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張金鶚的房產七堂課

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  • 【新手上路】張金鶚:房子是建商的好區位,還是你的好區位?

    文/趙啟麟2010年12月14日

    「政府在選舉前不打壓房價,卻提供社會住宅、房屋青年貸款,這是本末倒置,」政大地政系特聘教授張金鶚直言,政府拯救房市,卻讓房價該跌不跌,對要購屋的消費者並無好處。 張金鶚的房產七堂課 他在08年房價高漲時,於四月召開記者會說明房市泡沫現象,「卻接到建商的恐嚇信,大意是要斷我生路, more
  • 【博客來大學創業理財課】第4課:保險與房地產的「另一半思考」

    文/沈雲驄2010年10月12日

    講師|沈雲驄很抱歉,上周身體不舒服,課程延到今天再上,也辛苦博客來的「助教」們了。 今天要聊的是保險與房地產這兩項工具。跟過去幾堂課一樣,關於怎樣買保險、怎樣買房地產的書,市面上很多,大家多少讀過或聽過。因此,我們這堂課要換個角度,來談這兩種工具。會把這兩種工具放在一起來談,最 more
 

內容簡介

  他是房產博士。建商恨他,小市民愛他。

  他曾預警房價泡沫化,而遭恐嚇,但仍堅持讓數字說話、讓資訊透明,確保大眾知的權利。

  *平民房價捍衛戰將&房產博士第一次為廣大小市民而寫的房產必修課。

  *租屋族、首購族、換屋族、長期與短期投資者,必讀教戰手冊。

  *房地產業者(仲介、代銷、建商)、相關專業人士(估價師、地政士、顧問業),熱門選讀書。

  每個人都想有個家,但錯誤的購屋決策,影響可能是一輩子的事。

  你該買房子,還是租房子?何時才是買房子的好時機?

  購屋前,哪些事你非知不可?如何判斷合理房價?

  張金鶚教你回歸購屋本質,建立自己的判斷標準,買到理想的房子!

  長期投入房地產研究與教學的張金鶚深知,每個人都想有個家,而房地產跟股票投資大大不同,一個決策的誤差,影響可能是一輩子的事。張金鶚自己當過租屋族,也經歷過買第一棟房子、與人合夥投資房產等,這是他綜合自己多年來的專業心得與在房產上的實際體驗,傾心為台灣讀者而寫的一本書。

房產七堂課
  第一課  破解五大房地產神話
  第二課 購屋前一定要知道的六件事
  第三課 租屋與買屋的教戰守則
  第四課 何時才是買屋的好時機?
  第五課 如何選、如何買到好房子
  第六課 選擇合理的房價
  第七課  換屋或賣屋的屋涯規畫

作者簡介

張金鶚

  他,關心購屋者環境,更甚於市場對他的觀感。

  他,研究國內房地產動向20年,接受產官學界委託,主持國內最大的房地產調查中心,擁有最完整的資訊,備受學界及房地產界重視。

  他,曾被《今週刊》選為2008年年度財經風雲人物,獲選理由為:「眾人皆醉,唯有他獨醒!十個月前,他發表台灣房地產將衰退的斷言,遭人訕笑;十個月後,證明他的溫度計沒有失準,只是大家不願睜開眼睛。」

  現職:政治大學地政系特聘教授、政大台灣房地產研究中心主任

  學歷:美國麻省理工學院建築碩士、美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫碩士、博士

  經歷:美國加州柏克萊大學、瑞典國家建築研究中心等訪問學者、日本明海大學不動產科學院訪問學者

 

目錄

自序:為台灣的房地產盡一份心力 007

第一課 破解五大房地產神話 013
1 有土真的斯有財嗎? 016
2 不景氣可以投資房地產嗎? 025
3 高通膨或低利率時,租房子不如買房子? 034
4 只注意「區位」就可以了嗎? 043
5 買在捷運線上是對的嗎? 051

第二課 購屋前一定要知道的六件事 061
1 應重居住品質而非買賣獲利 064
2 除了硬體外也要重視軟體 073
3 不可不知的房地產六特質 082
4 購屋不是宿命而是選擇 090
5 不要被市場左右 098
6 五大消費族群的購屋策略 106

第三課 租屋與買屋的教戰守則 115
1 租屋有何優點及缺點? 118
2 買屋有何優點及缺點? 126
3 判斷該租屋或買屋的四個方向 135
4 租到好房子的訣竅 144

