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突圍黑心房市!Sway 誠實帶看日記:全台物件實地分析+管委會的血淚告白

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OKAPI 推薦

  • 【閱讀解密】編輯為暢銷書做的10件事

    文/韓嵩齡2015年04月23日

    編輯是介於作者與讀者之間的橋樑,一方面協助作者將想說的話和理念轉化為讀者能理解的語彙,一方面代替讀者向作者提出閱讀時的疑問。編輯同時是書籍的詮釋者和定位者,編輯對自己製作中書籍的想像,若能接近大部分讀者的需求,那麼就具備了暢銷的元素。 博客來OKAPI特別邀請擅長針對讀者切身話題選 more
 

內容簡介

《黑心建商的告白》系列作狂銷40萬冊!
博客來「華文創作榜」年度暢銷冠軍、金石堂10大暢銷作家
沒有最黑,只有更黑!黑心大神Sway 歷練房產界17年、字字真實的年度力作!

  【實價登錄】有80%非實價;炒重劃區、搶金店面?先問心臟強不強
  【帶你看屋】戳破房仲、建商話術與地段迷思,為苦哈哈薪水族把關
  【當社區主委】與建商精采過招,爆料「點交大戰」三部曲

  媒體說房市進入冷淡期,但房價怎麼都沒跌?
  這時該入場嗎?出價打幾折?
  Sway帶看25種房屋,你會適合哪一種?

  從挑地點看屋、避開地雷、精準出價,到買屋後加入管委會與建商大過招,Sway把17年經驗一次告訴你!

  一、 【突圍黑心房市】:精采剖析不動產投資界的暗黑煉金術!

  ★黑心建商從來都沒消失過,4年來奧步不斷升級──
  Sway告訴你:有名單分級釣魚法、移花接木法、灌水成交價恐嚇法、黑心明牌老師輪番上陣……

  ★同一棟大樓,實價登錄價有十幾個價格,真是看各屋主心情隨便賣?
  Sway告訴你:80%是灌水!真相要推理,精準出價要靠你自己用功!

  ★不動產投資的時機怎麼看?怎麼搶?看似便宜的地上權房屋可不可以碰?
  Sway告訴你:買重劃區未必越早下手越賺錢,「進場建商等級」是訊號彈,自住屋晚買比早買好!
  你以為搶到金店面,只要坐等增值變富婆?其實店面以黃金價脫手的難度高,領租金賺3%就偷笑!
  台北車站旁、京站大樓的地上權房屋和對面大亞百貨的有產權房屋何者值得買?且看Sway血淋淋的分析!

  二、 【帶你看屋】:出門看屋前,先看25個真實案例!

  哪5種房子好買不好賣?你買房是為了孝親、自住、頭家娘來投資還是當男人的秘密基地?有錢沒錢、有小孩沒小孩、北台灣還是南台灣……挑房對策差很大!讀Sway帶看的25個案例,快速惡補挑屋出價秘笈,重新思考「買屋的真諦」。

  三、 【主委日記】:別再傻傻當「社區路人甲」!你的房價跟管委會息息相關

  小至外牆的磁磚、馬桶採購,大至電力系統、公設濫竽充數,從點交到入住管理,Sway的主委日記篇篇精采,字字真實,道盡與建商交手的撇步與甘苦!

  ★交屋後:要小心代管基金與公設濫用
  交屋後,建商要繼續作廣告,公設燈光冷氣亂亂開,花代管基金不心疼,明示暗示要點交完才能交出代管基金;釘一塊大廣告帆布在頂樓牆壁,管他頂樓戶日後漏水不漏水。

  ★點交時:大戰開打,讓專業的來看!
  越大的建商,越會偷我們看不懂的東西,八成的股票上市櫃建商,房屋都蓋得不好,有一年就漏水的、地板或淋浴拉門玻璃自爆!化糞池沒有派人下糞坑去瞧瞧,誰知道有沒有通、通到哪一國?避雷針沒有裝好,電器一天到晚故障,不是靈異現象!各樓層的消防偵測器與警報器、植栽排水、游泳池的熱水器等等,這些東西都要一一測試過。Sway切身經驗:點交時發現六個汙水池只有兩個池是通的,其他四個形同虛設!

