房地合一課稅精解

第一章　個人買賣房地分離課稅-舊制    
第一節    個人出售房屋及土地所得稅    
第二節    個人以營利為目的買賣中古屋、法拍屋設籍課稅    
第三節    個人地主自地自建或與建設公司合建相關課稅-舊制    
第二章　個人買賣房地產持有及交易稅負(所得稅除外)
第三章　房地合一實價課稅新制及與舊制比較差異    
第一節    個人房地合一實價課稅立法理由及依據    
第二節    個人房地合一實價課稅範圍    
第三節    房地取得日、交易日及持有期間
第四節    個人房地合一適用稅率    
第五節    新制個人房屋、土地交易所得計算及相關必要成本費用認列
第六節    繼承及贈與案件
第七節    自用住宅優惠    
第八節    重購自住房屋、土地重購退稅    
第九節    防錯殺條款    
第十節    個人交易房屋、土地，所得稅申報        
第四章　個人合建分售、合建分屋及自地自建
第五章　建設公司房地合一新舊制    
第六章    未來因應、規畫及建議    

附錄

推薦序一

　　林松樹會計師邀請我替他的新書「房地合一課稅精解」寫序，基於切合我的教學需要、能使台大會計系的學生獲益，以及多年來因為他對教育的關心而與我建立的友誼，我承擔起這個榮幸的任務。

　　牛頓說，他站在巨人的肩膀上，所以他看得更遠。

　　松樹兄是一位溫暖、謙和、腳踏實地的會計師，曾經擔任鼎信聯合會計師事務所所長（該所將於105年與國富浩華聯合會計師事務所合併），具有20多年建設公司財務、稅務簽證會計師的豐富經驗，並經常受邀在中小企業聯合輔導中心、生產力中心、各縣市都市更新發展協會及學會、各會計師公會擔任「建設公司租稅規劃」、「都市更新之財務稅務規劃」、「房地合一課稅新制」等課程之講座。他長期在不動產稅制耕耘的成果，備受各方的肯定，因此是國內許多建設公司邀約擔任顧問的熱門人選。民國104年6月公布房地合一課稅的稅法條文的3個月後，也正好是新學年度開始的9月中，松樹兄讓我分享他三百多頁的「房地合一課稅精解」初稿。這正是我站在他的肩膀上，快速掌握房地新稅制的天賜良機。

　　雖然105年起開始實施房地合一課徵所得稅，但是對於104年以前取得的房地，以及被繼承人於104年以前取得而於105年以後被繼承之房地，在105年以後出售者，大多仍適用房、地分開課稅的舊稅制。因此，約在未來的10年、20年，甚至長於半個世紀，舊稅制將與房地合一課稅的新制併行。本書雖然以「房地合一課稅精解」為名，但是從舊稅制出發，在第一、二章解析舊制對房地產如何課徵「持有時」的地價稅、房屋稅（包括別墅稅、高級住宅稅、囤房稅），以及「交易時」的土地增值稅、契稅、印花稅與所得稅；並且進一步以案例解說個人買賣中古屋或法拍屋、個人地主與建設公司合建分屋或合建分售等，應如何申報課稅、應否辦理營業登記、稅捐機關查帳的注意事項等，這些都是房地產專業人士未來數十年，在業務上不可不具備的稅務專業知識。

　　本書第三、四、五章一方面詳盡解析房地合一課稅新稅制的立法理由、未來課稅方式的各種變革，另一方面更利用圖、表、案例情境的計算比較，分析新舊稅制的差異以及如何進行合理正確的租稅規劃；第六章則對家族的財產移轉以及對建設公司及其股東提出未來規劃營運策略的建議。精彩重要的內容包括：繼承、贈與案件及家族財產買賣移轉的新舊稅制的比較與建議、個人地主與建設公司合建分屋或合建分售新舊稅制的比較分析、都市更新案件地主與建設公司房地互易的發票開立以及出售利得的新舊制稅負之比較、新舊稅制對建設公司及其股東的稅負影響及因應策略、購買房地應以公司或個人持有較為有利等等。

