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房地產法律問題研究

房地產法律問題研究

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內容簡介

  在中國大陸,房地產是土地和房屋的合稱。土地分城市國有土地、農村集體土地以及建設用地、農用地、未利用地。房地產指城市建設用地中建造建築物、住宅設施以及與城市住宅相關的構築物土地。農村集體土地經徵收轉為國有土地後可進行開發、建設。城市房屋交易的主要方式有:買賣、租賃、抵押、贈與、繼承和交換。房地產交易必須以權屬登記為生效要件,交易後的房地產需要特定的物業服務企業為業主提供管理與服務,房地產仲介服務對於其交易有促進作用。
 

作者介紹

作者簡介

唐烈英


  四川省成都市人,西南政法大學經濟法學院教授、法學博士、博士生導師,主要研究領域為民法、物權法、房地產法。主持並結項省、部級項目2項,參加國家社科基金重大A級項目、重點項目各1項,正在主持1項國家社科基金一般項目。獨立完成的專著有:《中國物權法理論研究》、《商品住房買賣貸款按揭法律問題研究》、《私權窺測》;任主編、副主編及參編的教材有:《房地產法學》、《房地產法實務教程》,21世紀高等院校法學系列基礎教材《民法》、《民法案例》,《新中國民法典起草五十年回顧與展望》等。先後在CSSCI、中文核心、人文核心法學、非法學期刊及《人民法院報》、《中國法制報》等公開出版刊物發表法學專業學術論文60餘篇。
 

目錄

自 序   
                         
凡 例    
                        
第一篇 房地產法學概述


第一章 房地產法學概述
第一節 房地產法相關概念/  3
第二節 房地產法的演進/ 16
第三節 房地產法的基本原則/ 19
第四節 房地產法的性質及與鄰近法律的關係/ 22

第二篇 土地法律制度

第二章 土地所有權法律制度

第一節 土地所有權概述/ 31
第二節 土地使用權的取得/ 35
第三節 土地使用權的轉讓/ 46
 
第三章 不動產徵收與補償
第一節 不動產徵收與補償概述/ 54
第二節 集體土地的徵收與補償/ 57
第三節 國有土地上房屋的徵收與補償/ 76

第三篇 房地產開發法律制度

第四章 房地產開發與建設

第一節 房地產開發概述/ 99
第二節 房地產開發建設/106

第四篇 房地產交易法律制度

第五章  房屋交易法律制度概述

第一節 房屋概說/117
第二節 房屋交易概說/121
 
第六章 商品房買賣相關法律問題
第一節 商品房買賣/126
第二節 商品房買賣貸款按揭糾紛當事人的訴訟地位/135
 
第七章 轉讓房屋所有權、使用權的合法方式
第一節 二手房買賣/158
第二節 房屋繼承與遺贈/166
第三節 房屋贈與/168
第四節 房屋交換/171
第五節 房屋租賃/174
第六節 房屋抵押/187

第五篇 房地產管理服務法律制度

第八章 房地產權屬登記

第一節 房地產權屬登記概述/199
第二節 土地權屬登記/208
第三節 房屋權屬登記/217
 
第九章 物業服務管理
第一節 物業服務管理概述/229
第二節 物業服務合同/238
第三節 物業專項維修資金/243
 
第十章 房地產仲介服務
第一節 房地產仲介服務概述/253
第二節 房地產經紀/256
第三節 房地產估價/262
第四節 房地產諮詢/278

參考文獻/281
 

自 序

  我大學畢業即從事法學教育,主講民法20餘年後,2005年開始專講房地產法學,爾後主編有《房地產法學》、《房地產法 實務教程》,出版有與房地產法相關的專著;近10餘年的文章,也多與房地產法相關。我的一位同行好友善意戲謔道:「民法是老子;民法分則的五大權 算是民法的兒子;房地產法算什麼?不過就是物權法中不動產的一個分支!與老子民法相比,至多就是孫子了!如果再把物權法分為動產法和不動產法,房地產法只不過是不動產法下面的一個分支,這樣還只能算是孫子的兒子。民法是必修課,是法學核心課程,房地產法算什麼?法學中的選修課!不教民法而教房地產法,也就是老子不當當孫子,路子越走越窄越矮小,何必呢?」另一位同行兄長正正經經說:「房地產法在經濟法中能占一席之地嗎?既涉及金融又涉及稅收,住房還與民生相關、與社會保障相關,但是,它是金融法還是稅收法?或者是社會保障法?什麼都不是!主研房地產法學,你後半生的學術生涯算什麼?」

  我無語,我靜思……

  法學的分科或者說學科的分類算什麼?

