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【全新暢銷增訂版】買一間會賺錢的房子:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!

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內容簡介

★全新收錄「房地合一」、「重購退稅」、「奢侈稅」,搞懂現省至少100萬★
狂銷3萬冊,
房仲人手一本的買房指南,
《買一間會賺錢的房子》全新增訂版。


買對房子,少拼20年,
好房子,會默默幫你賺100~500萬。
各大媒體一致公認的房產專家「徐佳馨」專業分享

  最熱門的房市議題大蒐錄:
  ★「房地合一」內容是什麼?如何申報最好?
  ★現在買房,會被課「奢侈稅」嗎?如何避免? 
  ★現在買房,如何符合「重購退稅」的條件?
  ★「公設比」的大、小公如何分?
  ★公寓的樓梯間、地下室算哪一種?

  買中古屋放10年定存多賺20倍,「好宅」會自己變「豪宅」?
  買對一間房子,比找一個伴侶更重要,單身更要買房子!
  你知道如何談高貸款成數、談低利率嗎?

  最受大家信賴的房產業者徐佳馨,從一個完全不懂房市交易的門外漢,到廣受各大新聞媒體爭相採訪專業房市解答,她經常受邀雜誌專訪、東森電視台「夢想街57號」等各節目,分析各種房市走向及現況,從負債十幾萬學貸,到買房子,踏入房產叢林,她是如何辦到的?

  誰不想買房子啊?月薪三萬多,如何圓夢?沒有富爸富媽,只能靠自己的小家庭、上班族、首購族,常在房地產市場上舉步維艱、步步驚心!房子,代表了幸福的憧憬與追求,買屋應該是完成夢想,而非一輩子的負擔!面對人生最重要的一筆開銷,別傻傻交出昂貴學費,搞清楚「費用」和「需求」,才能買得安心、穩賺不賠!

  房產專家徐佳馨提出了現在年輕人要建立的兩個觀念:(1)買屋、換屋是主流經驗。(2)沒有自備款,休想買房子!書中列出6大在買賣房屋前最重要、最常見、也最容易忽略掉細節的問題,小老百姓該如何仔細評估自己的需求、精打細算每一筆花費、審慎選擇每一個物件?本書教你第一次買房也能挑到「會增值」的優良房屋,把自己的「好宅」變「豪宅」!

  徐佳馨以自身經驗為例,當年研究所畢業時,身上揹著十幾萬的就學貸款,且當時利率比現在高,只有第一年償還可免除利息的優惠。為了擔心白白把利息繳給銀行,她拚命存錢,靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」,以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年,很快就把貸款還完,辛苦是有代價的,她形容說:「贖回自由之身,那種感覺真的很棒。」

  徐佳馨表示,節省的態度一旦養成,其實並沒想像的那麼苦,包括一群好朋友在內,我們都認為把儲蓄變成習慣之後,很快就能存到人生的第一桶金;接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃,好比房地產、股市或債券。她喜歡房地產,很重要的一個原因在於,房子不僅僅是投資標的或金錢,它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女,所以得買房子才能安身立命。

  ▲ 2個買屋常識與潮流,你有沒有跟上?
  ◎【常識1】年輕人要認清:現在沒有自備款,休想買房!
  10年前,為了鼓勵大家買房,銀行貸出的房貸成數高達9成5,甚至新屋可全額貸款,但現在的年輕人已經沒有這種時代背景,買屋前,最起碼得要準備總價3成的自備款,還得擔心銀行的放款成數是否如預期。
  →薪水不高是存不到錢的原因之一,但最主要的還是現代人的花費過高,愈早認清「沒有自備款無法買房」的事實,就愈能下定決心存到第一筆買房基金。

  ◎【常識2】一屋到底已經過時,買屋、換屋才是主流經驗
  現在已經很少有人一屋住到老,買房是根據自己當時的需求,隨著時間過去,列入考量的條件也變多:小孩上學所以搬到學區、不想花太多時間通勤所以搬到鬧區……等等,自然有換屋的需要。
  →下定決心存到第一筆頭期款,多看物件,審慎選擇第一間好屋,日後就能隨自己需求、毫無後顧之憂的換房!