　　很慶幸能有機會優先拜讀松樹兄精心撰寫的「房地合一課稅精解」，我以教學備課的態度，逐頁研讀每一個章節的每一個主題與案例，許多案例包括有不同情境的稅額計算及比較，都詳加演算。在讚嘆房地產稅制實務超乎學術想像的博大精深之餘，我也感覺到從本書的閱讀，大量吸收了松樹兄累積20多年房地產課稅實務的珍貴經驗，以及他對房地合一課稅新制所投入心血之研究成果。我發現，在大學的課堂上，需要講授以及訓練學生演算思考的，約只需要本書內容的五分之一。我認為，這本書更適合房地產專業人士，人手一本。對於剛剛加入房地產的專業新秀，閱讀全書可以鉅細靡遺全面掌握房地課稅的知識與規劃技巧；對於已經征戰多年的不動產專業先進，本書也非常適合做為隨手查閱的工具小百科。

　　因此，我樂於替本書題序，並誠摯衷心地推薦本書給會計師、律師、地政士、記帳士、財務管理顧問、房仲從業人士、保險從業人士、營建業主管等與房地產有關的專業人士，以及有志於從事房地產稅制研究的產官學先進與新秀。


推薦序二

　　重視租稅課徵的「公平」與「經濟效率」原則

　　我與林會計師松樹學長於1999年結識於台大EMBA，並展開兩年的同窗情誼。

　　林會計師長期專注於國內各項稅法之研究，尤其對於個人與營利事業不動產財產交易所得課稅相關法令規定與實務，累積了非常豐富的經驗。秉持著對於稅務研究的熱忱，在他二十餘年的執業生涯中，除了在自己專業領域不斷的充實國內外稅法新知，也不吝惜將一般人視為艱深晦澀，多如牛毛的稅法條文，藉由實務操作經驗、配合企業輔導案例、與稅務機關的個案協商等，透過文章的發表及授課講述方式，讓一般社會大眾、各產業專業從業人士以及企業管理階層，能夠更深入瞭解法令制定的真義，並且熟悉稅務課徵的運作模式，提醒大家如何善用法令規定，維護個人與企業權益。

　　當林會計師將這本有點厚重的書稿交付至我手中，並邀請代為撰寫推薦序，我內心的感受遠比手中所承受的重量，來得倍感壓力。為好友寫序比自己寫書還讓人感到忐忑，尤其這本書是林會計師畢其二十餘年來，對於所有不動產稅法的研究成果，同時累積了千百個實務經驗所創作的心血結晶，要以有限的時間去讀完這本書，並且用簡短的文字來表達我的看法，著實令人汗顏！唯恐難以將本書所欲呈現給的讀者的真義，善盡表述之意。

　　看完這本書的各段章節後，讓自己的記憶重新回到台大管院研究所求學時期所研讀過的租稅課徵理論，其中影響後世最深且最著名的兩位經濟學家，當屬亞當．斯密(Adam Smith)與阿道夫．華格納(Adolph Wagner)。前者主張自由主義經濟，即現在學者所稱的古典經濟學，後者則是社會主義經濟學和公共財政學先驅，主張平均地權論，其論述也間接影響國父孫中山先生，進而闡述西歐社會主義的各種思潮、流派，並將「平均地權」列為三民主義民生主義中的一項政策。綜觀二人的論點未盡相同，後世亦各有其理論擁戴者與實行者，然歸納二人對於國家政府的租稅課徵原則，都主張應該要重視「租稅公平」與「經濟效率」兩項原則。而「經濟效率」意指租稅中立(tax neutrality)，也就是租稅的徵收應該不干擾市場經濟最適的資源配置，避免發生租稅的無謂損失(dead weight loss)。

