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房仲話術大揭密

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內容簡介

  「千金難買早知道!」原來,房子就是這樣賣的!

  買賣房子,一坪差價只要幾萬塊,光是一間房子,買賣雙方之間的勝負差距,就有可能是上百萬元。

  買賣房子,您是被銷售話術擺佈的「輸」方?還是想成為主導房仲幫您控盤的「贏」者?

  繼上一部房市暢銷著作《就靠房市躺著賺》呈現20種小資男女購屋置產的故事案例,本書再次以全新的20種劇本,告訴您在買房子的過程之中,您可能從來沒有想過、卻絕對會碰上的各種狀況!

  一般消費者或首購族,可藉由別人的經驗和教訓,就能讓您在購屋時,早先了解仲介或代銷人員,會如何把房子賣給您?

  良心房仲更可藉此知悉破解不肖同業的”奧” 步,以此借鏡建立好客”緣”的關係,提升業務的品質與能力,找回專業的尊嚴,別再讓房仲一直不斷地被大眾給 ”抹黑”。

  本書絕對是一門消費者在購屋行前之必修功課;同時亦是房仲人員修煉業務能力的最佳寶典。

作者簡介

賴淑惠

  政大中文系、世新傳研所畢業

  曾任:雜誌、電視台記者
     網路地產王新聞中心主管

  著有:《就靠房市躺著賺》一書

  如果你跟我一樣,很喜歡房子,就會知道,其實,買房子,有時候只是在買一個夢想,只是,為了實現這個夢想,會有一些風險,仲介在當中的角色,可以是朋友,也可以是對手,這樣亦敵亦友的關係,真的很微妙,該怎麼化敵為友,讓交易圓夢的過程更順暢愉快?這需要很多的經驗!這本書,分享了很多朋友的故事,以及該怎麼跟房仲交手,甚至破解房仲話術的小技巧,有了這本工具書,把別人的錯誤,化做自己成功的方法,大家都可以簡單一圓成家夢!

 

目錄

看屋,先看房屋買賣代言人的精彩演出(推薦序-范世華) 
購屋要先學會和房仲聰明打交道(作者序)

《話術篇》

1 急不得!房仲聲聲催,淡定以對
& 急!會讓你付出昂貴的代價,看屋也像是被趕鴨子上架
&房仲日夜轟炸,貿然下訂往往是後悔莫及
&倉促購屋籌碼少,小心殺價沒空間
&放慢腳步別著急,事緩則圓好議價
&莫著急,最好還是提早看屋拉長緩衝期

2 房仲開價別當真,先砍七折,再說!
&先帶你看貴的,再推銷便宜的,最後還是讓你買貴了!
&購屋大玩心理戰,房仲過度熱情別當真
&照開價先打七折,誠心出價千萬別當冤大頭
&貨比三家不吃虧,巧妙打聽探底價
&先砍單價再砍總價,自備款越高,議價空間越大

3 見面談!當心房仲上演加碼劇
&買賣價差僵持不下,房仲多以「見面談」來求解套
&就怕歹戲拖棚,設計好的狀況劇
&見面談的戲碼,房仲不只一套劇本
&買賣雙方當面談,表達誠意最重要
&不破局、就成交!見面談可避免買賣雙方觀望和猶豫

4 瑕不掩瑜?條件差的房子照樣賣,總有避重就輕的說詞
&在地客追不起行情價,貪了便宜恐怕是問題
&避重就輕承受廉價屋,結果也要接受房價漲不動
&宮廟事不說,房仲的有心無意可能讓你吃悶虧
&低度危險宅攸關感受,特定族群接受度高
&房仲醜話說前頭,條件嫌惡的房子,只賣對的人

5 賺不夠!服務費暗藏玄機 小心被當冤大頭
&仲介議價玄機多 多收服務費補差額
&殺價有功加碼服務費?小心羊毛出在羊身上!
&服務費收取不透明,檯面下交易漏洞多
&買賣交易搏心機,省下服務費有一套
&服務費對拆難議價,切勿加碼虧更大

6 空口說白話!房仲畫大餅,切莫信以為真
&無法眼見為憑,預售屋大餅容易夢碎
&代銷賣完走人,購屋爭議投訴無門
&交通動線說的好聽,不如新自走一回才準
&環境、公共建設及學區,不能只是用聽的
&有話明說少爭議,合約載明免糾紛

7 看不到、摸不著,預售案場過招三百回
&廣告誇大不實,眼見為憑最實在
&代銷舌燦蓮花,營造熱絡成交氣氛
&利用鄰桌競爭心理,貿然簽約風險大
&樣品屋裝潢花樣多,增大空間感吸引買氣
&跟代銷索取格局圖,按圖索驥看仔細

8 房仲大小牌差很大 議價千萬找對人
&不如甭相識?攀交情取信客戶,服務費A更大
&菜鳥房仲急成交,探底價搏感情,議價空間大
&資深房仲難殺價,斡旋價格見招拆招
&緊踩底線展現誠意,資深房仲也難不中招