  ▲ 你現在的薪水,到底能買多少錢的房子?
  ◎算一算,可以拿薪水的幾成來繳房貸?

  房市專家建議,房貸佔薪水的三分之一最剛好,而房屋總價,最好小於自備款和貸款的總額,這是為了避免日後銀行放款成數與預期不符。以下用簡單算式告訴大家,該如何計算現在的薪水能買多少錢的房子:
  ‧3.6萬(月薪)÷3=1.3萬 ← 每月付出的貸款額
  ‧1.3萬÷5千×100萬(利率2%,貸款100萬,償還期限20年)=260萬
  →可貸260萬,有還款能力
  ‧180萬(自備款)+260萬(可負擔的貸款)=440萬
  →建議選擇350~400萬的房子,手邊留點錢以備不時之需。同時,貸得多未必還得起,千萬別以為銀行貸款愈多愈划算!

  ◎把繳房租變成繳房貸,可行嗎?
  以住在台北市的狀況,小套房月租約在1.5萬,小家庭的兩房一廳約2.5萬,若在市中心更可能高達3~4萬。如果你在思考:每個月固定在住的開銷上花同樣的錢,是不是乾脆買間房子好了?以下教你簡單計算「現在的房租可以買多少錢的房子」:
  ‧1.5萬(房租)÷5千×100萬(利率2%,貸款100萬,償還期限20年)=300萬
  →如果你有一筆自備款,並向銀行貸款300萬,每個月繳1.5萬的房貸,20年後就有一間屬於自己的小套房。
  ‧2.5萬(房租)÷5千×100萬=500萬
  →如果你有一筆自備款,並向銀行貸款500萬,每個月繳2.5萬的房貸,20年後就有一間屬於自己的房子。

  ◎第一次買房,就要懂得挑出「增值好房」
  不是每個人在買第一間房子時都有足夠的自備款,總價、坪數、屋齡、地點,也會影響選購房子的條件。首購族買的第一間房,不一定要完全符合自己的期望,慢慢挑、仔細選一間優質小房,照顧好自己的房子,同時關注房市行情,待房價上漲,隨著自己人生中不同階段的需求,小賺之餘加上積蓄,讓一開始的好宅帶自己前進夢想豪宅!

  ▲ 擔心購屋後悔?選房之前,先問自己5個問題
  (1)未來十年,你想過怎樣的生活?
  (2)透天、套房、公寓或大樓,你喜歡哪種類型的房屋?
  (3)住宅區、鬧區?你最希望住在什麼樣的地區?
  (4)你選擇和誰住得近一點?
  (5)你的自備款來自何方?

  →據統計,全台購屋者挑選住宅的主要考慮因素,有將近25%都是「價格」,其次是「生活機能」佔20%,「家人需求」則佔了近18%,近14%的購屋者則考慮房屋未來的「增值性」;如何用好價錢買到好的生活環境,甚至買下未來的增值空間,除了多看物件、多比較,同時增加自己的經驗值外,選擇市中心的增值空間較高,如果同樣的價錢,想買郊區、多點空間,則需要注意交通替代性和話題性:未來是否有公共建設計畫等等。

  ▲ 買賣房屋時,最常遇到的6大問題!看仔細才不吃虧
  (1)買房子,該準備多少錢?
  準備比房屋總價3成再多一點的自備款,選擇適合自己經濟狀況的房貸類型;除了買新家具和裝潢費用之外,契稅、規費、仲介代書費、銀行申貸費用等等,找到好的代書,可以幫你把這些隱藏費用算得清清楚楚,絕不讓你手忙腳亂。