　　我一腳踏進建築產業已近三十六年， 卸下軍職，轉戰企業界，從原本的報效國家，轉而為企業社會貢獻一份心力。「誠信」是我創業的初衷，一直都是我奉行的圭臬，一路走來，始終如一。本於企業對社會的責任，我一向支持政府推動合理的稅務改革方案，也樂見在利益共享的前提下，創造更美好的國家與社會。2012年5月有幸參與了台大經濟學系教授林全先生所召集的『不動產資本利得課稅制度檢討與改革論壇』，身為與會唯一建築產業代表，我充分表達了企業全力支持政府合理稅改政策的立場，但也同時呼籲政府稅改的方向與精神，應該要秉持租稅理論，合乎公平正義原則，而非打擊房地產產業，讓企業無所適從。

　　房地產產業一直以來被視為國家經濟發展的火車頭產業，但曾幾何時，在國內外經濟快速成長、社會結構急遽變遷、國際金融交流頻繁及游資充裕的情況下，近十年來房價不斷的向上攀升，台灣地區的房價所得比(Price and Income Ratio，PIR值)屢創新高，在亞洲地區僅次於香港，位居第二。值此之際，全國各界不斷掀起居住正義的議題並主張稅制改革，房地產產業從原本帶動經濟的龍頭角色，瞬間變成政府與社會大眾眼中的『房價飆漲原罪』。

　　財政部這次的『房地合一實價課稅』稅改方案，在充滿爭議的氛圍下，總算是塵埃落定，其間過程千迴百轉，如同帶動全國房地產業者搭乘一趟高低起伏的雲霄飛車。同時間，國內不動產市場的榮景也在這段稅改爭議的過程中，瞬間由高峰跌至谷底，交易總量與金額均呈現近十四年來新低，不動產市場經濟已陷入租稅理論所提到的閉鎖效果(Lock-in Effect)，直逼亞洲金融風暴時期的水準，讓所有房地產業者的經營環境更加惡劣與艱困，也讓全台灣840萬戶自有住宅之價值大幅減損。我們殷切期盼，政府在運用租稅政策來干預市場經濟時，也要重視其所帶來租稅的無謂損失。

　　林會計師這本書的內容涵蓋範圍十分廣泛，從一般個人的房屋買賣交易、地主土地合建、都市更新的運作乃至營利事業各項稅務規劃，藉由實際案例的說明、法條的援引與作者本身的解析，將複雜問題以圖解及列表彙總方式呈現，讓閱讀者更容易理解。由於距離『房地合一實價課稅』新制的實施日〈105年1月1日〉逐漸接近，無論是財政部的官方宣導或是目前坊間的講授課程，對於新版房地合一稅的說明，猶如隔靴搔癢，讓人無法充分瞭解。林會計師亦特別針對新舊制規定差異提出具體分析比較，讓讀者能瞭解新舊制異同及未來因應之道。我認為這本書更像是一本不動產稅務字典，相信它的付梓，會讓廣大的讀者可以在文中找到許多與自己生活息息相關的案例，猶如源源不絕的泉水，讓人獲益良多。


推薦序三

　　房地產稅制改革一直是台灣重要的民生法案，長期在政治及社會不同立場的角力影響下，其涉及對國人不動產投資置產均有非常深遠的影響，由於長達十年的房地產景氣擴張，致台灣的房地產價格節節上升，導致政府主動採取各種手段抑制不動產價格飆漲，以避免不動產泡沫化現象產生，重蹈十多年前的法拍及金融重建基金處分各金融機構的不動產不良債權，雖然在二年前通過奢侈稅加重短期買賣操作的法案實施，惟檢視其成效似乎不彰，亦難以抑制不動產持續上漲的市場趨勢，有鑑於此，政府乃下定決心徹底解決房地產稅負之爭議，冀望藉由房地合一稅制之變革，對日後之房地產持有及交易導入正常軌道，並抑制人為操作致影響整體經濟之正常發展。