  不管理論研究如何分歧,不管學科如何分類,不管房地產法學是老子、兒子、孫子還是非驢非馬,學科教學或理論研究不都需要服務於實踐嗎?實踐中,在國家存在的千百年中,土地、房屋於國於民都有著極其重要的作用。就國家而言,房地產是一國領土疆界的重要組成部分,是國家不可或缺的要素之一 ;一國的領土或者說土地,是一國最重要的有體物、最不可缺的財富。沒有土地,不能成立一個國家;失去土地的政府是「流亡政府」,失去國土必失去家園的人民是「難民」!就人民而言,房屋是百姓家庭中最貴重的財產!也許,我們擁有一套住房的價值,遠遠大於我們家庭中全部的衣食住行、金銀細軟等各種所需的或貴重的全部財產的價值!在我有限的視野裡,我看到,在金融證券的股票市場,房地產是對股指上下波動有重要影響的板塊之一;在銀行發放的種種貸款總額比例中,金額最大、期間最長、持續獲得利息差的是住房按揭貸款,那是中國百姓購買住房月供的最優質貸款;在世界首富榜中,房地產是出富豪最多的行業之一;年輕的人們有了穩定收入要成婚安家之時,最迫切需要解決的、占據金額最大的是住房。住房的好壞,是財富的象徵,甚至也是人們身分的象徵……。

  房地產法學調整的範圍包括:國有土地使用權出讓與劃撥、轉讓,集體土地徵收與補償,房地產開發與建設,城市房屋交易、房屋所有權的徵收與補償,土地、房屋權屬的登記與管理,物業服務等。房地產法學是一門應用性法學。國家透過劃撥、出讓、租賃等方式,將國家土地所有權權能分離,轉讓國有土地使用權;法人、社會各類團體、個人在取得土地使用權後實施土地開發、房屋建設;平等主體之間相互轉讓、抵押、租賃房產或地產;房屋土地管理部門依職權核准房地產開發範圍、房地產產權登記、審定房屋交易價格;物業服務企業按照約定實施物業管理和服務等;這一系列法律行為都具有很強的實務性和專業性。房地產法是中國大陸法律體系中不可或缺的內容。中國大陸專門調整房地產法律關係的法律,主要是《土地管理法》、《城市房地產管理法》,但是,與房地產有關但並非完全只調整房地產的其他法律,調整房地產的法規、規章乃至政策包括黨的政策、國家政策,則可從本書所列的涉及房地產法學的法律法規可見一斑,如此層次不同的法律法規政策,涉及面寬廣、涉及的法律主體眾多,足以反映出房地產法學的重要性。房地產法學在法學學科分類中,不管居於孫子還是孫子的兒子何等地位,房地產在國民經濟中、在人民生活中占據的重要地位決定了房地產法學本身的價值,決定其客觀上的不可替代性。

  中國大陸房地產立法的時間不長,但修改較快;本書撰寫各章節都注意採用現行有效法律法規,對於本書論及的房地產法律問題,都力圖展現相關法律法規的立法、修改之沿革,使學者、讀者對中國大陸房地產相關立法的演進有一個較完整的瞭解和理解;本書的主要內容是對當前熱點房地產法難題進行較為深入的探討,例如,農村土地徵收補償費分配存在不公平的法律根源是什麼?城市房屋徵收補償與城市房屋拆遷有何區別?商品住房與商品非住房為什麼在適用政策上存在區別?商品住房買賣與二手房買賣為什麼會在不同的房地產交易市場進行?發放購房貸款的銀行在商品住房買賣合同發生糾紛時,其訴訟地位是什麼?當借款人與貸款人發生糾紛,出賣商品住房的開發商在按揭貸款合同糾紛中的訴訟地位是什麼?為什麼?作者在顧及房地產法學內容完整的基礎上,部分章節內容有些薄弱,有的論證說理尚待推敲。時間倉促、水準有限,部分觀點或有謬誤,歡迎廣大學生、讀者、同行商榷、批評、指正。

  西南政法大學經濟法學院2012級、2013級研究生們對全書涉及的法律法規、行文字句進行了多次反覆校對,進行此項艱苦乏味事項的同學主要是:第一章:袁烈,第二章:陳明星,第三章:朱昱霞,第四章:廖亞容,第五章:田永勝,第六章:  李明,第七章:龍鵬飛,第八章:郝彩旭,第九章:陳述,第十章:朱昱霞、郝彩旭。在全書定稿後由鍾三宇博士作最後一次校對。華中科技大學出版社的王京圖分社長、王梓編輯,對本書的出版曾給予合理建議以及及時的敦促。民商法學院、經濟法學院的同行們對本書的觀點提出過尖銳批評、修改建議等。在此,對本書出版給予幫助的學子、編輯、同行及領導們,表示真誠的謝意。

唐烈英
  2014年6月於西南政法大學渝北校區
 

詳細資料

  • ISBN:9789862555804
  • 叢書系列:民事實體法
  • 規格:平裝 / 312頁 / 15 x 21 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
  • 出版地:台灣

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