  (2)看房子,該注意哪些問題?
  除了考量不同房型、新屋舊屋的優缺點之外,也要留意常被忽略的迷思的盲點:跟著捷運買,不一定就是好房保證;買屋送車位,不一定就是賺到。除此之外,選擇不同時間點看屋,可以發覺不同的狀況,避免之後有可能發生的糾紛。

  (3)怎麼找到好房仲?
  品牌、經驗、口碑,這是三個評判房仲的基準,大型的全國連鎖體系是多數人的首選,不過在地長久耕耘也很重要;最怕招架不住房仲的話術,其實只要從細節去思考房屋的真實狀況,上實價登錄網站查詢,就可以知道房仲是不是真心想幫你買間好屋。

  (4)簽約交屋前,如何確保自己的權益?
  清楚買屋步驟和履約保證流程,以及各階段的房仲、代書、買賣雙方作業,再次確認並檢查屋況。記住:所有的事情,都用白紙黑字寫下來才算數。房屋的產權要監督房仲與代書徹底釐清,當然,如果你是買中古屋,也要好好和賣家(原屋主)結清費用。

  (5)房子怎麼賣才能穩賺不賠?
  先確認自己的房子自售有利,或者委託房仲較快?其次,買家都喜歡撿到便宜的感覺,先了解自己房子的身價,再花點小錢做一些美化及修繕,給買家好的第一印象,也讓自己有開價的優勢。

  (6)如何避免8個最常見的買賣糾紛?
  買了難停的車位、繳不出貸款變違約、預售屋建商跑路、住了之後才知道是兇宅、白天晚上社區兩樣情……這些常見的買賣糾紛,該如何避免?如果真的遇上之後,該如何解決?最主要的預防方式,就是在不同時間去看屋;再決定簽約前,再花時間看看附近社區的環境。多花時間,就能避免大部分的問題!

  ▲    用夢幻價格,買到增值好屋,該怎麼做?
  ◎學會看實價登錄網站和謄本

  △實價登錄網站:幫你掌握房屋的真正價值
  →到內政部地政司的不動產交易實價登錄網站,或各家房仲業者的公司網站,都可查到區域成交行情。實價登錄可以讓我們發現該地區的主力物件、銷售速度和平均單價,不會被銷售人員牽著鼻子走。

  △謄本透露的訊息:房屋產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少
  →房屋謄本上有很多訊息,如果登記日期和出售日期很接近,屋主是投資客的機率就很高;投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售,自然產生較大的議價空間。學會看出謄本中的房屋狀況,就能為自己議得更好的價碼。

  ◎和管理員聊聊天,了解自己的鄰居
  千金難買好鄰居,先打聽清楚左鄰右舍的習慣,住戶的背景,作息是否正常,樓梯間是否有人定期清掃……等等,免得搬進去之後才後悔莫及。

  ◎一次砍價300萬,不如每坪議價85折
  △找出周遭環境中可殺價的根據
  聽到殺價,沒有賣家會乖乖被宰,先從每坪開始議價,再從附近成交行情、屋齡、裝潢、社區內的高架橋、工廠等等嫌惡設施,爭取每坪的折扣,東折西讓下來,往往會得到你想要的成交數字。

  △態度是決定價格和優惠的關鍵
  沒有一間房子是十全十美,聰明的買家會善用房屋本身條件不足處議價。雖說嫌貨才是買貨人,但千萬記住,一味的挑剔只會讓氣氛變僵,表現出自己對於買屋的誠意和對屋子的喜愛,有很大的機會獲得額外的家具,省下一筆開銷,更有可能獲得賣家自動砍價 。

