作者序
何謂防災型都市更新？ 我相信這個名詞對大多數人來說一定都是相當的陌生，尤其防災型都市更新政府及媒體眼中一直以來都是一個生硬的話題，它既不吸引人，也無法得到媒體關愛的眼神，然而自從2016 年2 月6 日美濃地震發生迄今，每日開啟電視新聞台等，都開始看到政府及媒體已慢慢將重視及關愛的眼神移往防災型都市更新，而媒體也開始探討強震災害、土壤液化等相關議題，而民眾此時透過媒體才能得知，原來我們從小生活成長的地方竟有許多值得我們去關切及重視的。
過去筆者在不動產及都市更新相關領域中，看到了政府對於防災型都市更新並無任何實際的作為，不管是學界或是建築師等專技人員在各項政府研討會中的不斷提醒，但是直到此次維冠大樓倒塌事件的發生，引起民眾及政府的震驚後，政府才開始重視台灣老舊建築物的耐震，發動老屋健檢機制及製作綜合性災害潛勢圖等，筆者試想，如果政府能夠藉由此次強震災害的發生，而開始重視及推動防災型都市更新，或許也是民眾之福。
尤其近年來、隨著時代的變遷，我國社會經濟結構由最初的農業經濟逐步轉化為工業經濟、電子、網路科技經濟，不斷的轉型到現在的大數據、虛擬網購、服務產業等數位經濟，而我們所居住的都市也隨著產業快速的發展而擴大，然而，在都市中心精華區域的建築物卻不斷的老化頹圮，政府公部門逐漸意識到老舊建築物的安全性、都市景觀的違和感，因此積極推動城市改造計畫─此計畫中最廣為人們熟知的即是「都市更新計畫」，亦是目前話題最夯的「防災型都市更新計畫」。
因為隨著建築物不斷的老化，居住在都市的人們開始意識到都市建築物更新的需求及必要性，但由於都市更新目前在我國尚處於剛萌芽之階段，因此熟悉都市更新操作之專業人員十分稀少，目前業界除了專業的都市更新顧問公司外，就是屬於較為學術領域的都市更新學會、基金會等，另外公部門的專業人員培訓計畫中，最廣為人們熟知及最為肯定其專業性的就是新北市政府所培訓的「新北市政府都市更新推動師」。
雖然近年來除政府積極推動民眾及社區發起自主( 自辦) 都市更新外，政府都市更新處等亦十分積極推動，且投入大量的人力及物力，惟都市更新之專業養成並非一朝一夕，且市場上有關一般民眾辦理自主都市更新專業培訓課程，除了「新北市政府都市更新推動師」、「都市更新實務工作坊」及「台北市都市更新重建教育」外，並無任何自主都市更新推動專業課程及書籍可供民眾研讀學習。
因此，筆者特地整理依都市更新事業流程操作步驟，並結合都市更新專業人員多年來的操作經驗，並以Q&A的問答方式，匯集整理成為一部引領有心發起推動都市更新事業的民眾，並引領讀者一步一步以DIY的方式，檢視讀者及所欲推動都市更新的社區，是否符合自主都市更新的條件，筆者並期望這是一部專屬自主都市更新，民眾推動都市更新事業DIY的推動典範。
作者序
由於近年來都市更新在政府的政策及提倡下，逐漸成為一項不動產市場的顯學，其中也吸引了許多上市櫃建商紛紛加碼押寶，包括國建、國揚、太設、全坤建、中工、冠德、基泰、興富發、日勝生、華固、台開、鄉林、長虹、三圓、信義、潤泰新、大漢、力麒等均跨足都市更新領域，其看中的主要原因不外乎是都市更新基地的主要特性均為都市早期發展的精華地區，其經過數十年來的發展過程中，周邊商圈的發展及價值，早已遠遠超過原所有權人當初買進持有的成本，加上建築物老舊且已達使用年限，使用上已有安全之虞，均促使著地主加速與建商們磋商流程。
然而、這也讓建商得以都市更新之名，行大舉圈下都市精華土地之實，造成近年來都市更新紛爭不斷之紛擾，亦導致民眾對政府都市更新之良善政策造成誤解及污名化，實非民眾之福。近期，政府為了增進都市更新之腳步，排除民眾對於都市更新財團化之疑慮，因此積極推動自主更新，並以政府補助都市更新經費方式，協助民眾自行推動都市更新事業，其中並以協助成立都市更新團體及補助更新團體作業經費等最廣為民眾所熟知。
目前在政府所推動的自主都市更新主要之目的及意旨，乃期待社區發起民眾能以自主更新團體之方式，利用同為社區住戶之立場，出面發起與整合社區內其他土地及建物所有權人，並藉由所有權人所發起籌組的更新團體，聘請都市更新顧問公司亦或建經公司協助製作都市更新基地的都市更新可行性評估報告，以杜絕都市更新事業最為人詬病的財團化、分配不均及黑箱協議之疑慮，並增進都市更新事業之成功機率。
