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張金鶚的都市更新九堂課

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內容簡介

★不可不知!
  房產教授張金鶚,以自己的房子做都市更新案例,
  站在住戶與專家雙方的立場,告訴你都更成功最重要的九堂課!

★破天荒!
  與政府都更處、建設公司、代理實施者、建經公司、估價師、建築師、銀行等專業人士精采對談,告訴你看不到的都市更新細節!

  改善住家環境,你可以親自參與!
  九堂課,教你充分掌握都市更新!

  第一課  都更六大神話,破解不當迷思
  第二課  都更要知道的六大權益
  第三課  都更的意願,這樣確定
  第四課  啟動都更,這樣做
  第五課  整合住戶,大家動起來
  第六課  都更實施者,誰來主導大不同
  第七課  建築規畫,讓都更價值提升
  第八課  都市更新,財務問題面面觀
  第九課  都更完成,新生活開始

  台灣都市環境雜亂、老舊,欠缺公園綠地及舒適人行步道等公共空間,住宅居住品質不理想,房價又貴得嚇人,生活在都市的台灣人應該都感受得到,居住品質仍有相當的改善空間。

  「都市更新」是結合了個人住宅與公共環境,一起進行脫胎換骨的整體改善工作。

  張金鶚教授長期研究都市更新,深感都市更新的專業與複雜,因此本書以平實的寫法,希望能夠讓讀者了解完整的都市更新觀念與做法,加速都市更新的正面推動,為台灣的都更盡一份心力!

作者簡介

張金鶚

  不只關心房價,更關心住屋品質。
  不只關心經濟,更憂心「富裕中的貧窮」。

  過去,你所知道的張金鶚,是一位房地產的學術良知。

  但你可能不知道,他對於都市更新的關切,早在三十五年前即已萌芽,並持續關注至今。

  現在,他甚至將原本談好價格的人生第一屋收回來,讓自己成為都市更新戶中的一員,更深切體會都更戶的心情。

  張金鶚認為,都市更新是一件不能不做的事情,剝削住戶利益的建商,的確令人不滿;以賺錢為主,致使社區失去都更機會的住戶,卻也讓人覺得遺憾。

  因此致力於尋求、建立讓都市更新公平、公正、公義的方法及平台,期待都市更新有更美好的未來。

現職
  政治大學地政系特聘教授
  政治大學台灣房地產研究中心主任

學歷
  美國麻省理工學院建築碩士、美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫碩士、博士

經歷
  中原大學建築系畢業設計 / 台北市大橋段都市更新計畫
  美國麻省理工學院碩士論文 / 台北市柳鄉都市更新實驗計畫
  東海大學建築研究所任教 / 台中市柳川都市更新實習課程
  政治大學地政系任教 / 都市更新委託研究案
  台北市政府都市更新審議委員會委員
  台北縣政府都市更新審議委員會委員
  高雄市政府都市更新審議委員會委員
  內政部都市計畫委員會委員

 

目錄

〈自序〉都市更新,大家一起來關心
〈楔子〉從研究都更到親身參與都更

第一課 都更六大神話,破解不當迷思
1 老厝免費換新屋,不花一毛錢?
2 都更一坪換一坪,完全不吃虧?
3 投資都更老公寓,保證賺大錢?
4 容積獎勵是都更的萬靈丹?
5 同意都更,越晚表態越有利?
6 找建商不可靠,自己進行好處多?
對談現場──張教授與都更處對談

第二課 都更要知道的六大權益
1 談都更,對象是誰有關係
2 多看、多聽、多了解,積極參與不吃虧
3 實際坪數要確認,以免造成糾紛
4 都更文件何其多,聰明簽字不怕受騙
5 專戶、信託雙管齊下,確保錢不被騙走
6 細節也要弄清楚,別讓權益睡著了
對談現場──張教授與都更顧問建經公司對談

第三課 都更的意願,這樣確定
1 要不要都更?先思考兩大角度
2 從四大面向檢視,你家是否要更新?
3 掌握三大重點,從各種角度認識都市更新
4 想都更,你的社區會成功嗎?
5不想都更,進退應對該如何拿捏?
對談現場──張教授與代理實施者對談