　　林松樹會計師乃本公司之長期委任之專業會計師，具有多年服務於營建專業會計之經驗，針對公司內部之稅務規劃及每年固定之會計簽證均提供良好的專業服務，尤其林會計師在分析營建稅務的領域中是國內難得具有長期多家營建公司實務經驗者，往往在面對土地及房屋之稅賦能提供公司決策時重要參考意見，而避免引用錯誤的方式影響財務規劃，此外林會計師亦勤奮好學，並在業界遇到不同稅務疑難時積極與財政部賦稅署溝通，且申請許多的解釋函供業主參考運用。

　　拜讀林會計師大作，對於房地合一課稅各種條文均有深入的剖析說明，尤其在新舊二種不同體制下的差異分析，並依不同個案分別闡述其內容及適用之稅法條件，然而因為稅制改革銜接期間對於目前持有的房地產所有權人或者計畫進行買賣者而言，更應該全盤了解其差異變動對於稅賦的負擔，稅務法令相當錯綜複雜非專業者難以一窺究竟而引用最有利的交易模式，林會計師在本書大作中逐條依照新舊稅制條文比對其變動差異與立法精神，並以實際核算案例說明，比較引用不同交易時點及方式產生的影響，提供讀者在選擇不同的方式對於短期或長期的優缺點分析。
    
　　房地產一向是國人持有財產最重要的資產，而過去因為地狹人稠的經濟開發，多數財富的變動也與房地產密切關連，加以長期房地稅制與世界各國均有極大的落差，土地以增值稅及房屋分別以公告現值及評定現值的認定基準未能符合市場交易行情，在房地產過度熱時衍生的龐大交易利益，自然成為財富分配不均的代罪羔羊，我們期盼在房地產實價登錄及房地合一稅制健全後，再也不要有上述因稅制不公產生社會財富不均的原因而影響房地產行業的正常發展，讓房地產回歸市場供需及景氣循環的軌道內運作，對整體台灣經濟發展才能可長可久，也消弭製造財富不均的因素，我極力推薦本書，對於每個人的房地資產持有交易、繼承及投資均有豐富之參考資訊，尤其房地產業者在從事土地開發、都市更新及不動產經營更是需要深入研讀，感謝林會計師以其豐富的學養及認真的態度，在房地合一稅公布短期間內出書，提供我們大家更多的參考引用資訊，在此預祝本書銷售長紅，同時增進大家對房地產更多的認知與稅務了解。


推薦序四

　　林會計師松樹先生與我，相識近二十年。由於本身學土木工程，在財、會方面諸多闕如，公司方面亦由丙級營造廠而逐漸增長升等為甲級營造廠，也入股敦年建設。過程面臨財、稅、資金等許多問題，多向他諮詢、請益。並蒙他細心的指點，並為敦年建設簽證會計師。

　　林會計師對其服務的客戶，以溫良的精神、務實細心來從事，不為取眾而失真。對相應的單位，也以謙恭態度用合理、合法方式完成溝通。可謂以溫、良、恭、謙而為之，來達成客戶所託付的工作。

　　房地合一課徵不動產交易所得稅是今年(104年)最熱門的課題，在這面臨課稅之際，林會計師為使從事營建工作者有所解惑，亦讓社會大眾有所瞭解，特出版“房地合一課稅精義”乙書，真是學而優進而執業，業深廣則著作以傳達所知，是以當責為重的表率。

　　房地合一的新稅制跨越新舊制時間，故而適用狀況不一而是。林會計師先談論舊制，而以80%的篇幅說明新制，以十節的分段有序說明，以圖解簡潔說明程序內容，以實際的計算告知算出的稅額，並佐以許多問答方式來解讀者之惑，由此可見林會計師精湛的實務經驗。最終乙章給予讀者建議方案，以達成完滿。

　　由於大部分民眾對於即將實施的房地合一稅制並不充分了解。舊、新制交互問題繁多，也使購屋者心中怕吃虧而不安，對房地產市場存觀望氣氛。林會計師適時出書，正可使大眾了解。由書中的舉例，大家就可規劃出對自己最有利的購屋或售屋策略。冀望該書早日付梓以嚮讀者，並利於房市交易正常化。