本書特色

  ★ 各大媒體公認的房產專家首度出書!
  最受媒體歡迎的房市達人,教你買一間會賺錢的好房。

  ★第一次就買到增值好房祕訣大公開!
  避開新手外行容易忽略的要點,剖析投資客的看房祕訣。

  ★統整買賣房屋時最容易被忽略的6大問題,完全解答!
  關鍵6個問題,貸款、看屋、買屋流程,一本就搞懂。

  ★一次解決買賣後8大訴訟糾紛惡夢
  嫌惡設施、漏水屋通通OUT!7個對策教你在看屋時避免常見糾紛。

名人推薦

  ‧理財生活通達人   夏韻芬
  ‧房仲公會全國聯合會理事長   李同榮
 

作者介紹

作者簡介

徐佳馨【最受信賴的房產專家】


  ▲ 輔仁大學大眾傳播研究所碩士,世新大學廣電系電視組學士。

  ▲ 學傳播卻因緣際會來到房產業,靠著自修、上課與不斷累積的經驗值,從一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥,到熟知房地產和政策、經濟面息息相關的脈動,與買賣當中牽涉的複雜法規。

  ▲現為住商不動產企劃研究室主任暨發言人,先探、聯合報、YAHOO房地產、Upaper捷運報專欄作家,TVBS、八大、中天、非凡、年代、東森、壹電視……等各大媒體房產節目常客。
 

目錄

【前言】買會增值的房子,上班族才有翻身的機會!
【Part 1】 買房子,該準備多少錢?
──買屋是夢想,不是負擔!精打細算買屋費用的10個問題
▲【問題1】沒有自備款,能買房子嗎?
‧現在,沒自備款休想買房子!認清現況才能規劃
‧無論如何,先存到人生第一桶金再說
‧房子,是一種對「幸福」的憧憬和追求
‧一屋到底已過時,買屋、換屋是主流經驗
▲【問題2】口袋要準備多少錢,才夠付「自備款」?
‧總價、自備款、貸款,三者通盤考量
‧自備款不足時,買「預售屋」是個辦法
‧「簽約金」是會被沒收的!買賣之前務必三思
‧姐姐、阿姨……熟識的銀行都問問,必要時請對方前來鑑價
‧公教、五師、百大企業員工,有助爭取最低利率
‧如果自備款很高,用「現金」和「屋況」爭取議價空間
▲【問題3】每個月的房貸,該佔薪水的幾成?
‧「房貸」可佔薪資的三分之一到二分之一
‧100萬房貸以20年償還,每月本息攤還5千
▲【問題4】現在的薪水,可以買多少錢的房子?
‧挑選的房屋總價,宜小於自備款和貸款總和
‧貸得多未必還得起,務必謹慎估算
▲【問題5】你付的房租,可以買多少錢的房子?
‧想在台北市租屋?小套房1.5萬,兩房一廳2.5萬
‧把「房租」變成「房貸」,從無殼變成有殼
‧從小房子慢慢養起,有機會再換屋
▲【問題6】首購族,一定要知道的房貸優惠方案
‧ 老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在
‧「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有
‧「青年安心成家方案」102年起不再續辦
‧「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制
▲【問題7】單身族買房,有優惠嗎?
‧不是歧視單身,實在是資源有限
‧銀行不喜歡借錢給單身者,為什麼?
‧單身者購屋,多存些自備款有益無害
▲【問題8】第一次就能借到高成數、低利率的關鍵?
‧方法1:挑選房子之前,請把自己的籌碼重算一遍
‧方法2:透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數
‧方法3:如果有公教身分,就是低利率的最佳保障
‧方法4:貸到錢之後,養成和銀行聯繫的好習慣
‧方法5:不要迷信寬限期,有時是自掘墳墓
▲【問題9】房貸類型比一比,「本金」和「利息」該先還哪一個?
‧類型1:【指數型房貸】:利率波動不大,上班族適用
‧類型2:【理財型房貸】:已還本金,可再借出
‧類型3:【抵利型房貸】:存款可抵房貸本金
‧類型4:【利率遞減型房貸】:多還本金換取利率減碼優惠
‧類型5:【保障型房貸】:設定利率上限,首購族有保障
‧類型6:【固定型房貸】:利率固定,方便長期規劃理財
‧本金v.s利息,先還哪一種,意義大不同
▲【問題10】除了房子總價外,有哪些隱藏費用?
‧費用1【契稅】:建物發生轉移時,房屋評定現值的6%
‧費用2【規費】:房屋評定現值+土地申報現值的0.1%
‧費用3【印花稅】:針對房屋和土地的收費
‧費用4【代書費】:含簽約和登記,一筆約2萬元內
‧費用5【仲介費】:買賣方加總不超過6%
‧費用6【分攤當年度房屋稅和地價稅】:以交屋日為基準計算
‧費用7【申辦銀行貸款的相關費用】:標準不一,記得討價還價
‧費用8【火險和地震險保費】:關係銀行撥款,一定要辦
‧費用9【房子修繕費】:建築基礎硬體處理不能省
▲ 申辦房貸6大步驟,你一定要知道
‧步驟1 【提出房貸申請】:選定最適合自己的房貸類型
‧步驟2 【房屋估價】:根據房屋位置和狀況評定
‧步驟3 【貸款人背景審核】:年齡大於65歲,銀行可能緊縮貸款條件
‧步驟4 【雙方對保】:親赴銀行辦理開戶手續
‧步驟5 【抵押權設定】:通常是貸款金額的1.2倍
‧步驟6 【銀行撥款】:需先辦好火險與地震險
▲一定要學!買不動產的3種節稅好方法
‧方法1 主動辦理地價稅「自用住宅」變更,可省0.8%
‧方法2 兩年內再次購屋,「自用住宅用地」可辦理「重購退稅」
‧方法3「房貸利息」可做為所得稅的列舉扣除額,最高30萬

