我是612-我當包租公：包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術

自序－『相信』的力量
推薦序－不只是包租公，同時也是「水電工律師」／范世華
經驗分享「增你智」，築夢踏實「增你富」／吳光中
有朝一日，你也可以成為「○○包租公」／陳泰源
得道多助／張欣民

第一篇    【置產生涯的啟航】從律師到包租公的百變人生

１從律師跨足包租公
２第一次買房的經驗
３買房子靠機緣也要運氣
４為了買車位當上包租公
５捷運便利宅，要選黃金線
６買屋談判技巧
７上午交屋，下午馬上出租
８不必追求一百分的房子
９不必苛求一定買到最低
１０不動產經紀人榜眼證明專業

第二篇【房產財富的智慧】一千萬退休投資術

Part１買房好還是租房好？
一、買房投資或自住要考慮的問題
房東跟房客的差別只是頭期款而已
房價適中與多空時機的判斷
千金難買早知道，房價下跌要敢買
二、買房出租不用擔心的問題
收租賺的是「租金」，與房價漲跌無關
房價漲幅高，租金變異小
未來房價跌，租金不變的收益率更高

Part２不動產－「不動」也有收入的退休計劃
一、創造自己的１８％
二、只要黃金地段，不要K金

Part３投資不犯罪，只要有繳稅
一、「22Ｋ」怎麼辦
二、投資才能財富自由

Part４把握財富重新分配的機會
一、遵守紀律，等待房價下跌
二、投資率回到4%，就是財富重新分配的機會

第三篇【包租實用招式】律師包租公教您輕鬆包租的十大絕招

第１招省錢投資絕招
一、盡量省錢用來投資
二、籌資秘技，以大養小，以小換大
三、租金買股循環法
四、汗水、雨水、淚水

第２招設定區域絕招
一、捷運一出站就看見的房子
二、注意房價中心點
三、選擇自己熟悉的區域
四、瞭解出租區域各項條件
五、避開潛在風險區域

第３招設定標的絕招
一、設定購屋條件
二、容易出租的原則
三、避開真正被「套」的物件
四、參考豪宅標準選擇套房

第４招尋找房屋絕招
一、設定房屋條件清楚告訴仲介
二、經常上網瀏覽物件
三、用Google地圖觀察周邊環境
四、看屋注意事項
五、決定買房底價
六、出價技巧

第５招整理房屋絕招
一、買房兼送租約，完全不用整理
二、自住型前屋主，室內傢俱家電高檔，減少整理時間
三、網路特價家電超划算
四、特殊物件網路通通有
五、善用系統傢俱，室內整體規劃節省時間