本書特色

  Sway曾將自己親身遇過、採訪過、在業界打滾過發現的各種房地產亂象,以生動文筆寫出了精采萬分、轟動房產界的暢銷書《黑心建商的告白》系列作,書中對於建商毫不留情的批判固然讓小老百姓大呼過癮,但不少人亦好奇,如果Sway自己買房子,會挑選什麼樣的建商或社區?在現實生活裡,他買屋前後又會與建商產生什麼火花?

  本書共分三大篇,【突圍黑心房市】教你動念買房前,先惡補黑心業者在實價登錄上路後這幾年來持續升級的暗黑招數。Sway更首度談論重劃區、店頭、地上權等不動產商品的投資觀念、機會點與大小問題。【帶你看屋】則蒐羅了Sway帶讀者看屋的真實案例,這些生活在不同區域、背景與年收入各異的主角,在挑房子時,Sway給了哪些具體建議?例如信義區竟還可以買到一坪七十幾萬的中古屋,但老房子的屋況與環境,又有哪些後續注意重點? 

  事實上,買房只是開始,與建商之間的過招並不會在交屋的那一刻就結束,相反的,這正是另一場戰役的開始。【主委日記】是Sway本人最真實的經驗記錄,在與建商無數次接觸磋商、以及大大小小會議中他發現一個真理:天底下沒有白吃的午餐,社區裡若是每個住戶都只想坐享其成,要管理得好有如天方夜譚,只有靠積極參與,才能保住房價不因折舊而折價。
 

作者介紹

作者簡介

Sway


  致力於房地產資訊透明化,17年前創辦台灣最大房地產網站,開啟網路世界全都露的行事風格,因知無不答頻頻洩露建商黑心伎倆,而受到廣大網友的支持,後在《壹周刊》財經組再接再厲,揭發財經與房地產界的市場機密,被黑心建商告上法院在所不惜。有問必直言、透析房地產各種「眉角」,成為出版界、新聞界、電視圈的獨行俠,被網友、媒體譽為「黑心大神」。

  簡介:
  。文化大學土地資源系畢、擁不動產經紀人執照
  。建商、房仲、代銷、《壹週刊》等,房地產歷練超過17年
  。創辦台灣第一個房地產專業網站 【智邦不動產】
  。2011年登《商業周刊》封面人物報導
  。2011年度博客來書店華文創作暢銷冠軍、金石堂十大暢銷作家
  。著作:《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》三本超級暢銷書,及《打敗黑心建商,買房實戰DVD》有聲書,四本銷量近四十萬冊。
  。撰寫專欄:《壹週刊》、《蘋果日報》、《爽報》、【雅虎房地產頻道】、【好房新聞網】
  。受訪節目:
  東森:《夢想街57號》、《財星大道》、《五七新聞王》。
  中天:《台灣顧問團》、《新聞龍捲風》。
  三立:《五四新觀點》、《台灣好所在》。
  TVBS:《地球黃金線》、《少康戰情室》。
  非凡:《News金嘆號》等經常性來賓、專家。
 

目錄

前言

Part I  突圍黑心房市!約房仲看屋前你要做的功課
第一章:沒有最黑,只有更黑:業者招數再升級
黑心建商再進化:名單法、自備款法、實價登錄法
黑心房仲再進化:實價登錄混合自家灌水成交價
黑心投資客再進化:抓交替的黑心明牌老師
黑心業者一體適用:房價恐嚇法

第二章:實價登錄後的出價絕學
撥開超貸的迷霧:「實價」多少?
預售屋、新成屋的出價判斷與方法
事半功倍的出價秘訣

第三章:SWAY談房市投資——重劃區、店面、地上權
重劃區怎麼買:搞懂投資客才能挑到好物件
店面投資:近期小賺三%、長期靠增值
地上權住宅:好買不好漲?

第四章:買屋前,先淋冰桶——購屋前五問
一問:何時才是買屋時機?
二問:你買這間房要做啥?
三問:地點,地點,地點;不是地段,地段,地段。
四問:五種好買不好賣的房子!
五問:買一樓?二樓?頂樓?