【Part 2】 看房子,該注意哪些問題?
──一網打盡不同屋齡和房型,分析6大看屋重點,怎麼挑都能放心買!
▲ 擔心購屋後悔?選房之前,先問自己5個問題
‧問題1  未來十年,你想過怎樣的生活?
‧問題2  透天、套房、公寓或大樓,你喜歡哪種類型的房屋?
‧問題3  住宅區、鬧區?你最希望住在什麼樣的地區?
‧問題4  你選擇和誰住得近一點?
‧問題5  你的自備款來自何方?
▲買到「會賺錢」的好宅」,3大祕訣大公開!
‧祕訣1  選屋最管用的三招:多看,多看,還是多看!
‧祕訣2  從增值角度考量,市中心比郊區具有優勢
‧祕訣3  如果想買郊區,需注意交通替代性和話題性
▲8招必殺技,用夢幻價格買到理想好屋
‧絕招1  先查「實價登錄」,了解周邊行情再看屋,才不會當冤大頭
‧絕招2  和管理員聊聊天,有助於了解鄰居
‧絕招3  找出實際坪數,總坪數裡含多少公設比?
‧絕招4  挑剔和讚美都是籌碼,但請注意態度
‧絕招5  學著看謄本,判斷屋主當初的購入成本
‧絕招6  從周遭環境找尋缺點,做為殺價的根據
‧絕招7  先議單價,再議總價,最後去零頭
‧絕招8  放低姿態,有時可以皆大歡喜
▲【分析1】買全新成屋,還是舊房子?
‧決定新舊之前,先釐清自己的籌碼和需求
‧新宅vs.舊屋,兩造優缺點比一比
‧買未成形的「重劃區新屋」,要考慮大環境發展
‧買「高單價的精華區舊屋」,要考慮土地持分比例
‧淡定看待都更,老房子也有它美好的一面
▲【分析2】買預售屋是好主意嗎?有哪些優缺點?
‧購買預售屋的好處:自備款付款時間長&預先規劃內裝,省裝潢
‧購買預售屋的壞處:無法掌控施工品質、工程期不定
‧提醒1:「好建商」是購買預售屋的首要條件
‧提醒2:所有的承諾都須化為白紙黑字
‧提醒3:買預售屋要有履約保證機制
▲【分析3】追著捷運線買房的2個迷思和2個定律
‧迷思(1):追著捷運跑,交通便利一定容易轉手?
‧迷思(2):最好直接住在捷運站樓上?
‧定律(1):高架式V.S地下式捷運,注意事項不同
‧定律(2):有捷運V.S.沒捷運,價格戰立見真章
‧萬一買不起捷運宅,可以這樣子補救
▲【分析4】買大樓vs.買公寓,哪個選擇比較好?
‧大樓的「優點」:可貸較高成數、有管委會服務
‧大樓的「缺點」:單價高、公設多、需繳管理費
‧公寓的「優點」:單價低、公設少,土地持分比例高
‧公寓的「缺點」:無人負責公共事務、維修分攤吃力
‧從稅務多寡,比較公寓和大樓的價值
▲【分析5】法拍屋、金拍屋和銀拍屋,這些房子小老百姓能碰嗎?
‧認識三者的不同,掌握資訊管道
‧購買拍賣屋,4個缺點不可不知
‧購買拍賣屋,最大優點是便宜
‧購買法拍屋前再次叮嚀,請注意以下6點
▲【分析6】小車位大學問!平面vs.機械,該選哪一種?
‧從投資角度看,買車位未必划算
‧「平面車位」的優點和缺點
‧「機械車位」的優點和缺點
‧車位沒有權狀,不能外賣
▲學會7種看屋技巧,你也是獵屋高手!
‧技巧(1):看屋時間點很重要,不同時段透露不同訊息
‧技巧(2):實際測量棟距,以及房子到車站或學校的距離
‧技巧(3):漏水是大麻煩,一定要謹慎察看
‧技巧(4):格局方正最討喜,房屋座向也有意義
‧技巧(5):把可能是「公設陷阱」的項目條列出來
‧技巧(6):看屋時,一定要帶的4個東西
‧技巧(7):看屋時,一定要做的5個動作