由於政府推動民眾自主都市更新已多年，惟都市更新事業一直是一項橫跨不動產、地政、土地開發、建設、營造、銀行信託、財務會計、法律、估價、都市計畫……等十餘項專業領域之事業，一般民眾在都市更新專業知識不足之情況下，縱使有心想要推動自主都市更新，但也不知該從何做起，加上市面上有關都市更新事業領域書籍少之又少，一般民眾推動自主都市更新事業領域方面之書籍更是為零，因此筆者特地結合多位在都市更新領域耕耘多年的律師及都更推動師，共同撰寫一部能夠協助民眾推動自主都市更新之DIY 專用書，筆者期待本書之出版，能夠協助民眾辦理、推動社區都市更新單元檢核、都市更新事業擬訂、自主更新團體籌組設立及申請都市更新政府經費補助等。
推薦序
2016年2月6日小年夜，南臺灣地區突如其來發生一場規模6.4驚人地震，毀壞數幢建築物，也奪走人類最寶貴生命，其中以「維冠金龍大樓」房屋倒塌及人員傷亡最為嚴重，日後曲突徙薪防災型都市更新政策，應落實每一居住地區，使民眾生命、財產得以保障並能安居樂業。
《都市更新超簡單－防災都更DIY》一書問世後，其內容包括都市更新單元劃定、籌組更新組織、土壤液化潛勢區等相關議題，且書本編排方式以問與答方式排列，適合社會各個階層人士收藏與閱讀。
基此，對於防災型都更知識不虞匱乏、倘若依序步驟即有立竿見影之效果，亦能集腋成裘讓我們一起改善居住環境，完成都市更新大業！
李彥秀委員
推薦序
建築容積經常被公部門用來協助決解財政困境，與都市發展及建設工具。惟監察院曾經對內政部提出糾正案，認為建築容積獎勵過於浮濫。此時，限縮容積獎勵措施，其中以都市更新地區最高僅能獎勵容積1.5倍。原本對於實現更新地區，更新前後一坪換一坪機會已是不高情況下，何況將來因為容積獎勵制度調整，更新前後一坪換一坪之理想，更難以期待、遙遙無期。
但在建築物老舊與環境衰敗與日俱增，都市更新步伐確實「刻不容緩」，你我必須遲早面對，可是在建築容積獎勵限縮又加上普遍更新地區阮囊羞澀，如再委託實施者辦理老屋重建豈不是難上加難，唯有民眾自行籌組更新組織，才有可能降低更新過程中不必要交易成本，始能達成更新之目標。為推動自行籌組更新組織，本書將更新相關課題，彙集成冊冀望能協助社會大眾一臂之力！
劉美芳議員
推薦序
台北市「文林苑」都市更新爭議爆發後，除造成民眾誤解都市更新之本質外，更令原本難以推動之都市更新政策停滯不前。為讓一般民眾了解都市更新之意旨、流程、爭點、法規以及資源等，特別結合六位具備「律師」與「都市更新推動師」資格之作者，從各種角度切入，替民眾釐清相關程序，解說相關法規，讓閱讀此書的讀者，能夠由簡入深，親近都市更新此一高度專業之課題。
本書透過跨領域合作，解析都市更新，內容鞭辟入裡，有利於民眾自行籌組更新組織建構安全之家園，真心推薦給有意進行都市更新之民眾。
黃俊哲議員
推薦序
建築法第一條:「為實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻，特制定本法；本法未規定者，適用其他法律之規定。」又根據都市更新條例的定義，都市更新是「為了促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益…根據本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。」法規開宗明義說明了都市更新的需要性是植基於安全、衛生與美感之上，而其手段可以包含重建、整建或維護。
根據都市更新研究發展基金會的資料，全台灣至2011年，屋齡30年以上的老舊住宅約為302.8萬戶，占總存量的37％。上述住宅若全部要更新，預估須花1540年才能完成；十年後的2021年，老舊房屋比例更將攀升至56％，屆時全台老屋將突破400萬戶。房屋建築、公共設施、維生管線、道路等等都像人體一樣，時間久就會老化，早點開始藉都更革新，是契機，猶未晚矣!
