房地合一稅申報．節稅規劃一手掌握

推薦序1／吳碧珠
推薦序2／李永然
推薦序3／陳文炯
自序／黃振國

第一篇　實例解析房地合一課稅、申報書表填寫運用
個人交易與申報實務
一、什麼情況下應該辦理個人房屋、土地交易所得稅申報？
二、個人交易的房屋、土地符合下列情形之一者，免辦理申報
三、如何辦理房地交易所得稅之申報？
申報書（空白）格式及內容
申報書填寫要領
一、交易日期
二、交易房屋土地情形
三、納稅義務人（原所有權人）
四、申報代理人
五、房地基本資料、移轉比率、取得日、成交價額、成本、費用等
六、稅額計算式
七、附表一：可減除成本（ZA）
八、附表二：取得、改良及移轉費用（ZB）
九、附表三：交易日前三年內房屋土地交易損失金額
十、附表四：重購自住房屋土地扣抵稅額
一般房地買賣申報書填寫實例解析
一、案例
二、申報書填寫例
三、財政部申報書說明及法令規定
四、個人房地交易所得稅課稅稅基
五、非出價取得（受贈）之一般房地買賣申報書實例解析
自住房地交易申報書實例 解析
一、自住房地定額免稅及減稅實例
二、申報書填寫例
三、自住房地租稅優惠的適用條件有哪些？應如何計算自住房地免稅額？
自住房地先購後售扣抵實例解析
一、自住房地重購（扣抵）免稅及減稅實例
二、申報書填寫例
三、相關規定
四、自住房地退還（扣抵）房地交易所得稅應附文件
重購退稅實例解析
一、實例
二、解析
三、申報書及申請書範例
繼承取得房地，有權選擇不適用房地合一課稅新制
一、案例
二、解析
非自願性因素交易房地適用低稅率實例解析
一、案例
二、申報書填寫例（非自願性因素交易）
三、財政部台財稅字第10504516660號函

第二篇  不動產信託與房地合一課稅之適用與實例
受託人於信託關係存續中交易該信託財產
一、自益信託
二、他益信託
三、信託關係存續中
受託人交易信託房地取得日之認定
因信託不成立、無效、解除或撤銷之房地取得日
受託人應申報之信託案件
一、交易信託財產
二、管理信託財產所取得房地
三、塗銷信託，回復為原委託人名下
四、依取得日及持有期間判定信託案件應否適用「新制」申報
五、免申報之三種信託財產交易
申報主管機關
信託案件申報實務
一、自益信託實例
二、他益信託實例

第三篇  外資加重課稅對象
外資加重課稅對象
第四篇  營利事業交易之申報
課稅範圍
一、取得房地時期劃分適用範圍
二、課稅對象
課稅稅基
房地交易所得額之計算與計入營利事業所得
總機構在中華民國境內之營利事業出售房地，在房地合一新制下，該如何申報？
一、營利事業交易房地應列入所得課稅
二、應適用新制之房屋、土地
三、房地交易所得額之計算及計入
四、出售房地所得之稅率
五、總機構在境內之營利事業的結算申報
六、個人來自營利事業之盈餘仍應申報
總機構在境內、境外房地交易所得之計算
一、總機構在境內、境外房地交易所得額計算比較表
二、營利事業交易房地課稅時程圖
三、營利事業所得額計算之特別規定
檢查表
營利事業出售房地新、舊稅制比較
一、營利事業出售房地新、舊稅制比較表
二、個人依舊制取得土地採合建分售，是否應辦營業登記並課稅？

第五篇　個人合建、自建應適用營利事業課稅之情形
個人合建應依營利事業課稅之規定
一、應認定為營利事業所得稅之情形
二、應認定為營利事業課稅情形之重點解析
合建交換應申報之情形
個人參與合建、自地自建之節稅規劃
一、不涉及營業行為之自用住宅改建、合建
二、涉及營業行為之自地自建或合建
三、新規定後地主之財產規劃

第六篇  奢侈稅停課與新制接軌
奢侈稅停課與新制接軌
一、停課特種貨物及勞務稅（奢侈稅）
二、案例

第七篇　新制房地交易所得稅務規劃案例
繼承房地產規劃案例
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
贈與房地產規劃案例
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
自地自建規劃
一、案例
二、相關法律與行政命令
三、規劃策略
合建規劃
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
投資買賣房地產與營業稅、房地交易所得稅規劃
一、案例
二、相關法規
三、規劃策略
居住者與非居住者規劃
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
總機構在境內、境外之規劃
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、營利事業適用新制相關圖表
四、規劃策略
農地、視為農地、農舍規劃
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
自住房地優惠規定與重購退稅（扣抵）規劃適用順序
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
課稅所得規劃
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
 

自序

　　「實價課稅」與「房地合一課稅」之房地交易所得稅新制，已於民國105年1月1日開始施行。筆者於民國104年8月出版之《房地合一課稅案例．快速圖解》一書，已經就新制以實例方式作解說，出版以來，感謝讀者熱烈支持，短短期間已經數刷。

　　財政部於104年11月間公布個人交易之申報書表，為協助讀者運用與規劃，再以實例就各種情形填寫書表作成本書，以供實務參考。

　　本書就個人房地交易所得稅分別按「一般實例」、「自住房地優惠」、「重購案件」、「非自願因素交易」、「交易自建或合建房屋」五類例舉填寫。先以「填寫要領」就各欄位加以說明；再舉案例填寫實際申報書示範，而後以「節稅要領」作結。針對「信託案件」、「營利事業交易」兩主題，則另闢專篇介紹。

　　本書是以《房地合一課稅案例．快速圖解》續編為方向，該書已有「新制」之概說，節稅案例在此便不再贅述，只就各種書表運用、填寫作全面的解說，再就繼承、贈與等相關主題，以案例、法令、規劃策略解說，為實務運用最佳參考。本書也是以筆者在永然法律研究中心上課的講義為基礎，從讀者實務運用之角度作各項說明，冀能有所助益。如有疏漏、不妥之處，敬祈各位先進賜教，至為感謝！