第四課 何時才是買屋的好時機? 155
1 回顧歷史掌握購屋時機 158
2 判斷房地產介入三大指標 166
3 正確看待房地產的消息面 177
4 認識區域市場的基本面:供、需、價、量 185
5 何時可進場購屋? 193

第五課 如何選、如何買到好房子 203
1 如何買到好房子? 206
2 如何選擇良好的住宅單元? 215
3 如何選擇良好的社區品質?  225
4 如何選擇良好的鄰里環境? 235
5 如何選擇好的建商? 244

第六課 選擇合理的房價 255
1 如何買到價格合理的房子? 258
2 如何判斷房價水準? 268
3 如何掌握房價未來趨勢? 277
4 如何透過財務模型分析房價? 286
5 合理房價與負擔能力——心中之尺vs.市場之尺 295

第七課 是否該賣屋?是否該換屋? 305
1 何謂好的生活品質,其關鍵條件為何? 308
2 何種情境下,應該考慮換屋? 317
3 不同房屋消費者,應該如何賣屋? 325
4 生涯規畫與屋涯規畫應如何調和? 334
5 如何以房養老? 342

結語:面對房地產選擇的五大決策關鍵 351
附錄:我與我住過的房子們 361

 

自序
為台灣的房地產盡一份心力

  「房地產」一直是社會大眾觀注的焦點,不只是因為房地產昂貴,更因為房地產是每個人安身立命的場所。許多人努力了一輩子,面對房地產時,真是既期待又怕受傷害。期待房地產帶給自己有個溫暖的家、舒適的生活環境、身分地位的肯定、財富利潤的獲得;但也害怕房地產帶來了屋奴的惡夢、為償付房貸拚命兼差打工、家庭失去和樂,也不敢享受休閒生活;怕買到不好的房子、屋子漏水鄰居吵雜、交通生活不方便;怕投資房屋出租碰到惡房客、經營管理令人頭痛;最慘的是怕房價買到高點,不但沒賺到,反而欠了一屁股債。

  有人說:「台灣地少人多,房地產只漲不跌」「相對股市,投資房地產最穩當」「房地產現在不買以後會後悔」「面對低利率高通膨,租屋不如買屋」「買屋不難,只要挑好地段,跟著捷運走準沒錯」,房地產市場充斥著上述各種說法。投資真的有那麼簡單好賺嗎?投資房地產真的不會像股市或其他任何財貨,沒有輸家只有贏家嗎?這真是一個美麗的房地產新境界,或只是充滿一廂情願的房地產神話,值得我們大家再深思!

做好正確房產知識的準備

  面對房地產的各種神話與真實世界,一般房屋消費者(包括租屋族、首購族、換屋族、長期投資房東族、短期投資客等五類)將會有何種可能的選擇?除了買與不買(租)的選擇外,更重要的還會有買與不買的時機、區位、產品與價格的各種選擇。房屋消費者應如何考量上述各種房地產需要面對的可能選擇?消費者明知房地產業者的說法是「老王賣瓜,自賣自誇」,不應全然相信,但又應如何自我判斷?當尋求別人(或專家)意見時,又如何能確保他人能真正了解你個人的偏好需求與困境呢?換言之,身為房地產消費者,面對一生消費中可能是最昂貴的房地產選擇時,除了自我努力充實房地產的專業知識與資訊外,似乎沒有其他更佳的方式。天下沒有白吃的午餐,也沒有捷徑或速成班,面對房地產的世界更是如此。

  房地產到底是和股票期貨一樣屬於投資賺錢的工具,還是和一般日常消費使用的產品一樣屬於居住生活的場所,常常令人搞不清楚。根據國內外產官學界各種長期的調查,房地產有七至八成以上是以居住使用為主要目的,只有二至三成以下是以投資賺錢為主。面對房地產市場,顯然房子大多還是作為居住使用,然而面對房地產的各種資訊與選擇時,卻又常常只擔心房地產價格的漲跌賺賠,而忽略了房地產居住使用的本質。當房地產的投資與消費發生衝突時,身為房地產的消費者,你會如何選擇呢?