9 房仲沒說的秘密,帶看後自己補功課!
&房仲帶看天花亂墜,沒說的真相才是重點
&夜間數燈火看空屋率,周邊環境看分明
&交通動線親自走,尖峰時間測試便利性
&跟管理員打交道,打聽近鄰細看公設
&陰雨晴天都看一次,風水禁忌也別忘看仔細

10 房市要變天了?房仲藉題恫嚇,買賣雙方都能唬
&打房政策上路,房仲趁勢敲邊鼓,聲聲催快買屋
&投資客也中招?房仲高明話術停看聽!
&吃緊弄破碗!切莫追隨氣氛,貿然下手購屋
&結伴看屋扮黑白臉,政策內容先做功課
&多問幾家房仲,從中尋找蛛絲馬跡

《陷阱篇》

11 踩緊底線!購屋預算算仔細,小心淪屋奴
&購屋申貸被蒙騙,小額信貸利率高
&房仲號稱可貸高成數,木已成舟難解套
&小心!延長貸款期限,利息大增近百萬
&貸款成數問仔細,條件攸關核貸難易度
&往來銀行條件好說,信用不佳申貸不易

12 斡旋金陷阱多,步步為營攻心為上
&初次購屋付斡旋金,簽約議價停看聽
&斡旋金展誠意,可直接轉成訂金
&確定意願再簽斡旋,仍有疑義需註記
&斡旋金的承諾,對於買賣雙方皆有相對約束力
&斡旋金增加籌碼,房仲議價機會大

13 眼見難為憑!識破拉皮屋、裝潢屋陷阱
&裝潢吸睛,小心美輪美奐的外表之下藏陷阱
&黑心裝潢「設計」的重點只為求利潤
&拉皮屋當成新屋賣,存心大賺外行人的荷包
&你情我願!不論愛水或是挑便宜,也要斟酌風險與代價
&尋求專業背書,舊屋貸款不如新房

14 寸土寸金預售屋,省錢小心省出更大洞
&房價便宜近兩成?小心工業住宅陷阱!
&便宜沒好貨!工業用地低價取得,事後爭議多
&代銷低價攻勢猛,小心核貸不足,仍有資金問題
&陽台外推增空間,建商偷天換日,小心即報即拆 
&陽台加裝玻璃鐵窗,建商畫大餅,均屬違法  

15 廣告戶附裝潢又便宜?低價購入藏陷阱!
&廣告戶便宜犧牲打,還送裝潢吸引客源
&大量發包品質堪虞,小心裝潢中看不中用
&廣告戶附送車位?併入房價計算虧更大!
&首年房貸利息建商付?貸款成數恐受限

16 買到瑕疵屋自認倒楣?把握三周黃金期!
&不慎買到海砂屋?仲介須負六個月瑕疵擔保責任
&金管會新制,買到瑕疵屋,三周內可止付
&辨識海砂屋,肉眼細看徵兆,詢問周邊鄰居
&輻射屋認定靠儀器,「偽凶宅」也成另類地雷

《教戰篇》

17 反制房仲!購屋學會講話術,也能便宜買屋
&房市生手不懂議價,易被房仲牽著鼻子走
&看屋喜怒不形於色,開價佯裝熟門熟路
&搏心機!與房仲議價,反客為主先出招
&黑白臉互相搭配,加價只可小幅遞增
&軟硬兼施欲走還留,拉近與房仲屋主關係

18 兵不厭詐!和房仲過招就是一場心理戰
&反制屋主不急賣,買家表態不趕著入住
&以其人之道還治其身,看準仲介缺業績,反制房仲
&聲東擊西套價錢,喜歡也要先留退路慢決定
&事前做足功課,聰明反制房仲出招
&裝老練!再喜歡也別說,杜絕房仲漫天出價

19 搶好貨、撿便宜!看準時機,議價空間大
&政策打房壓房價,危機入市有策略
&信心不足買方急售,逢低承接購屋最賺
&與房仲打好交道,互蒙其利降低風險
&房仲業績結算,預售屋開賣期,殺價空間最大
&把握低點出手,房價折衝議價容易
&運用時間差議價,突破房仲心防省更大
&淡季購屋好議價,房仲急欲成交空間大

20 交屋關鍵密碼!把握最後機會爭權益
&預售屋保留施工設計,退料不退工虧更大
&交屋尾款別急付,緊抓籌碼看清屋況
&使用執照看仔細,圖索驥比對契約
&發現瑕疵切莫簽字,建商落跑小心找無人
&建商延遲交屋,可討賠償金,撥款緊急煞車

 

推薦序

看屋,先看房屋買賣代言人的精彩演出-范世華

  常人說:「看屋!看屋!」

  買房子是用眼睛看沒錯。一間房子不會跑,也不會動,它也不會自己開口喊說:「買我!買我!」

  明明看是一件單純的房屋買賣,一件「死」的東西,本該是任憑買方、賣方個人的「喜、惡」來去看待價值,並且決定它的買賣「取、捨」和「去、留」,可是真正到了自個兒要去面對房屋買賣這件事的時候,卻才發現買賣房子並非如想像中這麼簡單。

  為什麼?因為房子這一項商品,在價格量化之高昂數字下,同時亦存在著高報酬與高風險的「差價」變數,縱使房屋是死的,但碰上了所謂的「交易」,它仍然是給人買、給人賣的,透過人為的買賣過程,有人會買高、也有人會賣低,一件單純的商品,因為「人」的關係也訧變複雜了!