推薦序五

　　『深入淺出  化繁為簡  溫故知新  財稅寶典』

　　民國105年可以說是台灣房地產稅制的一個重大轉折年，一直以來，有關不動產的稅務規定，好像只有相關業者及一些地主會用心關注，但自民國105年開始實施房地合一稅制起，這項不動產法規就像個人綜合所得稅一樣，跟我們每個人都結下了不解之緣了。新稅制頒布迄今不過三個月有餘，林松樹會計師焚膏繼晷地完成本書著作，對於我們一般人總是半知半解的法條，他總能以深入淺出，化繁為簡的方法，用實例計算來詳細說明其中的意涵，書中同時對房地產新舊稅制作精闢解析，溫故知新的手法，更讓我們對整個稅制有一通盤宏觀的理解。本書豐富又易懂的內容，為大家在混沌之際指引了一條康莊大道。認識林會計師已十餘載，雖然早已熟知他學識淵博，但以他風趣隨和的個性，竟能如此周延地完成本書的佈局，著實叫我佩服。感謝他無私的付出與專業的分享，這本財稅寶典的付梓，不僅是你我及廣大讀者之福，也是林會計師人生的一個重大里程碑。

推薦序六

　　我國不動產稅制與世界其他各國不同，尤其是資本利得稅之課徵，採房地分離且依不同稅基課徵資本利得(所得)稅，引發諸多稅制及稅負上之不公平及缺失，此波房地產榮景持續十年，且房價不斷創新高，房價所得比高居不下，財經部會雖推動實價登錄及奢侈稅等改革並加強稽徵力道，仍無法有效抑制房價，在當前社會氛圍下，財政部終於成功的推動史前未見之房地合一不動產課稅新稅制，對不動產持有人，不動產業相關業者，乃至於不動產業相關從業人員等均產生深遠之影響。

　　房地合一新稅制將於ㄧ○五年一月ㄧ日正式實施，稽徵機關目前不遺餘力的大力宣傳，業界學界之賢達先進及坊間，紛以講習會、專論或論著不同形式對新稅制內容、影響提出解析、意見及因應之道，大力配合政策宣傳，供讀者對新稅制深入了解並作適當因應，在大多數民眾尚不甚了解不動產新稅制之際，林松樹會計師率先以專論方式出版房地合一課稅精解一書，將其心得公諸於世，嘉惠讀者。

　　林會計師集其多年執業經驗，授課及研討心得，對不動產稅制自舊制之房地分離至新制房地合一作有系統之分析解說，將新舊制差異以圖解加解析方式呈現，輔以案例將個人、類營利事業(個人投資不動產具營利性被推定為營利事業)及營利事業三種類型之課稅現況、租稅負擔作比較分析供讀者參考，讓讀者可將個別案件參酌比對作判斷及因應依據，是個人投資或理財之良伴，同時亦是不動產業者及相關從業人員擬訂租稅策略時之最佳租稅教戰準則，值得推薦。


自序

　　國內房地產業經歷了十幾年的多頭，房價居高不下，導致民怨四起，要求居住正義與分配公平之聲浪日益高漲，迫使政府不得不採取必要措施以為因應，其中又以不動產稅制之積極查核與強化改革最為明顯。從查核實務方面而言，包括：(1)調高建設公司房屋比例(2)加強查核個人地主建屋及合建分屋出售設籍課稅(3)個人預售屋買賣(含所謂紅單買賣)課稅(4)個人營利性買賣中古屋設籍課稅(5)個人出售房屋原以評定現值申報被要求以實價調整財產交易所得(6)對經常性營利性合建分售地主原屬免稅土地收益推定為營利所得補徵綜合所得稅等等；從法令制定與改革方面而言，則有：(1)發布個人建屋設籍課稅解釋令(2)發布買賣中古屋設籍課稅解釋令(3)100年6月1日實施對短期買賣房地產課徵特種貨物及勞務稅條例(即奢侈稅條例)(4)101年8月1日修法推動實價登錄及(5)105年1月1日開始實施房地合一所得稅等，再再顯示主管機關財政部對房地產交易課稅問題之高度重視。而其中影響最深遠者，莫過於實施房地合一所得稅，其主要內涵在於原來出售土地免課徵所得稅之制度，將於104年12月31日起走入歷史(適用舊制土地除外)，原則上個人及營利事業自105年1月1日起取得之房地於未來出售時，其房屋及土地利益均需課徵所得稅。