【Part 3】  如何選擇有良心的好房仲?
──清楚了解自己的需求,就能看穿房仲話術,還能把握黃金殺價時機!
▲為什麼買屋、賣屋都要找仲介?
‧買方需要房仲的3個理由:沒時間、找專業、有保障
‧賣方需要房仲的2個理由:有保障、省麻煩
‧委託房仲業者,從這3個角度思考
‧委託房仲時,要簽專任約還是一般約
▲找房子只能靠仲介?
‧這種情況可以自行找房:目標地區明確
‧找房子之前該具備的3種本事
‧給自行購屋者的2點建議
▲房仲話術大揭密!4種你一定要知道的事
‧「屋主被外派去大陸所以賣房子」從房屋細節思考真實性
‧「從車站走回家只要5分鐘」自己走過一次最準
‧「今天早上有人出價斡旋了」冷處理,別隨之起舞
‧「屋主開的價在這一帶算很低」上實價登錄網站見真章
▲除了把價格殺到底,還能為自己爭取什麼?
‧最後運用「樓層」和「設計弱點」再殺一次
‧【中古屋】:殺價無望,請屋主把部分家具留下吧!
‧【預售屋】:可要求更多!約定好的全部寫進合約中
‧【新成屋】:最後幾間餘屋可以要求樣品屋家具贈送
▲買房子有黃金時段嗎?把握這2種情況下的議價空間!
‧建案初期為營造熱銷,議價較有希望
‧新成屋代銷即將結束,最後幾戶便宜賣