  面對大多數人以居住為主的房地產選擇而言,是否每個消費者都要有相同的房地產觀點?由於每個人的生活背景經驗、教育職業、工作就業地點、喜愛偏好各有不同,更重要的是每個人的所得財富也有所不同,因此每個人對房地產的消費居住選擇一定也大不相同,更何況在考慮全家所有成員的各種不同想法後,房地產的消費居住選擇,真是因人而異。唯有自己認真作功課,努力學習認識自己及家人的共同想法(所謂心中之尺),才可能做出對房地產的最佳選擇。

  就算房地產對有些人而言只是一個投資工具,但房地產和股票投資的知識理念相同嗎?我們應知道房市與股市不僅兩者產品本質並不相同,更重要的是房地產不易收藏儲存,且需要經營管理及居住使用,所以投資者不容易擁有成百上千的房子;相反的,投資者不但極容易擁有成千上萬的股票,且可以輕易大量的買賣交易,換言之,投資房市與股市絕不是相同的知識理念,不可混為一談。如果將股市觀念與說法運用到房市,極可能一敗塗地。

提升房產的美好世界

  有人會說我是業界公認的房地產市場空頭代表,本書一定是教人不要買房子,但如果讀者仔細閱讀此書後,應會有不同看法。身為一個長期專注房地產研究者,面對房地產市場,只有資訊與知識的融合,或許融合考量有些不周延之處,但絕不會自設所謂「空頭」立場,當然更不會預設配合業者的「多頭」立場。堅持知識分子的求真求是精神,才是本書的基本原則。

  我從中原大學建築系畢業,到美國麻省理工學院取得建築碩士,回國到營建署短暫工作後,再到美國賓夕法尼亞大學獲得都市計畫房地產博士,有幸到政大地政系教書研究,至今二十多年,透過房地產投資與市場分析等課程教學,以及公私部門的委託研究與市場調查等長期經驗與心得,希望能提供一般房屋消費者基本觀念。

  我對房地產不只是學術教學研究心得,在房地產的消費與實務上,也累積了一些經驗,可供自我體驗。從一九八七年回台在臨沂街租屋開始,一九八八年購買了木柵秀明路的第一棟房屋(十五年中古屋),在一九八二至九二年的這十年間,與幾位大學建築系好同學合夥投資幾間房屋(有預售屋、新成屋、辦公套房等),大致都小有獲利。一九九二年購買第二間房屋(預售屋)自住至今,一九九九年購買第三間房屋(在第二間房屋樓上)提供爸媽一起住。換言之,個人經歷過五種房屋消費者類型(詳見〈附錄〉),本書應不會只是學術界的無「基」之談。

  當然,本書目的不僅想提供一般對房地產有興趣的大眾參考,也希望能讓房地產業者,包括仲介、代銷賣房子、建商投資興建蓋房子,以及其他房地產相關專業人士,如估價師、地政士、顧問業等參考。讓房地產業者認真了解一般房屋消費者的真正想法,所謂「知己知彼」才是提升房地產美好世界的長遠之道。

  本書得以出版,首先應感謝方智出版社賴真真小姐的努力催生,她的主動與協助,讓本書得以順利出版。其次更要感謝陳文瀾先生的文字協助,完成初稿;他將生澀的學術語氣轉換成生動的白話口語,使一般讀者能夠輕鬆閱讀。最後要非常感謝我的好友兼同事江穎慧教授,協助資料圖表的彙整及部分文字的校閱。當然本書如有任何錯誤或不當,均應由本人負責。

  最後,我要將本書獻給所有關心與對房地產感興趣的讀者。房地產的世界不只是實務操作,也有理論知識;房地產的學習不只是門科學,也是門藝術;房地產的本身不只是投資致富,更是居住品質與品味的提升。願我們共同為台灣的房地產盡一份心力!

 

詳細資料

  • ISBN:9789861751863
  • 叢書系列:生涯智庫
  • 規格:平裝 / 384頁 / 16k菊 / 14.8 x 21 cm / 普通級 / 雙色印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
 

內容連載

〈04 只注意「區位」就可以了嗎?〉

不要一窩蜂搶進
古有孟母三遷,現在許多想讓兒女贏在起跑點的父母,即使負擔再沉重的房貸,也甘願搶進明星學區內居住;除了明星學區周遭,公園、捷運、交通幹線旁的房子,也是房地產的熱門區位。不少人更打從心裡相信,沒住在這些熱門區位(或稱地段),就彷彿矮人一截!