　　本書係彙集本人二十餘年來辦理數十家建設公司財務報表查核簽證、講授營建業、個人房地產投資節稅規劃、都市更新相關財務及稅務研討等相關課程之經驗，佐以國稅局查核實務及上課學員所提問題與案例彙編而成。全書將從舊制分離課徵個人房屋財產交易所得稅、舊制各種合建地主稅務實務、新制有關個人一般及自用住宅課稅規範、新舊制適用問題、新舊制租稅差異問題、新制各種合建地主將面對稅務實務、都市更新實施者及地主新制適用問題、新制對建設公司影響及因應措施、各種節稅及規畫建議等方面，透過圖解、問答、舉例、計算說明及作者解析等方式，讓讀者能快速了解基本觀念、進而深入案例說明及差異分析，最終能達到合法規劃節稅之目的，希望讀者讀完後能獲得超乎預期之性價比(CP值)。

　　本書得以順利完成付梓，除要深深感謝同事林春枝會計師、林燕如小姐、劉奎毅先生、黃怡菁小姐、林羿伶小姐及林雨潔小姐等幫忙潤稿、校稿、圖示等外，尤其是陳嘉鈴副總經理從頭到尾調度、溝通、整合及犧牲假期校稿，更值得嘉許，劉承愚律師鼓舞出版及代尋出版公司，柏有為律師、林世華董事長及劉國平總經理提供專業諮詢及鼓舞、黃朝輝地政士提供地政法規及都市更新專業諮詢、沈奕如小姐提供營建業及都市更新實務問題導引及林育全總經理提供都市更新教育訓練平台，財政部賦稅署及台北市國稅局相關部門提供諮詢窗口幫忙解惑及諮詢，在此一併致謝。此外，台灣大學會計系林世銘教授、冠德建設馬玉山董事長、綺華建設張嘉慶董事長、長青會計師事務所黃富村所長、漢皇開發孫正乾董事長暨黃志桐總經理、久年營造郭鵬霄董事長等七位財稅及建築業專家及前輩，百忙中仍願以如椽巨筆撥冗為本人寫序推薦，至表感謝。另女兒思騏幫忙書籍排版，兒子品硯幫忙檢視例題、潤稿、校稿，實感欣慰，最後要感謝的是親愛的老婆大人魯明珠小姐，過去一路相隨兩手空空之一介農家子弟，現在還願投資本人一圓出書之夢。

　　為求在新法實施前能帶給投資不動產專業人士、營建業相關專業人士、一般個人、合建地主及建設公司相關從業人員充分了解相關法令及實務規定並進而規畫因應之道，特趕在新法實施前二個月出書，疏漏、不當或不周延之處，在所難免，尚祈各位先進不吝賜教，並提供卓見俾以改進，不勝感荷。

　　本人一路走來深受諸多老師、同學、好友、客戶、家父、家人及岳家等支持，今仍有餘力讓本書順利付梓，實屬幸運，為求回饋，願自銷售每本書籍中提撥新台幣二十元，捐贈兒童福利聯盟文教基金會，以求拋磚引玉，並盡回饋社會棉薄之力。最後謹以此書紀念賜給我無限毅力38歲即早逝的先妣林許燕女士及引薦我簽證第一家建設公司的孫玉婕小姐。