【Part 4】 掌握簽約、交屋前「絕不吃虧」的4個要點
──合約要載明,費用要清楚,就能避免交屋後發生的各種糾紛。
▲看懂買屋流程圖,讓你輕鬆掌握全局!
‧買屋須經過的步驟
‧履約保證流程說明
‧房仲、代書及買賣雙方各階段作業
▲【要點1】「成屋買賣定型化契約」,一定要簽
‧成屋買賣定型化契約應記載6個事項
‧成屋買賣定型化契約不得記載7個事項
‧建商須以書面列清,讓訊息更加透明化
▲【要點2】議價簽約之前,務必要確認的5件事
‧確認(1):不會買到海砂屋
‧確認(2):不會買到輻射屋
‧確認(3):不會買到凶宅
‧確認(4):事先打聽社區規範
‧確認(5):看屋時檢查這些施工品質
▲【要點3】議價和簽約前,不可忽視的5項權益
‧權益(1):決定簽要約書或付斡旋金
‧權益(2):絕對不為任何理由放棄合約審閱期
‧權益(3):監督房仲和代書徹底落實「產權調查」
‧權益(4):事先打聽清楚可能會產生哪些費用
‧權益(5):簽本票時要注意的事情
▲【要點4】交屋時做對5件事,免除日後糾紛
‧確認(1) :銀行撥款時間和金額
‧確認(2):再次檢查「風火水電光」5大屋況
‧確認(3):交接權狀和鑰匙要確實
‧確認(4):核算該與賣方分攤的費用明細
‧確認(5): 核算代書與房仲經手的開支和服務費

【Part 5】留意3個細節,第一次賣屋就上手
▲【細節1】 從賣屋立場,專任約和一般約哪個好?
‧這些情況下,還是委託給仲介吧!
‧若選一般約,要小心別一屋二賣
‧若選專任約,別忘了要求廣告程度
‧物件愈具特殊性,愈適合專任約
▲【細節2】一定要做!為房子增值的6件事
‧行動(1):了解市場行情,開價既有利又合理
‧行動(2):提出想法,協助房仲找到介紹切入點
‧行動(3):事先做些簡單的美化,增強價值
‧行動(4):進行修繕,找有保固的公司來做
‧行動(5):展開帶看前,把敏感的東西先移除
‧行動(6):提供承諾,必要時願做履約保證
▲【細節3】簽約交屋之際,賣方要注意的5件事
‧注意(1):約定房屋價金的付款方式和期限
‧注意(2):事先詢問代書有關土地增值稅
‧注意(3):很多人不了解重購退稅和奢侈稅
‧注意(4):選擇如何申報財產交易所得稅
‧注意(5):合約寫得愈清楚,交屋時糾紛愈少
▲不想委託仲介,先確認房屋的自售條件
‧條件(1):符合這4個不想委託房仲賣屋的主因嗎?
‧條件(2):2大自售房屋常循的管道,對你來說可行嗎?
‧條件(3):給自售者的4點建議,想清楚再行動

【Part 6】避免8個常見糾紛,別讓新屋美夢變訴訟噩夢!
──買屋途中停看聽,7個方法讓你買得安心,住得開心!
▲【案例1】花大錢買了停車位,停進去卻打不開門!
‧好火大!車位過於狹窄,只有紙片人才能用
‧【對策】要求試停,合約上要求保證車位大小
‧注意(1):車位被灌入總坪數,形成低單價的假象
‧注意(2):算一算,你到底花了多少錢買車位?
▲【案例2】貸款未達預期成數,沒錢履約變成違約!
‧好無奈!銀行評鑑後貸款成數未達預期,打碎成家夢
‧【對策】請於合約中加註「萬一貸款成數不足……」
‧【注意】當建商說「銀行不肯貸的部分我借你」
▲【案例3】預售屋建商跑路,或是錢給了大半,拖拖拉拉交不了屋
‧好火大!訂婚前買的房子,孩子要上學了還沒蓋好
‧【對策】:履約保證保障消費者,「建商跑路」糾紛降低
▲【案例4】屋主只准晚上看屋,過戶後卻發現……
‧好可怕!白天看屋,居然看見「另一個世界」
‧注意(1):光天化日之下,你能看得更清楚
‧注意(2):晚上看屋,無法察覺採光是否良好
▲【案例5】白天看起來是安靜社區,晚上卻成夜市和茶店?
‧好無奈!交屋後才曉得,每週有三天樓下是夜市
‧好無奈!白天是安靜社區,晚上竟暗藏春色
‧【對策】多花時間,每個時段都去看看
▲【案例6】陽台上的白襯衫,為什麼經常髒髒的?
‧好無奈!買新房子後,白襯衫都得送洗
‧【注意】你的不在意,可能讓房子日後找不到新買主
‧【對策】嫌惡設施人人厭,將來可能得加註
▲【案例7】誰都不想買出過事的房子!買到凶宅怎麼辦?
‧好火大!指明「不要死過人的房子」,卻把凶宅賣給我!
‧【對策】:「不要死過人的房子」,買新成屋較保險
▲【案例8】遇到詐騙型房仲,只能自認倒楣?
‧好無奈!付了斡旋金之後,房仲竟然消失了!
‧【注意】賣方、買方,都有可能是山寨版!
‧【對策】:確保權益,簽約、付款最好在房仲公司進行

