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危機入市!投資買房零失誤的10堂課

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內容簡介

一本就夠!一看就懂!不碰豪宅、不炒房,這樣買房賺最大!

  以「外資法人機構的地產軍師」著稱的紅色子房,
  與「25歲不花一毛錢當包租婆的小資女」Oma   聯手出擊!

  教你面對房市盤整與反轉風險,掌握投資心法,
  提早享受「房產財務自由」,隨時進場都不怕!

  ◎小薪水變出大財富,破解買房迷思,增值空間無限大!
  何時才是進場時機?
  薪資停滯如何讓收入翻倍?
  如何避開投機陷阱,買到鑽石屋?
  哪種房產增值空間最大?

  讓房產專家紅色子房和包租婆小資Oma,教你隨時進場都能買對好房的投資密技。只要掌握本書提供的關鍵10堂課,把眼光放遠,格局做大,就能避開炒房陷阱,破解話術迷思,找對投資好物件。

  預售屋紅單只要小錢就能進場,很好賺?
  → 紅單有陷阱,用AKB48法練功最保險!
  政府說房價兩年掉三成,我何時該進場?
  →實價登錄沒說的真相,獨家分析房價和評估地段!
  如何找到最適合投資的房子?投資報酬率怎麼算?
  →CCIM認證地產軍師獨門T-Bar,精算內部報酬率才能賺到錢!
  房仲保證「買了一定漲」,我買對了嗎?
  →現金流絕對值才準!不怕被仲介呼攏,對數字頭痛的人也能輕鬆懂!
  跟著捷運或公共建設買房一定沒問題嗎?
  →用井字分析法快速評估,看公共建設是否有增值空間!

  ◎別再道聽塗說了!投資房產前應該先知道:

  Q:房地產投資類型好多種,如何入手才能創造好的租金收益?
  A:先調查租金行情,房地產也需要包裝,針對高付租能力的族群規畫不動產。

  Q:文林苑事件之後,還能投資老屋嗎?如何評估?
  A:可用50/40/30/20/10經驗法則來判斷,讓不懂都市更新的人也能輕鬆了解。

  Q:黃金店面或民宿也能投資嗎,究竟什麼是「符合居住正義的不動產投資」?
  A:運用「店面交易熱度分析」判別好區位,擴大可以扭轉地段的格局,依據市場需求帶動區域發展。

  Q:投資買房該如何跟銀行和仲介談判?
  A:投資房地產必須要買價低、貸款利率低、仲介費用低。銀行融資有5P,隨時顧好信用和擔保品。

  Q:資金有限,該怎麼募集資金?
  A:沒有這麼難,可利用私募基金操作及SPV特別目的公司投資。最重要是寫好募資企畫書。
 

作者介紹

作者簡介

蘇明俊(紅色子房)


  外資法人機構的地產軍師,投資自住族群的觀念導師

  CCIM美國國際認證不動產投資師,現任知名外商Colliers International高力國際不動產投資部董事,公益私募基金Cannan Capital董事,台北科技大學建築系兼任講師,Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規畫總監、日系商場規畫經理等職務,產官學界十數年經驗。近年持續在《商業週刊》部落格、《幣圖誌》、HouseFun等媒體發表一系列淺顯易懂的專欄文章,深獲讀者喜愛。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析,以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

小資Oma

  25歲不花一毛錢當包租婆的小資女

  26歲,一個熱愛冒險及旅行的女生,現任House 123行銷公關。2012年研究所畢業,開始接觸房地產,3個月後順利買到房子,並藉由一份企畫書,向八位股東募得300萬資金,不花一毛錢即成為包租婆,更讓她的月薪「進擊」到50K。曾為《今周刊》 876期封面人物,以及《理財周刊》專欄共筆作者。
 

目錄

前言  投資買房零失誤,在危機中突圍而出!      紅色子房   

1堂課  預售屋投資真的很好賺嗎?
◎小資Oma有疑問:預售屋紅單資本低,好像很好賺?   
◎紅色子房教室:投資預售屋前須具備的重要觀念   
◎紅色子房教室:預售屋獲益須課以個人所得稅   
◎紅色子房教室:先搞懂房地產投資的四大類型   
◎小資Oma的投資筆記:擬定看屋計畫   

2堂課  如何精準分析投資報酬率?
◎小資Oma有疑問:看到數字就頭痛怎麼辦?   
◎紅色子房教室:檢視現金流的專屬放大鏡—T-Bar   
◎紅色子房教室:T-Bar的實務操作   
◎紅色子房教室:現金流與資本利得平衡的重要性   
◎小資Oma心得:房地產數字的奧妙—現金流概念   
◎小資Oma的投資筆記:看謄本、T-Bar,以及報酬率試算表   

