營建業稅務與帳務處理

第一章　營建業行業概述∕1
　第一節　營建業概述∕1
　第二節　營建業經營型態∕3
　第三節　營建業之特性∕5
　第四節　營建工程實施程序∕7
　第五節　工程實施之說明∕8

第二章　營建業會計處理∕14
　第一節　序　論∕14
　第二節　國外會計學文獻∕15
　第三節　國際會計準則∕16
　第四節　我國早期會計學文獻∕18
　第五節　長期工程合約之會計處理準則∕21
　第六節　營建業應設置之帳簿∕27
　第七節　營建業會計科目之使用∕29
　第八節　會計處理摘要∕39
　第九節　營造業長期工程合約會計處理釋例∕41
　第十節　建設公司會計處理∕46

第三章　營造業損益計算之相關法令∕50
　第一節　營造業營業稅課稅範圍∕50
　第二節　營造業如何開立銷售憑證∕51
　第三節　營造業包工不包料憑證之查核∕54
　第四節　營造業所得稅之課稅範圍∕55
　第五節　營造業工程損益之認列∕56
　第六節　營造業營建材料與人工之查核∕60
　第七節　借牌承攬工程∕65
　第八節　外商在我國境內承包營建工程∕70

第四章　建築投資業損益計算之相關法令∕75
　第一節　建築投資業營業稅徵免範圍∕75
　第二節　營業稅應納稅額之計算與進項稅額之扣抵∕78
　第三節　建築投資業如何開立銷售憑證∕80
　第四節　建築投資業所得稅之徵免範圍∕90
　第五節　建築投資業收入之認列∕92
　第六節　建築投資業成本費用之認列∕97
　第七節　建設公司課稅所得額之計算∕107

第五章　個人建屋出售出租建物與納骨塔業∕119
　第一節　個人建屋出售∕119
　第二節　個人以營利為目的售屋出租建物應課徵營業稅∕125
　第三節　個人建屋出售等之營業盈餘逕課綜合所得稅∕127
　第四節　個人售屋以逕財產交易所得歸課綜合所得稅∕134
　第五節　個人出租房屋逕以租賃所得歸課綜合所得稅∕139
　第六節　納骨塔業∕143

第六章　營建業其他相關稅務法令∕150
　第一節　營建業之印花稅法令∕150
　第二節　營建業之房屋稅法令∕156
　第三節　營建業之契稅法令∕161
　第四節　營建業之土地稅法令∕170
　第五節　營建業之贈與稅法令∕172
　第六節　與營建業稅務有關之其他法規∕179

第七章　營造業所得稅申報與查核∕180
　第一節　營造業帳簿文據∕180
　第二節　收入查核∕181
　第三節　營業成本∕185
　第四節　各項費用∕193
　第五節　使用書表∕196
　第六節　查核案例∕205

第八章　建築投資業所得稅申報與查核∕224
　第一節　建築投資業帳簿文據∕224
　第二節　收入之查核∕225
　第三節　營業成本∕228
　第四節　各項費用∕232
　第五節　建設公司土地交易免稅所得之計算∕235
　第六節　使用書表∕241
　第七節　查核案例∕245

第九章　營建業稅務問題探討∕260
　第一節　營造業稅務問題探討∕260
　第二節　建設公司稅務問題探討∕277
　第三節　營建業逃漏型態∕286

第十章　營建業財稅會計差異之探討∕288
　第一節　探討主題∕288
　第二節　估計總工程成本問題之探討∕289
　第三節　估計至完工尚須投入成本之正確性∕294
　第四節　預計工程合約損失問題∕298
　第五節　營建業利息資本化之財稅差異探討∕304
　第六節　建設公司銷售房屋售價比例偏低之處理∕308
　第七節　研究限制與建議∕312

附錄：相關法令∕317

張序

　　營建業攘囊括範疇之廣闊實可以上天下海包羅萬象來形容，為達成任務所需之材料、機具、技術及各式工法更是不勝枚舉，期間因實際需要而衍生變更合約、追加減預算及另訂新合約等情況，更憑添問題的複雜性，而工期長達數年乃至十數年之工程，其成本之掌控、損益之估算，如非集營建、財務專業於一身者，恐難精準為之。

