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全民瘋法拍:吳廷芳教你透明買法拍屋

全民瘋法拍:吳廷芳教你透明買法拍屋

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內容簡介

  ◎每三天一刊的《透明房訊》,每年上千場的講座,媒體記者最佳的法拍顧問,試問還有誰比 吳廷芳 更了解台灣整個法拍市場的動向。

  ◎法拍業界金字招牌 吳廷芳20餘年經驗完全公開!

  台灣下一個法拍投資「爆點」在哪?
  法拍如何出價最為經濟實惠?
  接到存證信函如何做才不會理虧?
  遇到凶宅、或是黑道、甚至是拍到廟宇該怎麼處理?

  法拍屋是一個任何人都可以切入的投資市場,當你走進法院所看到的人物,有個體戶、也有身價數十億的大老闆,雖然不是同標一個物件,但每個人都是往同一個方向,那就是投標室,有錢人標大案子,資金少的人標小案子,大家各取所需。

  只是,法拍屋幾乎都是債權上有問題的房子,如何確認買到的是空屋,以及如何完整點交,才能免於投資上的麻煩,此時運用簡單的小技巧以及看懂法律的筆錄就顯得十分重要。

  坊間法拍屋的書籍,只有作者的分享經驗談,說到買賣訊息三緘其口,好像有講沒有通。其實解讀法拍屋的資訊一點也不難,只要清楚了解相關用語,絕對沒有買不到的房子。針對此,,作者將本書分為兩大部分,先將基礎法拍屋投資訊息先建立,再把最典型的法拍屋實務經驗作為重要線索,教你如何抽絲剝繭,一次攻破這個堪稱史上最神祕的投資工具,讓你在轉手間可以馬上獲利,成為名副其實法拍達人。絕對讓你用少少的錢買到最得意的房子,早一步獲得財富人生。

  常見法拍問題大解題

  Q:如何確定房子為空屋呢?

  除可詢問管理員之外,一般的做法為打電話給當地的自來水公司和電力公司,只要告之住址,一般均能查出斷水斷電的時間為多久。如果超過3個月或半年,一般空屋的機率會比較高些。

  Q:拍賣建物只有1坪是什麼東西?

  賣物有時會以第某某號位置為代替,這裡所拍賣的東西就是一般所謂的攤位,這種攤位的產品,如果沒有一個大型的財團來進行招商並建立起良好的消費形象和市場,否則買下來將一無是處,投資人不可不慎。

  Q:兩者投標價金相同時,如何處理?

  投標法拍屋如果有2個人同時得標,法官會命2人,看誰要加價,結果是由加價高者得標。如雙方都不願意加價,則以抽籤決定得標人。

作者簡介

吳廷芳

  擔任全國最具公信力的《透明房訊》創社社長20餘載,且為不動產拍賣協會常務監事。每年接觸上百位客戶所碰到不同的法拍問題,日積月累,法拍中所碰到的任何疑難雜症,早已司空見慣,每位客戶找到他都能夠得到完善的回答與處理。在業界享有一定的聲望。

 

目錄

Part1 法拍屋基礎篇
Chapter 1 你也可以透明買法拍屋
Chapter 2 30分鐘,讓你搞懂法拍屋所有流程
Chapter 3 法拍筆錄各種狀況的解說

Part2 法拍屋實務篇
Chapter 4 法拍屋購置並不難
Chapter 5 點交與不點交現場所碰到的各種狀況
Chapter 6 法拍屋的訴訟與存證信函

【後記】

 

自序
《透明房訊》社長 吳廷芳

  法拍屋的教導書籍以往在市面上所販售的大多數是由律師利用法條來分析報導,全書過於深澀,卻少有實際案例的解說,讓人看完後所吸收到的知識和現實面好像中間部分隔了一層薄膜,而本書所描述的內容完全是以口語化,針對不同的筆錄內容來分析報導,以及所要採取的因應措施,均有詳細的解讀,讓讀者在看法院公告時,針對不同的筆錄,心中有一把衡量的尺。另外點交、不點交案例的部分如以過去現場所遇到的狀況,全貌生動地表現在讀者的面前,讓人有身歷其境之感。另外法院的訴狀及發給現住人的存證信函,也都是以真實的公文呈現給讀者,讓閱讀者有碰到類似的狀況就可直接套用,不但省時間,也省下不少律師費用。其實法拍這種東西別人再這麼給你說明,標房子的價格是憑市場經驗,而點交所碰到的問題,隨著現住人的個性不同,各有其運用的方式和技巧,而且越往南部和鄉下以平均值來講越容易處理,因為鄉下地方的人比較單純,有時一收到法院的公文就在那邊提心吊膽,不像有的都市人老神在在,雖然說北部人比智慧,南部人比拳頭,但是要拍定人不要太過於緊逼,一般處理都還算順暢。

  一本專業知識的好書,最主要是閱讀的舒適度和自然度,讓人有親臨現場的感覺,這樣對於書本知識的吸收有絕對的幫助,本書籍由談天說地來介紹法拍的方式,會讓人覺得法拍市場是一個很好的投資樂園。