【結語】買賣房屋的真正價值,在於人與人的情感互動,不只是金錢
 

詳細資料

  • ISBN:9789869124003
  • 叢書系列:理財通
  • 規格:平裝 / 240頁 / 14.8 x 21 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
 

內容連載

▲買房子如何「殺到底價」?先議單價,再議總價,最後去零頭
議價是一種心理戰,通常直接砍低總價的策略很難奏效,不妨改議單價。

◎直接砍價300萬,不如每坪講價8~85
舉例來說,1500萬買30坪房子和1個10坪車位,如果直接出價1200萬,屋主一聽被砍300萬,不及思考就會拒絕。這時若回頭討論每坪單價,或把車位價格提出來討論,例如車位很小,兩面都有柱子很難停(當然也要謙稱自己技術不好),再說你朋友買的大車位是180萬,請屋主打85折,用150萬賣給你一個難停的小車位,應該不算過分吧?

接著討論附近新大樓行情,平均每坪45萬,而這棟屋齡已超過10年,打8折一坪36萬算公道吧?一旦對方接受每坪36萬,36萬×30坪+車位150萬=1230萬。

你可以反應裝潢已經老舊,得花錢重新整修,請屋主幫幫忙再給個優惠吧!透過這樣分層議價,最後把零頭去掉,至少能以1200萬或更低價格成交。

放低姿態,有時可以皆大歡喜
「誠意」是最好的溝通方式。如果你真的很喜歡這間房子,覺得賣方也很有友善,何不誠懇地告訴對方,你有多喜愛他的房子,並分析自身經濟能力的極限,有時反而能打動賣方。我曾見過買方以哀兵政策,列出自己能籌出和負擔得起的貸款額度,最後賣方果真高抬貴手,歡歡喜喜成交了,還把一些家具、電器都送給買方。

「一間好房子,勝過一個好伴侶」,單身更要買房子
現代人普遍晚婚、晚生子,有些人甚至抱定單身主義,買房子的需求明顯改變了,婚前就適合展開買屋計畫。很多時候,我們是為了錨定自己的心、規劃未來人生,所以尋尋覓覓,找一處適合自己的「家」,哪怕這個「家」的成員只有你自己,So what?單身還是可以買屋啊!有些人甚至主張「有個好房子,勝過一個好伴侶」呢!等你決定邁入婚姻、孕育下一代,你會產生新的思維,諸如交通便捷、生活機能、學區優劣等需求可能一一出現……屆時也許就是換屋的好時機。

一屋到底已過時,買屋、換屋是主流經驗
要知道,買屋、換屋已成為現代人的主流經驗,很少人能夠一間房子從年輕住到老,一屋到底的想法已經過時;這個心態愈早建立,對年輕人愈有利。

無論是透過跳槽、增進個人的專業職能來加薪,或是妥善運用年終獎金或紅利,這些都是存錢買屋的好起點,只要下定決心,隨時都是好的開始。
 

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