第四課 啟動都更,這樣做
1 更新前先弄清楚──你家可以都更嗎?
2 都市更新三階段──整合、規畫、執行
3 執行前先確定──誰來進行更新?
4 都更說明公聽會,這樣聽出眉角來
5 都更成功的六大致勝關鍵
對談現場──張教授與建經公司對談

第五課 整合住戶,大家動起來
1 團結力量大,一起揪團來都更
2 千言萬語,如何向住戶說明都更工作?
3 有系統的組織,凝聚住戶向心力
4 更新進行中,住戶該做些什麼?
5 遇到不願都更的住戶,該怎麼辦?
對談現場──張教授與估價師對談

第六課 都更實施者,誰來主導大不同
1 實施者為建商,大家一起來幫忙
2 建商主導都更,這樣思考保權益
3 實施者為地主,這些細節要注意
4 都更新趨勢──找代理實施者
5 監督都更──找專業顧問公司
對談現場──張教授與建設公司對談                                

第七課 建築規畫,讓都更價值提升
1 建築物的產品定位,需要住戶的參與
2 都更容積獎勵,到底是怎麼一回事?
3 規畫建築物前,要先知道容積大小
4 規畫未來房屋面積的兩大思維
對談現場──張教授與建築師對談

第八課 都市更新,財務問題面面觀
1 錢從哪裡來?──更新的費用該由誰來支付?
2 都更資金的強力後盾──銀行
3 錢用在哪裡?──更新所需要的花費有哪些?
4 更新成功的最大關鍵──權利變換
5 如何選擇位置?──都更後的住戶樓層安排
對談現場──張教授與銀行對談

第九課 都更完成,新生活開始
1 不可不知的都更實施過程 三階段
2 各階段與實施者協商的注意事項
3 更新期間,這樣監督
4 更新後的房子要如何安排?
5 結束都更工作,三件事值得注意
對談現場──張教授與都更之母對談

附錄

 

自序
都市更新,大家一起來關心

  台灣都市的環境雜亂、老舊、欠缺公園綠地及舒適人行步道等公共空間,住宅居住品質不但不理想,房價又貴得嚇人。生活在都市的人應該都感受得到,台灣居住生活品質仍有相當大的改善空間。身為都市環境與房地產建築的專業教育者,我始終自覺有著一份不可推卸的責任,尤其看到歐美先進國家乃至鄰近的日本,在都市與住宅環境上的努力成果,更深覺我們還需要更多的學習與資源投入,努力迎頭趕上。

  「都市更新」結合了個人住宅生活單元,個案社區環境品質,乃至都市鄰里公共環境一起進行脫胎換骨的整體改善工作,具有非常重大的意義價值。可惜近來國內都市更新在如火如荼的推動過程中,尤其在房價上漲與投資投機的推波助瀾下,使得其本質被扭曲了。在業者、政府及地主的相互推擠下,都市更新中的許多觀念成為「利益」的代名詞。在不用出錢即可獲利及彼此利益擺不平的渲染情況下,都市更新背後有許多更重要的意義與價值被忽略了!其中包括住戶生活環境的改善、住戶鄰居間的共同參與環境改善與社區意識,以及都市鄰里環境公共利益的發揮等價值均被低估,以至都市更新只在金錢利益的算計中起伏延宕,成果至今仍令人非常不滿意!

  本人長期在國內大學與國外研究所學習,到學校教學研究,乃至實際參與審議相關都市更新案例的長期經驗中,深感一般人對都市更新欠缺了解,甚至形成錯誤觀念。因此,在適逢自己第一屋都市更新的實際運作下,決定撰寫本書,希望能夠提供社會大眾完整的都市更新觀念與做法,加速都市更新的正面推動,並避免負面衝突。

  本書的內容共分成九堂課,延續上一本房產七堂課的布局,最開始從都市更新觀念迷思的破除(第一課)談起,再進一步提出一些都市更新的基本認識(第二課);然後從都更住戶的角度思考,是否自身需要都市更新(第三課),如果決定要都市更新,應如何開始進行(第四課);接下來分別探討都更住戶如何整合(第五課)與實施者如何選擇(第六課)兩個都更關鍵角色的認識與掌握;再進一步提出都市更新的兩個重要基本內涵,一是都市更新的建築環境規畫(第七課),二是財務規畫與權利變換(第八課);最後提出如何執行並結束完成都市更新工作(第九課)。