  尤其房屋於買賣的交易過程之間,多半是藉由中介者(也就是房仲業者)的通路來進行媒合,透過商品的包裝與人為銷售之過程,就連死的東西都可以被說成是活的!因此買賣房屋,不單是房屋本身的條件要「看」,銷售過程之中代表房子說話的銷售人員會怎樣「說」?更應該知道要怎麼樣去「聽」!

  如果將房屋買賣的過程當成是一齣電影或戲劇,房仲人員在這一場戲中所扮演的角色,不僅是為買、賣雙方做代言,同時也是待售房屋商品之代言人,房仲絕對是這一場購屋大戲裡頭的主角,一齣戲到底精不精彩,全憑這個要角,若不仔細去欣賞他的一舉手、一投足;不仔細聆聽他的一言一語,聽不懂他說了什麼台詞,也就看不懂戲!因此房仲人員在進行銷售的過程之中,「表現了什麼?並說了什麼?」這才是更值得關心的事,您一定不能不知道。

  許多人就是因為不懂,首次購屋,就很容易在銷售業者所設計的「場景」以及銷售人員的「話術」與「演技」之下,吃到悶虧,並且一定要經過好幾次的吃虧上當,繳了「昂貴的學費」之後才會變聰明。可是,一般人多久才會碰得上一次的購屋機會?有什麼方法可以不需要經歷失敗的教訓,在面對購屋的問題時,就可以一次把事情做對?

  本書就是能夠讓讀者以及一般購屋消費者,在面對購屋、看房子的時候,提早知道比「看」屋之外更重要的事,就是要能「聽」得懂房仲人員「說」的話(內容參酌【話術篇】);以及了解房屋於銷售之過程中,經常可能會碰到的情境(內容參酌【陷阱篇】);在了解原來房子都是這樣賣的真相之後,才能應用方法(內容參酌【教戰篇】),掌控自己於購屋交易時的主導地位,就不會在買賣房子的時候任由別人牽著鼻子走,除此之外,了解房仲怎麼賣房子,亦有能力反客為主,讓仲介成為您真正的購屋幫手。

作者序

購屋要先學會和房仲聰明打交道

  過去,很多人會在家裡的外牆或是鐵窗上,貼上大大的「售」字,自己賣房子,不過,隨著時代進步,自己賣房子的人,已經越來越少,在專業掛帥的時代裡,多數的房市買賣,都得透過專業房仲從中斡旋,因為房仲的角色越來越重要,因此,不管買家賣家,都少不了要跟房仲打交道,但要怎麼從中找到議價的空間,成為越來越多人關心的問題。

  這本書,與其說是教大家怎麼「對付」房仲,還不如說,如何要大家「了解」房仲!房仲提供的服務,絕對不是沒有價值,他為忙碌的現代人省下的大把的時間,試想,如果你要買房子,得大街小巷到處看紅紙條,甚至隻身一人到陌生人家中看屋,不但風險超大,連能不能信任,都是一個大問題,而房仲在法律規範下,必須有一定的服務規則與流程,對買家來說,當然可以安心很多;而賣家有房仲協助,不用親自帶著陌生人看屋,連議價都有人代勞,這對口才不伶俐的一般賣家來說,也能省下不少力氣,這種專業,的確有其存在的必要。

  只是,不能忽視的,是房市買賣的交易金額畢竟不是小數字,不只買家、賣家想從中得利,靠買賣房子吃飯的仲介,更是得錙銖必較,才能賺到服務費,在大家各有算計的情況下,賣家擔心吃虧賠錢,一定要了解房仲這個行業的特性與行規,適時的保護自己的權益,否則一個閃神,很可能就是幾十萬的損失。

  所以,這本書要教大家跟房仲做朋友,甚至用心了解他們的工作,只有共榮共存,才能互蒙其利,如果能把握這些「眉角」,跟房仲打交道就沒有這麼可怕,甚至可以駕輕就熟,掌握先機,這就是孫子兵法中的「知己知彼、百戰百勝」,把自己變成一個可以跟專業對話的聰明買家與賣家,就不用擔心上當受騙,買屋賣屋也可以輕輕鬆鬆!

 

詳細資料

  • ISBN:9789868810259
  • 叢書系列:房產財庫
  • 規格:平裝 / 224頁 / 16k菊 / 14.8 x 21 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
  • 出版地:台灣

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