Part II  帶你看屋:跟著Sway看25種房,簽約前再想想
台北市南港區中研院/有閒錢的人要買哪一種房?
新北市中和區Costco/新婚成家,切忌看到公設就樂暈!
新北市新店轉戰安坑/小資女買郊區,安全、管理最重要
新北市三重區/10樓廣告價,能否接受水箱住樓上?
台北市大安區/天龍國購屋(上):你是買生活還是買一日煙火?
台北市信義區/天龍國購屋(下):單坪竟不到八十萬,日後維護是關鍵
新北市板橋區/自住屋避開一級戰區,不必犧牲小環境
高雄市三民區/慈母為兒挑屋,在地人看在地屋
新竹市中心/療癒系男孩買房孝親,以靜制動磨好價
新北市五股區/總價預算有限,老區勝過重劃
台北市南港郊區/該不該換屋揹房貸?回歸人生價值選擇
桃園市林口區/挑合宜住宅,買房要拜神
新北市中和區/中和與永和的抉擇?理性、感性交叉評量
新北市五股別墅區/購物專家看屋記──首推中和的中古屋
新北市新莊區迴龍/距離換房價,棄捷運改開車
台中北屯區/頂樓戶PK 六樓小宅:漏水是致命問題
新竹竹北區/醫生娘找房,價格要好、品味要高

Part III  買屋後的戰爭:看主委日記,保房價、盯建商
主委日記1 交屋後第一天:馬桶的戰爭
主委日記2 觀察建商與託管期:「飯店式管理」漸成空
主委日記3 成立管委會:收買與內鬥
主委日記4 點交三部曲(上):大戰前,安內攘外探虛實
主委日記5 點交三部曲 (中):鬥法,要找專業點交公司
主委日記6 點交三部曲(下):建商臉綠了!竟點出上百條疏失!
主委日記7 談判的意義:有理不怕上法院,找大律師出馬!
主委日記8 公共空間3大重點:機車、鞋櫃、毛小孩
主委日記9 小投資大巧思:全能公設大改造
主委日記10訂出遊戲規則:守住每一毛血汗管理費
主委日記11主委省錢大攻略:省電費、換燈泡,善用多方資源
主委日記12「里長伯」的服務精神:噪音垃圾、鄰居吵架通通找我吧!
 

詳細資料

  • ISBN:9789869028097
  • 叢書系列:我的檔案夾
  • 規格:平裝 / 272頁 / 15 x 21 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
 

內容連載

第二章:實價登錄時代的出價絕學

同一個社區,登錄價有一千萬、一千零五十萬、一千兩百萬,何者為真?想學會最精準的出價,請務必研究實價登錄的潛學問,而且,一定要上「內政部實價登錄網站」查詢,別太相信房仲的資料,因其容易造假或報喜不報憂,即便資料為真,也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法。

先講概念。假設一間房屋以一千萬元成交,這會有很多狀況。第一種,這世界上還是有善良老百姓與良心房仲,買多少寫多少,一千萬元成交,就乖乖的用這價格來簽約跟登錄。可惜最常見的是,賣方會要求房仲「我要實拿一千萬元」,房仲服務費、土地增值稅等售屋成本一毛都不能算在內。為了成交,房仲在磋合中也會盡量配合,所以這一千萬元的「實拿價」,通常會導致成交價多個五%,也就是一千零五十萬,有些房仲會跟買方講明白,有些不會,但最後登錄在內政部的價格,就是一千零五十萬元。

如果這間房屋要課奢侈稅,投資客賣方絕對會把稅金加入賣價中,要實拿一千萬元,奢侈稅外加十五%,稅及服務費再外加五%,這間房屋最後的成交價與登錄價,就會是一千二百萬元。

以前我不推薦大家買投資客的房子,這是理由之一,自住客的買家沒必要成為投資客獲利了結的沙包、助漲房價的幫兇,但如果物件實在是你夢寐以求,忍痛接受之餘也要學自保,起碼不能被當肥羊宰,也因此你要學會判斷行情,並且明白出價的邏輯。

看到這裡,如果你查到登錄價格從一千萬元、到一千零五十萬元、再到一千二百萬元,千萬別以為這是因為房價一直漲,其實這只是不同賣方的賣價包不包含成本的學問。

拉高登錄價格的另一個幫兇是銀行,有些投資客跟銀行緊密配合,買屋投資一定要超貸,這間一千萬元的房屋如果是投資客買,只要在合約上寫下一千三百萬元的成交價,對銀行來說,八成銀貸就可貸到一千零四十萬元,不只不用掏現金,還多了四十萬的現金可以做黑心裝潢,只要簽一張退讓單,就可搞定買賣雙方的權利義務。
 

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