  法拍屋投資是否能夠成功,除了要具備專業知識外,最主要就是案量,沒有充分的屋源,就算你有再高超的本事,你還是英雄無用武之地,因此只有在案量大,房價平穩時最好做,因為你不用擔心到底買到高點或是尚未到低點的房子,而且此時競爭者較少,價格也不會亂加。但現今的市場狀況,不管好壞,都有代標業者找尋自住型的客戶來和你競標,在案件多的情況下,尚有很大生存空間,如果在案件少的時候就會碰到很大的競爭力,因此這個時候就要找一些有疑難雜症的案子來處理,這樣才有較多的利潤。

 

詳細資料

  • ISBN:9789861855189
  • 叢書系列:RICH致富館系列
  • 規格:平裝 / 272頁 / 16k菊 / 14.8 x 21 x 1.36 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
 

內容連載

法拍市場迷人之處

法拍屋投資是一個各行各業都可以切入的市場,當你走進法院所看到的人物,各行各業都有,有律師、有藝能界,有退休公務人員,有開小吃的,還有身價數十億的大老闆,雖然不是同標一個物件,但每個人都是往同一個方向,那就是投標室,有錢人標大案子,資金少的人標小案子,大家各取所需,投標結束後大家又各自奔回自己的工作場所。等下次有適合的標的物,大家又會自然地相聚在投標室。而早期有很多人走入法拍市場,是陰錯陽差的,有的是借錢被倒,有的是去法院辦事,甚至也有債務人因房子被便宜標走,而重新從這條路再站起來。而現今的法拍市場,由於資訊公開,再加上媒體的宣傳及民間相關課程的教導,現在已成為兵家必爭之地,因此所要做的功課要比以前認真,才能從其中獲取自己所需的利益。

餘屋的省思
我們有時候從報章雜誌看到某某助市餘屋量非常大,以為那個地方的房屋會非常難賣,其實也不盡然,我們舉個例子來說,如報章雜誌說,桃園縣的餘屋量有好幾仟間,但經過調查後才發現,其實桃園的餘量大部份是集中在楊梅地區,但在南坎、桃園市、蘆竹其餘屋量就沒有那麼大了,買氣也並沒有所說的那麼差。

案量的省思
我們經常在報章雜誌上看到北台灣推案量1,500億,中南部約500億,直覺會認為北台灣的蓋的房子很多,其實不然。以台北市來說豪宅的售價每坪就超過100萬,他的一戶就可能抵上中南部10戶,再加上北部的需求量本來就比較強,因此屈時餘屋北一定少於中南部。這有時候從法拍屋的拍賣案量南部多於北部就可得知。

學者所說的房地泡沫
我們經常在報章雜誌看到,說現在房價已過高,買房子的人要特別注意,因為現在的薪資漲幅根本追不上房價的漲幅,但是其愈講,房價還持續上升,這是為什麼呢,這是因為市場買家的關係,因為這一波的買家至少有2成以上是來自國外資金,有華僑、台商、港資和隱藏的陸資等等,其實房有很多是沒有貸款的,舉個例子有一位住在波蘭的華僑,過年回來,因看好未來,馬上就在內湖以一坪52萬,買了一戶房子。此外現在的投資客有一部份是中小企業主和高收入族群,這和一般房地專業的投資客是不一樣的,其資金都是非常雄厚的,舉個例子來說某位中小紡織企業主,其在內湖一個新建完成的建案就有7間超過3000萬的房子,其中半數都是沒有貸款,如此可見口袋的深度。另外政府打房、限制投資客的貸款,有一位中實戶房地產投資者只買預售屋,只付工程款,該建物三年後才建好,其可能中間就出手賣了,這些人如果一次買5戶,政府更本就管不到。結果預售屋的房價也被炒高了。在加上遺產稅和贈予稅降成10%,市場回流的資金多到嚇人,但是都找不到適當的投資通路。

產業逐漸沒落的地方,其房價會下跌嗎?
一般產業逐漸沒落的地方,其房價因地方不同不見得都會下跌,而是要看其週邊縣市是否有提供新興的就業能力,如基隆來說,由於產業外移,大量靠港口謀生的行業,紛紛消失,而當地的居民有很大一部份都轉移到台北來上班,下班後再返回基隆,因此當地的人口就沒有明顯外流的現象,因此也支撐著當地房市的交易熱度,這個從基隆的仲介家數就可判斷。但很多鄉下地方只要一個產業沒落,就會造成人口的外流,區內的房產交易日漸減少,甚至有很多土地的市價還低於公告現值。例如很多南部的鄉鎮都有出現這種狀況。

房價漲幅的轉戾點在何時
一個地區房價的上漲,大部份都是從市區的精華區開始上漲,等到中心區的房價漲到一定程度後,就會開始向外擴張,先從市郊再到外圍的市鄉鎮,一直漲到民眾可以忍受的交通距離和時間以內,當然這個時候也到了政府忍耐的最大限度,房價的漲勢就會停止,這個時候如果沒有重大的利多消息,房價就會開始慢慢走下坡了。

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