3堂課  如何分析房價是否合理?
◎小資Oma有疑問:現在的房價合理嗎?   
◎紅色子房教室:先搞懂房價的組成基礎   
◎紅色子房教室:用「地段指數」輕鬆找到增值抗跌的地段   
◎小資Oma有疑問:重劃區價格是否漲過頭?   
◎紅色子房教室:用都會區距離理論來判斷價格水準   
◎小資Oma心得:解讀實價登錄房價有竅門   
◎小資Oma的投資筆記:看房前,先調查成交行情   

4堂課  如何預測區位發展?
◎小資Oma有疑問:跟著捷運規畫路線買房就能賺錢?   
◎紅色子房教室:剖析房市漲價題材──應用井字分析法   
◎紅色子房教室:都市計畫分析──新北市投資置產布局   
◎小資Oma心得:捷運話題有賞味期,須掌握保值的關鍵要點   
◎小資Oma的投資筆記:從都市計畫和未來捷運,鎖定11投資區域   

5堂課  如何提高租金收益與降低投資風險?
◎小資Oma有疑問:如何制定投資策略?   
◎紅色子房教室:買房前須先知道「房地產包裝及卸妝術」   
◎紅色子房教室:房地產波段投資理論—認清波段,選擇報酬   
◎紅色子房教室:高付租能力的出租公寓投資術   
◎小資Oma心得:租客對了,才能帶來穩定的現金流   
◎小資Oma的投資筆記:先調查租金行情   

6堂課  什麼是店面與風格地產投資?
◎小資Oma有疑問:人人都能變身「地產投資家」嗎?   
◎紅色子房教室:投資店面和旅館的成功關鍵—集市   
◎小資Oma有疑問:投資店面有哪些風險?   
◎紅色子房教室:房市M型化趨勢下的三種投資策略   
◎小資Oma有疑問:一般人也能投資店面?什麼是風格地產?   
◎紅色子房教室:「創意整合」是風格房地產投資的成功要素   
◎小資Oma心得:符合居住正義的房地產投資,才可能開發無限商機   
◎小資Oma的投資筆記:民宿夢想不是夢!  
 
7堂課  如何評估投資都更老宅?
◎小資Oma有疑問:文林苑事件是怎麼一回事?   
◎紅色子房教室:簡單5個數字,讓你遠離都更陷阱宅   
◎小資Oma有疑問:都市更新只有拆除重建一途嗎?  
◎紅色子房教室:找建商合作前,先了解建商的真正想法   
◎小資Oma心得:都市更新有不同作法,使資產得以充分活化   
◎小資Oma的投資筆記:都更注意事項   

8堂課  如何與銀行和仲介談判?
◎小資Oma有疑問:如何與銀行和仲介談判,以降低投資成本?   
◎房地產投資最重要的三個朋友—銀行、仲介、顧問   
◎小資Oma有疑問:搞定三個朋友就沒問題嗎?   
◎紅色子房教室:增加與銀行和仲介的談判籌碼   
◎小資Oma心得:先從自己認識的人開始找起   
◎紅色子房教室:面對房仲,議價是戰術,更是藝術   
◎小資Oma心得:投資前,先尋找自己的利基點  
◎小資Oma的投資筆記:因應銀行房貸升息與經營仲介人脈   

9堂課  如何募集資金和合夥買房?
◎小資Oma有疑問:募集資金大哉問  
◎紅色子房教室:自組私募基金團隊,團結力量大  
◎小資Oma有疑問:當募資經理人很難嗎?  
◎紅色子房教室:撰寫房地產募資企畫書的要訣  
◎小資Oma有疑問:募資如何兼顧投資人的風險?   
◎紅色子房教室:成立SPV公司以投資不動產  
◎小資Oma心得:找對方法,募集資金一點也不難   
◎小資Oma的投資筆記:我的300萬募資過程  

10堂課  房市反轉,危機入市
◎小資Oma有疑問:房地產會泡沫化?投資人該如何自保?   
◎紅色子房教室:應用多核心房價理論,以分析各地是否有泡沫化危機  
◎小資Oma有疑問:面對房市反轉危機,還有投資機會嗎?   
◎紅色子房教室:以百貨公司週年慶的5個戰略,迎接房市反轉契機   
◎小資Oma心得:逛街買衣服也可以體會危機入市   
◎紅色子房教室:危機入市,賺房地產3桶金的祕訣   
◎小資Oma的投資筆記:團結就有力量「再反轉」
 
後記1  你有達到財務自由境界的朋友嗎?      紅色子房   
後記2  以專業服人,態度決定高度,募資過程讓我學更多!  小資Oma  
 

前言

◎投資買房零失誤,在危機中突圍而出!


