資管理的特點
1.5 房地產投資管理的步驟

Part 2 投資條件設定
2.1 投資範圍
2.2 投資物業類型
2.3 投資物業模式
2.4 單個物件投資額度
2.5 預期投資收益
2.6 投資週期
2.7 投資後管理方式
2.8 投資條件設定實例

Part 3 投資標的獲得
3.1 房地產投資標的獲得方式與途徑
3.2 從「公開土地市場」獲得
3.3 從「產權交易市場」獲得
3.4 從仲介處獲得
3.5 直接從「原業主處」取得

Part 4 投資評估─市場調查
4.1 投資評估體系簡介
4.2 市場調查的主要任務
4.3 判斷時機,掌握天時
4.4 判斷地點,尋找地利
4.5 判斷產品,創造人和
4.6 市場面評估報告

Part 5 投資評估─盡職調查
5.1 投資評估調查步驟
5.2 物件情況分析
5.3 交易對手分析
5.4 揭露潛在投資風險
5.5 物件評價和投資建議
5.6 交易定價和交易結構分析

Part 6 投資評估─物件評估
6.1 投資評估─物件評估
6.2 收益性評估
6.3 風險性評估
6.4 估計銷售價格

Part 7 投資架構及流程設計
7.1 投資方式及架構
7.2 投資成本及總金額
7.3 投資中的借貸流、物權流、股權流

Part 8 投資決策與執行
8.1 投資決策與執行
8.2 投資執行

Part 9 投資後管理
9.1 投資後管理的內容
9.2 投資後管理的做法

Part 10 投資實例
10.1 房地產基金的基本情況
10.2 房地產基金的投資標的

Part 11 房地產基礎知識
11.1 土地出讓條件
11.2 土地掛牌出讓
11.3 轉讓房地產
11.4 物業類型
11.5 房地產物件的特性
11.6 房地產開發成本
11.7 房地產相關稅費
 



  在「房地產投資與管理」領域,前輩著有許多以理論為主的書籍,但市面上以「實踐及案例」爲主的書籍相當少見。本書《高房價房地產投資術》以「技術講解」為主軸,除了述及房地產投資的理論基礎之外,更結合筆者多年來在房地產事業中所累積的實操經驗,以及前輩們的指導傳承,提供大量實際案例,有效分析在房地產投資與管理各方面的環節,是業界人士最需要的理論與實務兼備寶典。

  對「房地產投資與管理實務」而言,最迫切需要解決的問題有兩方面:一方面是在「投資前」需判斷哪些房地產案件值得投資,以期提高投資報酬率並降低投資風險,這需要透過「投資條件設定」、「投資項目獲得」、「投資評估分析」、「投資架構及流程分析」、「投資決策及執行」等環節來實現;另一方面則是在「投資後」需從規劃、採購、工程、銷售、財務等各個角度來把關,力求讓所投資的案件按既定的進度完成並實現既定的投資報酬率。本書於最後,特別安排一個章節,在總結前面章節内容時,亦提供房地產投資與管理的完整實例,讓讀者可更清晰、全面、有效地掌握房地產投資與管理的實務經驗。

  本書力求凸顯房地產的實務與可操作性,是具有高度技術性的工具書。讀者對象可以是「房地產企業投資或管理部門的人員」,也可以是「研習房地產專業知識的學生」,透過閲讀本書,可幫助讀者掌握基礎知識,並在實際工作中快速切中要點,透過正確的步驟,有效達成工作目標!

  筆者在撰寫本書時,雖然力求結構完整與內容詳盡,但仍恐有疏漏,誠盼各位讀者不吝指正。若在使用本書時遇到任何疑問,歡迎透過E-mail的方式與筆者取得聯繫,筆者定當儘量協助解答!
 

詳細資料

  • ISBN:9789862253861
  • 叢書系列:圖解財經
  • 規格:平裝 / 296頁 / 19 x 26 x 1.48 cm / 普通級 / 全彩印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
 

內容連載

4.2 市場調查的主要任務

房地產市場調查的目的是提高投資報酬,市場調查的主要任務是:

(1)判斷何時投資房地產? 
(2)判斷在哪裡投資? 
(3)判斷投資什麼產品?

以上3點是房地產「投資評估」重要的考量點;通俗地講,房地產投資能賺下列3個層面的錢:

1、賺時機的錢

房地產市場存在明顯的景氣週期,有景氣高點,也有景氣低點。「賺時機的錢」就是賺大趨勢的錢,要買在景氣低點、賣在景氣高點。

要「賺時機的錢」,必須對房地產的景氣波動有準確判斷,而這就建立在房地產市場景氣調查與分析的基礎上。

2、賺地段的錢

不同的城市,房地產發展的程度不盡相同。即使在同一個城市,不同地區因發展水平和發展趨勢不同,房地產市場的成長速度也有差異。

「賺地段的錢」就是要投資具有發展潛力的區塊。如果這些區塊未來的房價漲幅超越平均漲幅,投資方就能獲得超額報酬。

要判斷區塊的發展潛力,必須進行房地產區塊的市場調查與分析。例如:某個區塊在某一時期房價偏低,是因為該區塊各項配套條件不夠完善,如果未來該區塊的配套條件不斷改善,該區塊在未來某個時期的房價漲幅便會比其他區塊都高,因此就能判定該區塊具有發展潛力。

3、賺產品的錢

同一個區塊中,不同的「產品特性組合」,會創造不同的投資收益。

「賺產品的錢」就是要選擇合適的「產品特性組合」,獲得更高的產品差價,從而賺取超額的投資收益。

要選擇合適的「產品特性組合」,必須進行產品層面及客戶層面的市場調查與分析。

4.3 判斷時機,掌握天時

房地產市場的時機調查,必須運用相關市場調查資料與資訊,建立判斷房地產景氣週期波動的體系,以掌握房地產景氣的波動,從而決定投資的進場時點和退出時點。「時機判斷」是房地產市場調查最重要的內容!

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