　　營建業正因其承包工程之工期有者在一年以內、有者在一年以上，故其損益計算分採全部完工法與完工比例法兩種不同之會計處理方法，異於一般製造業及買賣業。營建業之財務會計，固然係依據商業會計法、商業會計處理準則及財務處理準則公報等辦理；而稅務之徵課，於辦理所得稅結算申報時，或於稽徵稽關查核時，其帳載事項與所得稅法、所得稅法施行細則、營利事業所得稅查核準則及有關法令規定未符者，應於申報書內自行調整之，或於核定時調整之。

　　添義兄畢業於長榮大學事業經營研究所，在學期間，鑽研營建業稅務與帳務有關問題之研究，並獲有管理碩士學位，且任職稅捐稽徵機關40餘載，勤研稅法見解精闢，更具備豐富之查核實務經驗，尤其有關國稅查核技術、法令之修正，添義兄均參與其內，貢獻厥偉。

　　添義兄以其獨到之見解，豐富之學養及實務經驗，就營建業之特殊會計原則與適用營建業之稅務法令，集結編著「營建業稅務與帳務處理」一書，內容涵蓋營建業概述，會計處理損益計算之相關法令，個人建屋出售，出租建物及納骨塔業，與營建業有關之印花稅、房屋稅、契稅、土地稅、贈與稅等其他法令，所得稅申報與查核，營建業稅務問題及其財稅差異之探討等，業以囊括營建業所有之面象及其於稅務課徵上全方位應行注意之處，是一本極具實用性及參考價值之工具書，無論對於初學者、業者或稅務工作者而言，皆是一本不可多得的好書，均有所助益。

張進德
99.11.22
于朝陽科技大學管理學院

盧序

　　沉寂多時的不動產業，隋著景氣好轉，持續爆發無窮的潛力，呈現一片榮景！而經濟型態的轉變與多元化，相形使得營建業的行業特性有別於一般製造業、買賣業，其相關財務會計與稅務處理亦相對複雜，加上賦稅法令之變動調整，營建業財會從業人員如何及時掌握法令變動，適時建立依法納稅的觀念與合法節稅的常識，以臻租稅公平合理，向為稽徵機關與業者所重視。

　　作者服務稅務單位長達40多年，期間專心鑽研營建業各項法令規章，並經常受聘擔任稅務人員訓練講座，講授營建業租稅法規及稽徵實務、會計帳簿處等課程，93年退休之後，仍不忘分享多年教學之經驗與心得，致力完成教材之編撰工作，期對稅務同仁及營建業者多所助益。
　　本書內容含括營建業之稅務法令、會計處理、計算實務、查核實務、耗料計算實例等，深入淺出，易於研讀瞭解，是一本極富實用的工具書。

盧貞秀謹序
2010/11/11

自序

　　營建業因行業特性，與其損益計算混雜全部完工法與完工比例法兩種不同會計處理方法，其複雜性有異於一般製造、買賣業者；又其相關稅務法令僅散見於營利事業所得稅查核準則與財政部釋示函令中，多數仍適用一般規定。《營建業稅務與帳務處理》一書，乃在一般規定之外，就營建業之特殊會計原則與適用營建業之稅務法令，蒐集編著成書，以便利業者、稅務審查同仁引用參考。

　　再者，營利事業財務會計事項，是依據商業會計法、商業會計處理準則及財務處理準則公報等據實記載，產生其財務報表，俾公允表達其經營成果及財務狀況；但其涉及稅務會計部分，所依據是相關所得稅法規，著重課稅能力之評價，兩者目的計算依據與基礎不同，其所造成之財稅差異該如何面對？營建業也不能自處其外，故有營建業財稅會計差異之探討，研提縮短財稅差異的改進措施，其乃個人見解，提供業者及主管全國賦稅之財政部改進參考。

　　本書內容，有營建業概述，會計處理，損益計算之相關法令，個人建屋出售出租建物與納骨塔業，與營建業有關之印花稅、房屋稅、契稅、土地稅、贈與稅等之其他法令，所得稅申報與查核，營建業稅務問題及其財稅差異之探討。惟筆者才疏學淺，疏漏在所難免，尚請各方先進不吝指正。

　　本書從資料蒐集、整理、初稿、電腦打字、修正補充、校稿、編著初成，歷經三年餘時間；茲有朝陽科技大學管理學院院長張進德博士協助出版，承蒙財政部賦稅署主任秘書盧貞秀與張博士分別賜寫序文，謹申謝忱；又電腦打字階段，有財政部臺灣省南區國稅局佳里稽徵所李丹味股長及大福會計師事務所許淑慈小姐的從旁協助、指導，亦在此一併誌謝。

何添義謹識於臺南
中華民國99年11月