  個人深感都市更新的專業與複雜,使得一般人不容易輕鬆了解並掌握其關鍵與眉角,因此本書的撰寫著重於讓一般人產生興趣,容易閱讀。本書鋪陳,是以都更住戶為本,設定各種都更情境,以深入淺出方式,說明都市更新的案例過程與角色運作關係,避免用傳統法令與艱澀的專業術語,期能達到本書完整引導認識都市更新的想法。

  都市更新的學習不只是實務操作,也有觀念知識;都市更新的掌握不只在財務利益的計算,更是生活環境與社區意識的提升;都市更新的世界不應形成「以小吃大」的釘子戶,或是「以大吃小」的都更暴力等對立局面。如何創造更多都更非營利專業組織的協商平台與信任機制,或許是我們未來可以努力的方向。

  本書經過一年來的努力,終於得以出版,首先要感謝周佳音小姐,她全力提供許多都市更新專業的內容與實務經驗,沒有她的協助,本書不可能如此豐富。其次要感謝廖翊君小姐的觀念整理與文字協助,她將都市更新的艱澀與複雜,轉換成淺顯易讀的字句。另外,要感謝我木柵第一屋都市更新的推動者黃雅盈小姐,她的努力促使我想要撰寫此書。當然,我還要感謝木柵都更社區的鄰居住戶與代理實施者L營造公司,提供了寶貴的經驗。最後,也要特別感謝許多產官界的好友,包括何芳子小姐、林崇傑處長、簡瑟芳正工程司、簡伯殷總經理、陳美珍總經理、陳玉霖理事長、簡俊卿建築師、李建興經理、梁美玉經理、張文泰科長與楊露芬副科長等人的專訪對談,提供許多都市更新的實務經驗與多方看法,使本書內容更加充實。當然本書如有任何錯誤或不當,均應由本人負責。

  最後,我要將本書獻給長期從事都市更新的工作者,過去、現在與未來都市更新的住戶,以及所有關注都市更新議題的讀者,願我們共同為台灣的都市更新盡一份心力!

 

詳細資料

  • ISBN:9789861752495
  • 叢書系列:生涯智庫
  • 規格:平裝 / 384頁 / 16k菊 / 14.8 x 21 cm / 普通級 / 雙色印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
 

書籍延伸內容

全書系展

 

內容連載

〈楔子〉從研究都更到親身參與都更
繼《張金鶚的房產七堂課》之後,每每遇到親朋好友、學生時,都不免被問一句:「接下來,要寫哪一本書呢?」
答案是「都市更新」。

或許,讀者朋友們會詫異:張金鶚與都市更新有什麼關係?
說起來,我與都市更新的淵源頗深。
故事,要從我的大學時代說起。

畢業設計,開展都更思想
大學時,我就讀於中原建築系,對於建築設計也有一定的喜愛。五年級畢業前(建築系要讀五年),教授要求學生必須繳交一份畢業設計,才能正式畢業。

當時,我和好友顏堯山同學一起在校外農舍租屋,兩人也一起進行畢業設計,並以台北大橋淡水河畔大龍峒地區的「大橋段」範圍作為目標,進行都更設計。

那個年代,大龍峒可說是非常老舊、紊亂的社區,街道巷弄非常多,舊建築物也多。學建築的我們,對於老舊建物多半有一份情感,總覺得不一定得是鏟除所有的舊建築,換上西方味濃厚的大樓才叫都更。

我和好友反覆思考著:「有什麼方式可以將既有的歷史味道保存下來,又能讓社區進行一定的更新?」

在國外,沿河地段的建築物,處處皆景觀,反觀大龍峒卻不是如此。我們兩人經過了數十次的思考、推演,以「建築物與河川的關係」為主軸,最後設計出「沿河的建物最高,離河越遠,建物的高度也遞減」的建築風景,並且在每一個建築物之間以庭院做為連接。

至於巷弄內充滿古意的街道,也採取保留的方式,期待讓大橋段這一個區段,在保留原歷史風貌之餘,注入新的景觀建築物。
經過將近一年的紙上推演,在畢業前夕,我和他整整三天三夜未眠,將紙上圖型立體化,終於完成了理想中的「大橋段都市更新」模型,並且得到了很多掌聲。