內政部於102年7月31日的專案會議曾提出「防災型都市更新之推動策略及構想」，希望藉由提高容積獎勵的誘因以推動防災型都更。
在法源上，並無防災型都更這樣的名詞，此依據應為都更條例第七條中所指出，主管機關可基於災防與災損考量，訂定都更計畫。此議題中都市更新的目的是防災，故應以災害潛勢區為推行重點，但現今都更案，是位在災害潛勢區的多，還是以市中心土地利益較高的地方為多？重點顯而易見，若想實踐防災型都更，就必需嚴格規範推行區域，避免建商炒作房地產。因此，讓民眾知道何處為災害潛勢區為首要重點，當民眾得知自身的老舊社區屬危險地帶，參與都更的意願自然會高，整合起來也更順利。
與我們國情類似的日本有成功的防災都更案例足供借鏡。東京代官山Address三百戶社區合力造街( 安藤忠雄表參道所在)，是老人社區更新的重要典範。該基地原係1923年東京大地震後興建之同潤會住宅，為日本最老RC建築，年久失修。1980年由代官山再開發促進會發起更新運動，2000年工程竣工，共歷時20 年。舊屋主提供既有土地轉換為權利床249戶，更新後居民平均每戶面積為更新前1.5倍。神宮前四丁目地區第一種市街地再開發事業，強化了街區防災安全性，提高整體建物之耐震性能，並設置防災井，俾於災害發生時，扮演防災據點角色。結果居民、建設公司與政府三贏!新北市幅員遼闊，城市鄉村或靠山或面，各具特色，當然災害形態勢必也多樣化。前不久烏來豪雨水患災例還歷歷在目，依照內政部災害防救深耕5年中程計畫，經水災推演模擬，當單日降雨量達300公釐，淡水、新莊、板橋、三芝等地將有部分區域淹水可達三公尺。
欣聞2013年11月行政院通過了6年600億的「流域綜合治理特別條例」已於2014年1月29日公布施行，希望以「海綿城市」概念來推動治水。新北市多次瞬間大雨造成低窪地區積水，市政府為因應暴雨造成排水系統無法負荷，已率先要求公共工程採取「透水」設計，規定新開發建築物應設置「雨水貯留滯洪設施」，並規定建築基地的法定空地應達到50%的綠化量，讓都市地區的土地也有保水、透水的功效，讓新北市邁向「透水城市」。為落實「透水城市」理想，「都市計畫法新北市施行細則」也在2014年5月1日發布實施，建蔽率全面降低10%，要讓空地透水率達80%以上；同時雨水貯留滯洪設施應達到民國100年防洪頻率標準，以增加防災功能，確保人民生命財產安全。
此外，同年10月24日發布實施「新北市政府辦理公共設施用地開發透水保水實施要點」，先規範市府所屬各機關、學校的公共建設，與市地重劃地區、區段徵收開發區域、經市府核定的開發案等，一律先做好透水、保水的工程規劃。
新北市第二種災害是是土石流。根據農委會水土保持局公布資料，三芝、金山、泰山、淡水、新莊、瑞芳等六個地區有土石流潛勢溪流經過，全新北市有232條土石流潛勢溪流，居全台之冠，如何解決？第三是地震災害。新北市境內與鄰近地區計有三條斷層帶通過，其中金山斷層與山腳斷層由新北市境內北方通過，南崁斷層則位於市境西側。2010年市府曾委託國家災害防救科技中心作地震災害模擬，經過模擬計算地表加速度，預估未來地震災害發生時，雙溪區受到的影響可能最大；地表加速度危害看似郊區比市區嚴重，但若考量新北市人口與產業密集的城市區域來看，地震衍生的相關災損則將以三重區可能遭受到的損失最為嚴重，板橋次之。
至於火災呢？ 1995年2月2日，當時仍是台北縣板橋市的中正路、金華街附近，中油輸送天然氣的幹管破損，造成瓦斯外洩，延燒將近五個小時。總共12人受傷，119戶房屋被燒毀，570人無家可歸，87輛汽、機車受損。時值春節時分，附近居民燃燒金紙，引發大火，地面竄出火柱，烈焰直衝4樓高，並順著水溝蔓延，有的火焰從排水溝蓋衝出，陷入一片火海。但因農曆年，多數民眾返鄉過年，僅12人輕傷，慶幸沒有民眾死亡!像中永和地區人口密集、窄舊街道委蛇，暗藏的火險危機如何預防呢？日本曾經作過的足尺住宅火災實驗，顯示以860℃火災等溫線來評估時，房屋二樓外牆與地界線的間距必須拉寬至1.5m方能防止輻射火害。我國法規條文棟距過近足以防火？