第６招布置房屋絕招
一、喜歡物件的特色
二、買房出租一定要美化
三、花小錢布置美美溫馨窩

第７招刊登租屋訊息絕招
一、張貼公所布告欄的缺點
二、張貼大樓公佈欄的缺點
三、網路刊登租屋廣告的優點
四、瞭解競爭對手

第８招帶看房屋絕招
一、帶看要集中
二、十五分鐘安排一位
三、製造競爭的現象
四、打燈、開窗，營造環境氣氛

第９招簽訂租約絕招
一、租約要公證
二、約定提前解約的法律效果
三、附屬設備列清冊

第１０招管理維護絕招
一、租金費用的管理
二、管理租屋的樂趣
三、DIY的小小水電工
四、尋求專業解決難題

結語

序

『相信』的力量   

　　相信『相信』的力量，這是我考取不動產經紀人榜眼，聯合報來採訪國考經驗時鼓勵考生的一句話，其實這也正是我向來的人生哲學，對我的幫助很大。
　　
　　回首二十多年前，我還只是個租住在鐵皮屋的小高中生，下課了要嘛不是在學校對面的麵攤吃碗餛飩麵加蛋，或者拎著牛肉湯麵帶著走回鐵皮屋。依悉記得老板端麵來大喊餛蛋哪位的聲音（餛飩麵加蛋簡稱餛蛋），至於吃牛肉湯麵是因為只要少吃幾塊肉就可以多省一些錢。那時候傍晚一個人拎著湯麵走在台北街頭，看著家家戶戶點起了萬家燈火，我打從心裡告訴自己~~~將來，我也要在這個城市裡點燃屬於我自己的一盞燈。
　　
　　也許是過往的這段經歷，在我的潛意識裡深深地埋下了買房的因子，從自己執業當律師買辦公室開始，之後因緣際會又買了幾間房子出租當包租公。曾經有一次颱風，我站在窗前看著外頭的風雨，觸動高中那時住鐵皮屋漏水的回憶，也回想起當年想要在這個城市點亮一盞燈的心願。雖然外面正在颳風下雨，我望著客廳的電燈，安居在屬於自己的房子裡，同時也讓幾位房客安穩地住在我出租的房子裡。從房客到房東，在這個城市裡終於有了屬於我的亮光。
　　
　　這一路走來，需要感恩的人很多，認識投信一姐趙靖宇，靖宇姊邀請我上環宇電台『趙靖宇時間』，之前上媒體聊的都是家事案件，這是我第一次在媒體上暢談包租公的心得。靖宇姊還介紹我認識好房網與好房誌的總編輯吳光中以及大直豪宅王陳泰源，光中樂在工作，騎重機遨遊山水樂活的生活態度讓我心生嚮往，並不時給我指點，讓我從原本「人事時地物」法律人的思維，多了一些「眼耳鼻舌口」的觀察，我也成了好房網的專欄作家，那是我人生的第一個專欄；泰源是不動產業界耀眼的巨星，每天中午用餐，幾乎都看得到記者採訪泰源不動產相關的新聞報導。

　　又因為光中認識房產大師天時地利不動產創辦人張欣民老師以及智庫雲端發行人范世華老師，參加幾次欣民老師所主持正聲廣播『日光大道』節目，發現欣民老師對於討論主題總是準備充分，每每都能讓我激盪出新的想法，大師風範讓人肅然起敬；而世華老師不動產相關著作等身，出版經驗豐富，每每給我精闢入理的指導，讓本書得以順利問世。特別感謝靖宇姊、光中、泰源、欣民老師、世華老師推薦我的書，有你們的支持，我會更加勇敢大步向前。
　　
　　還要感謝錢雜誌的撰述委員賴雅淳做了一篇律師包租公教你聰明買屋的專訪，「包租公律師」從此成了我的頭銜，也因此有一天我接到TVBS新聞部執行企劃吳宗翰的電話，邀請我上「地球黃金線」節目談包租公心得，主持人劉姿麟小姿女主播奮鬥的故事非常砥礪人心，因為她的節目，接連著又有幾家出版社找我出書，讓我有機會將心裡醞釀多時的心得整理成文字出版，今年是很豐盛的一年，我將在鍵盤的敲打聲中度過，敬請期待。
　　
　　另外，「一千萬退休投資術」也是雅淳幫我想到的標題，還有一位為善不欲人知的朋友提攜，讓我有機會在Yahoo奇摩房地產寫專欄，還多了許多媒體採訪的機會，在這邊要跟妳還有以上諸多好友說一聲謝謝，各位的提攜之情讓我永生難忘，因為有你們的幫忙，我才能做得到。
　　
　　當了十多年的房東，這本書是我用豐富實戰經驗醞釀而成的文字，『一千萬退休投資術』、『三天快速出租法』、『租金買股循環法』、『一年收租13個月』等等特殊的心法，精銳盡出毫無保留，希望幫助有志成為包租公、包租婆的人，實現財富自由的理想。尤其是現在房價高漲，很多人想要買房，卻又覺得要在天龍國買一個房子似乎是遙不可及的夢想，如果這樣想你就輸了，我鼓勵大家當『天龍特攻隊』，在適合的時機，攻下一個攤頭堡，在這個城市裡點亮屬於你自己的一盞燈。

　　你也要相信『相信』的力量，套用某個廣告台詞說的，trust me，you can make it。