  如果今天你偶然獲得1,000萬現金,但得用這筆錢滾出未來20年的生活費,會怎麼做?算算1,000萬除以20年,每年只能用50萬。如果是一個人生活還好,如果是一個家庭恐怕不夠用了。而且,今年的50萬購買力,隨著通貨膨脹物價上漲,過了10年後可能只剩40萬的購買力。看來勢必要將這筆資金拿去投資了,那麼,你會投資什麼呢?有什麼投資除了每年有現金收益,資產還有機會增值,重點是不能血本無歸。

  根據調查,華人世界裡,五個人中有四個人會選擇房地產,做為投資組合裡不可或缺的項目。因為比起複雜的股票或基金,當個包租公或包租婆相對簡單又踏實,而且根深柢固「有土斯有財」的觀念大大保障了後繼有人接手的可能性。

  如果你今天沒有1,000萬的資金,只有買這本書的錢,但是仍想用自己的智慧賺到房地產的財富,該怎麼辦?恭喜你買對書了,因為小資Oma做到了。

  還記得2012年的某一天,接到小資Oma的來信,表明她想在房地產裡追求財富自由的企圖。記得第一次見面我們談了三個小時,促成小資Oma的房地產學習之旅,也催生了這本書。

  小資Oma的理念與我相近,不求暴利,只求穩定現金流與未來合理的資本利得,她有遠大的夢想與勇氣,但是跟大多數人一樣,沒什麼資金。然而,身為專業的不動產法人投資顧問,我知道「發現好案子」永遠比「資金到位」還重要。不然,為何國內壽險業滿手上百億現金,卻找不到幾個可投資的好標的?於是,我教小資oma如何發現好案子,甚至如何包裝與加值個案而成為一個好案子。因為只要是好的投資機會,加上可信任的團隊,絕對找得到金主願意投資你,銀行也搶著借錢給你。這個「如何發現好案子」的技巧,就在這本書的十堂課裡面。

  也許你會問,隨著政府持續打房,房市來到了多空交戰的盤整局勢,這麼幸運的事情還有可能發生嗎?如果用股票市場來比喻,有位股市聞人曾說:「即使股市上萬點,市場仍然有被低估的股票。即便股市跌破三千點,市場仍然有被高估的股票。重點在於你有沒有能力找到它。」

  房地產也一樣,每一棟房子都有其獨特的條件,特殊的持有情況。也許你剛好有這棟房子特殊屋況的解藥,也許你剛好遇上這棟房子急售的時機,而這都需要你持續積極地主動出擊,花費大量時間分析各式各樣的投資物件。

  我的一位投資客戶是身價數十億的60歲富婆,跟我分享她操作「危機入市」的經驗。2003年SARS時期買房的人,如果買對了,五年後應該至少賺了兩倍。2008年雷曼兄弟爆發金融危機時期買房的人,如果買對了,五年後應該至少賺了三倍。用持有至少五年的時間,跟著本書建立正確的買房投資觀念,方能「危機入市」,雖不保證未來有幾倍獲利,但我們保證,買房投資零失誤。

紅色子房
 

詳細資料

  • ISBN:9789861342344
  • 叢書系列:商戰系列
  • 規格:平裝 / 272頁 / 16.5 x 21 cm / 普通級 / 全彩印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
 

內容連載

●紅色子房教室  剖析房市漲價題材──應用井字分析法

什麼是「井字分析法」呢?3×3井字分析法很簡單,就像我們小時候玩○○××的遊戲,畫個大井字,然後橫向三排依序寫下三個周邊建設題材、預計完工時間,完工達成的機率。

要寫出三個周邊建設的原因,是因為假如只有一個房價上漲題材,萬一該建設工期出現問題,比預期完工時間延誤甚久,就會影響房地產投資出場的時機,同時影響資金的周轉調度。因此,若能夠順利寫出三個周邊建設題材,表示即使某時期房市反轉下跌,有三個區域題材支撐房價,也比較能夠抗跌,投資人相對安心。

接下來,井字第二欄的完工年期,與你打算持有這棟房地產多久有關。

例如,有些朋友投資不動產,資金方面只允許兩年還利息不還本金的融資寬限期,兩年之後面對資金壓力就必須賣掉出場。如果兩年到了,相關建設尚未完成,房價還沒升上去就被迫出場,是不是很可惜?以上圖為例,如果三項建設全部完成預計要八年,做為一個聰明的投資者,你可以規畫在第七年出售該標的,除了享受建設A及建設B的增值題材外,建設C的即將完工話題,將有助於你在第七年順利出售該標的,留一些給下一位接手的投資人賺。

從另一個觀點來看,如果建商所提的公共建設題材,預估完工時間都超過五年以上。那麼,你就可以判斷,現在這個時間的買價會不會是五年後的合理價格?現在買的價格會不會太貴了?最後,從井字第三欄的達成機率,就可以檢視該項題材是不是「有效」。

依據我曾在政府高層服務的經驗,如果還在初步規畫、製作可行性分析、辦理民眾公聽會階段,這項建設的達成機率只有10%。如果這項建設由主辦機關完成計畫,並通過大家公認最難的「環境影響評估」,讓環評委員點頭放行,達成機率也只能算30%。接下來就是建設預算問題。如果主辦機關協調好預算來源,若由中央政府補助,就得等中央補助款到位;若由地方政府自籌,就得等議會確認預算放行。只有預算到位,才可以算是達成機率50%。
 

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