另外紛亂的社會激發出層出不窮的縱火案件( 例如土城大囍市社區)，是否也讓住宅居民稍稍有感，願意花心思選擇安全的格局設計呢？蘋果日報揭露(20160210)，日本歷經多場地震災難，除了毀損區的重建都更，其實不見得在老舊市區，進行大規模的拆除都更，重要原因是日本民族相當嚴謹，長期以來對房屋就不斷進行補強，也發展出各式補強工法。甚至在當地有相當高比例的組合式房屋，研發更具彈性與減重特性來因應地震，使不致造成重大傷亡。因此，日本許多地區的防災都更，就是在這些老屋區，新闢防火通道、避難廣場、公共蓄水區域等，其都更目的不是全面拆房蓋大樓，而是在原有區域中，徵收闢建必要的避災公共設施。
臺灣的都市更新可以參考日本以權利變換方式實施，而非美國推土機式一律推平拆除，所謂權利變換即為立體化的市地重劃。地區頹敗程度不同，待解決的地方問題也不同。更新不只是舊屋改建，而是可以協助解決地權爭議、低度利用，地區發展阻礙等其他問題。地震嚴重性比台灣還要大的日本，即使是在受到直下型地震威脅，推估導致的建物受損、家具傾倒、火災的死亡人數高達一萬人以上，也都未以都更為地震減災的優先手段。反而是政府補助民眾進行建築物的耐震評估和補強、補助建物改建（尤其是以防災救援道路兩側優先）、推動建築物不燃化等手段，並且輔以公布地震震度分布、土壤液化潛勢、地震火災潛勢等資料，幫助民眾一起參與地震減災工作。
台灣還要面臨超高齡社會的隱憂。2015年筆者在服務新北市轄區為居民評估電梯增建案時，看到了民間現在普遍存在而急待解決的高齡長者移動困境，許多建築基地房屋鄰街而設，建蔽率滿爆，以當時的思維來看，建築師當下的確為住戶們爭取到了最好的權益，實坪大、公設少，但這樣真的好嗎？根據105年第3週內政統計通報，民國104年底區域別戶籍登記人口數，新北市65歲以上高齡者佔全國10.81%。筆者每次陪高齡媽媽上菜市場，走沒幾步路，她就氣喘如牛，市區道路旁卻連個休息座椅都沒有？台北市寬大的新生南路，如果有老者想在綠燈點亮時間通過馬路，是否成為不可能的任務？我們深切寄望的都市更新可以提供什麼友善環境給高齡者？此類災害弱者平時活動都有障礙，未來是否可藉都市更新機會順勢改善呢？
新北市政府這幾年急起直追，在建構安全城市的方針下，仍舊陸續推出了許多都更便民政策，預祝這本「都市更新超簡單—防災都更DIY」可以幫助民眾得其所想，充分發揮其溝通橋樑之功能，讓民眾除了看到都更新屋的「價格」外，還能正視更重要的居住安全與環境品質課題。最後期望本書搭配新北市簡易都更、老屋拉皮、耐震補強、更新推動師、都更家教等市府美意措施，順利協助有心自覺的民眾自組更新團隊，早日建立心目中美麗、永續與安全的家園。
吳啟哲副教授/ 建築師
推薦序
有關《都市更新超簡單—防災都更DIY》乙書，作者們以自身累積的實務經驗採問答方式說明讓一般老百姓能輕鬆了解如此專業實務實屬不易。本人從事教學及實務工作已有三十餘年，每次台灣因地震或施工等因素影響建築物之安全去現場鑑定時，深深感受到房子也跟人一樣會有生老病死，科技也與學問一樣日新月異進步神速。雖然建築物可以補強但先天不良處( 早期施工品質) 無法完全克服，最好的方法還是都市更新，因此獲讀此書深覺有益改善大家對都市更新認知，故樂於推薦希望大家能有個安全幸福的家。
李景亮結構/ 土木技師
推薦序
都市更新係為公共利益而設，推動迄今即將屆二十寒暑，各界雖焚膏繼晷努力不懈，但胎死腹中案例總是多過於成功案例，未彰顯效果已是不爭的事實，甚至讓社會大眾誤都市更新條例是一部剝奪人民財產權的惡法。目前實務上推動阻礙，除住戶意見整合上的困難外，也常見住戶與實施者爾詐我虞的現象，皆成為都市更新延宕主要原因。
為消弭上述不必要紛爭，使民眾無論對於防災或更新都有更進一步認識與實際操作，吾人推薦本書可供民眾詳讀，透過作者筆鋒繪與傳遞，解析更新常見爭議，文中說明將協助你如更新單元如何劃定、籌組更新會應注意流程與章程內容擬訂等。如能加以收藏與專研，從今以後都市更新課題不再求助無門、遙不可及，即可通往知者不惑與知者樂水境界！
馬道奇結構/ 土木/ 大地技師
天天爆殺 
今日66折 
博客來
博客來
博客來
博客來
博客來
常見問題
線上客服
客服信箱