幾個靠房地產致富的大亨,總愛像傳教般宣揚:「購買房地產時,只需要注意三件事:『區位、區位、區位』。」也不斷有所謂的財經名嘴、作家,斬釘截鐵的說:「寧可買好區位的爛房子,也不要買爛區位的好房子!」

如果以投資來論投資,「有土斯有財」「不景氣時投資房地產,最為穩當」「高通膨或低利率時,租不如買」等三個神話,在邏輯面、實務面上都站不住腳,但區位好壞,仍是決定房地產獲不獲利、獲利高低的最重要因素之一。
那麼,為何我也將「購買房地產,只需注意『區位、區位、區位』」的說法,視作另一個房地產神話呢?

原因有以下五個:其一,買房子需要考慮的因素很多,而區位只是其中一個;其二,購屋者誤將「投資區位」當成「消費區位」,一窩蜂搶進「投資區位」,造成房地產泡沫;其三,如果把買房子當消費,應當重視「現在的區位」,如果把買房子當投資,應當重視「未來的區位」,購屋者常將兩者混為一談;其四,大多數人購屋是為了消費,所以應該是:「寧可買爛區位的好房子,也不要買好區位的爛房子!」

最後一個原因:由於每個人對好區位的定義不同,因此「你的好區位,不一定是我的好區位」,更重要的是,「建商的好區位,不一定是消費者的好區位」。

小心未獲利先受害
首先,我一再重申,大多數人買房子,百分之七十(主要)的目的是為了消費自住,只有百分之三十(次要)的目的是為了投資,所以必需考慮的因素極多,包括房價、利率、區位、房屋品質、鄰里關係、社區規模、家人的好惡、距離上班地點遠近等等,如果只重視區位一個因素,可謂見樹忘林,通常還未享受到投資之利,已先嘗到諸多苦果。

其次,為了讓購屋者不致混淆,我將區位分為兩種:第一種稱為「投資區位」,即適合投資的區位,例如明星學校、公園、捷運、交通幹線旁;第二種稱為「消費區位」,即適合居家生活的區位,通常是明星學校、公園、捷運、交通幹線附近的「第一巷」,一直到走路十分鐘可抵達這些熱門標的的範圍內。

「投資區位」雖然炙手可熱,但房價昂貴、環境嘈雜,居住品質並不佳,並非購屋首選。以學校為例,大多數購屋者先入為主的看法是,學校周遭的環境十分清幽、寧靜;但可能未曾考慮到,如果生活作息與學生不一樣,光是上下課的鐘聲,與學生上學、放學的交談嘻笑聲,就會讓人受不了!

公園也是如此,從清晨五、六點起,就有各種團體進行不同活動,有些人打太極拳,有些人跳韻律舞,更有些人將音響放得震天價響,就算周遭住戶抗議,恐怕也不得安寧;捷運、交通幹線附近的房子也不例外,時常晚上十一、十二點馬路上依然車水馬龍,住戶根本難以入睡。

而近年來,一直有建商推出與捷運站共構的大樓,若就「投資區位」而言,這個區位無可挑剔,但居住品質卻堪憂;住在這種大樓的住戶,除了無一日可安寧過生活,捷運站來來往往的人太過複雜,則不利居家安全;對注重風水的人而言,這種建築物的底部是空的,更是大忌。

消費活在當下,投資想像未來
再者,消費者要求的是「活在當下」,投資者大多寄望於「想像未來」;所以,也可將區位分為「現在的區位」與「未來的區位」兩種。
如果將「現在」「未來」「投資」「居住」四者加以排列組合,就會出現「現在的居住區位」「現在的投資區位」「未來的居住區位」「未來的投資區位」四種區位;對一般自住型的購屋者而言,應該選擇的是「現在的居住區位」。

「現在的居住區位」及「現在的投資區位」優缺點前文已詳加比較,不再累敘。而都市更新區、都市重劃區,則可視為「未來的居住區位」;未來,也許這些房子的居住品質令人嚮往,但未來可能遲到,可能走樣,甚至也可能不會來,購屋者不必進行賭注。好比建商在重劃區裡推出新產品,總愛以「百年大鎮」為廣告詞;實際上,這些百年大鎮,說穿了就是「經過百年後,才會成為大鎮」,工期非常漫長,甚至可能超過十年,住戶彷彿住在工地裡,根本沒有生活品質可言!

至於「未來的投資區位」,自住型購屋者不宜,投資型購屋者也要考慮。例如,不少人熱中購買捷運預定路線旁的房子,只是以居住而言,日以繼夜、年復一年的施工噪音與交通堵塞,很少人能忍受;以投資而言,捷運完工日期動輒拖延經年,不少人因買屋而套牢,難以脫身。

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