這一份畢業設計,開啟了我對都市更新的第一步,也讓我對於老舊建築物有了一份不同於以往的感情。
有一天,在「得意於作品大受好評」之餘,一個聲音突然在心底響起:「如果真的按照這份設計圖來執行,原本的居民要住哪裡?」當時我年紀尚輕,對於這個問題找不出解答,但「都市更新與原住戶之間的關係」卻已烙印在我的心中,我相信隨著經驗的增長,這個問題終究可以找到解答。

出國深造,感受不一樣的都市文化
常聽人說,進了大學就可以「由你玩四年」。大學不像研究所,不需要繳交論文,從學生的心態上來看,的確比較輕鬆。不過……

「張金鶚,你好像很忙,到底都在忙什麼?」有一天,一位同學忍不住問我。
不知從哪一天開始,我發現台灣的廟宇建築別具特色,十分吸引我。只要有空,我就會背著相機展開拍廟之旅,從北到南、從東到西,全台灣的大小廟宇,幾乎都是我鏡頭下的主角。

大學畢業後一年,我開始申請出國留學,除了繳交平日在大學時的作品外,突然想起我的廟宇之旅。於是,我將台灣廟宇的建築特色、廟宇與環境空間、與人的關係做成一份論文,並寄給心目中的理想學校,更順利申請到麻省理工學院、美國加州大學柏克萊分校。對於托福分數不佳的我而言,這份當初只是為了興趣而進行的廟宇建築論文,可說是幫了我極大的忙。

第一次出國的我,接觸到異國不同的語言、文化,當地環境與建築物的關係,沿河精緻卻不突兀的建築、麻省理工學院的學習環境、人文薈萃的波士頓……映入眼簾的每一幕,都帶給我無限的衝擊。

麻省理工學院是一所十分強調與在地結合、親人親地的學校,課堂上的討論與實驗,都以該校所在地波士頓、康橋為主。但在學校的第一堂課,卻給了我一記大大的震撼彈。

還記得這堂課是「環境設計」。教授一上台就問大家:「什麼是好的環境?」台下的同學們紛紛提出見解。下課前,教授建議大家去看看「昆西市場」(Quincy Market)。

「昆西市場?」在波士頓人生地不熟的我,為了了解教授眼中的「好環境」,只好發揮問的本能,在假日時搭了地鐵,終於來到了昆西市場。
昆西市場為傳統港邊漁市場改建的觀光建物,在當地是很成功的都市更新典範。多次來到這個地方,我總是拿著小本子和筆,坐在附近畫下當地的種種,實際感受環境與人、建物的關係。

在研究所,論文是能否畢業的關鍵,而我主攻的系所,又是由都市計畫系與建築系合辦的研究所課程(系上凱文‧林區〔Kevin Lynch〕教授的「都市意象」〔Image of City〕,在學界十分有名),加上麻省理工學院的在地思想,畢業論文的選題,對我這個外國學生來說,實在是一大挑戰。其中,我所選修的「開發中國家住宅問題」課程,是由人類學家麗莎‧佩蒂(Lisa Peattie)教授所講授,她給了我不同角度的思考方向。

令我印象深刻的是,這位教授每堂課都會丟出兩個問題,並開出書單,要同學將答案寫在作業中。幾週後,她突然當著同學的面宣讀並讚賞我的作業,然後對大家說:「你們都習慣在我開的書單中找尋問題的答案,這些書我早就看過了,不需要再看你們的答案。」其實我的作業之所以突出,是因為我的英文不夠好,而教授所開的書單又太多,根本看不完,所以只好選擇當中重要的部分,並與台灣經驗及個人想法做連結。

因為教授的讚美,讓我的論文題目有了線索──要以台灣為主。在多方打聽下,我得知萬華柳鄉正在進行都更,並毛遂自薦寫了一封信給當時的台北市都市計畫處林將財處長,希望暑假時可以參與協助柳鄉都更,並得到了同意。於是那年暑假,我每天都泡在柳鄉,上午在都市計畫處整理相關紀錄,下午和晚上就一一訪問當地民眾,進行意願調查。而當時的主事者何芳子小姐,更因後來她致力於都市更新,而有「都更之母」的稱號。
 

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