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共有不動產管理與處分法律與政策

共有不動產管理與處分法律與政策

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內容簡介

  土地法第34條之1的增訂,使許多無法得到全體同意而處分或使用的共有土地及建築物,可以處分或使用,因而促進了土地及建築物的利用效率。然而土地法第34條之1也有被濫用的情形,有損害少數共有人權益的情事,因而內政部有土地法第34條之1修正草案的提出,相關爭議值得深入討論與釐清,本書從共有不動產管理、處分、設定用益物權與變更法律與政策全盤探討土地法第34條之1適用的相關問題,也附帶討論公同共有債權的行使。本書的出版可使立法院審議土地法第34條之1修正草案時有更具體明確的參考。
 

作者介紹

主編者簡介
  
謝哲勝

  
  學 歷
  美國威斯康新大學法學博士
  
  經 歷
  內政部不動產登記法(草案)研訂小組委員
  法務部民法物權編、信託法研修專案小組委員
  台灣財產法暨經濟法研究協會理事長
  
  現 職
  國立中正大學法律學系教授
  台灣法學基金會董事長
  
作者簡介(以發表順序排列)
  
張格明

  
  學 歷
  國立中正大學法律學系研究所博士
  
  經 歷
  亞洲大學財經法律學系助理教授
  逢甲大學國際貿易學系助理教授
  台灣財產法暨經濟法研究協會理事
  臺中市勞資爭議調解委員會主任委員
  苗栗縣政府公寓大廈爭議調解委員會委員
  
  現 職
  明諭法律事務所律師
  
  陳澤嘉
  
  學 歷
  國立中正大學法律學系博士班
  
  經 歷
  南華大學財務金融學系兼任講師
  蔡碧仲律師事務所合夥律師
  
  現 職
  陳澤嘉律師事務所主持律師
  嘉義律師公會副秘書長
  
吳光平
  
  學 歷
  輔仁大學法律學系博士
  
  經 歷
  玄奘大學法律學系兼任助理教授
  桃園縣政府訴願審議委員會委員
  「財產法暨經濟法」季刊執行編輯
  
  現 職
  開南大學法律學系暨研究所專任助理教授
  中華民國消費者文教基金會保護動物委員會委員
  「治未指錄──健康政策與法律論叢」編輯委員
  
錢世傑
  
  學 歷
  國立中正大學法律學系博士
  
  經 歷
  法務部調查局調查官
  中央大學兼任助理教授
  
  現 職
  法務部調查局調查官
  
李兆環
  
  學 歷
  國立中正大學法律學系碩士
  中國政法大學法學博士
  
  經 歷
  行政院軍事冤案申訴委員會委員
  行政院勞委會法規委員會委員
  
  現 職
  得聲法律事務所主持律師
  臺北律師公會理事
  中華民國仲裁協會仲裁人
  台灣法學基金會副執行長
  
王千維
  
  學 歷
  德國杜賓根大學法學博士
  
  經 歷
  國立中正大學法律學系副教授
  銘傳大學法律學系助理教授
  
  現 職
  國立政治大學法學院特聘教授
  國立政治大學法學院副院長兼系主任
 

目錄

序言/謝哲勝
作者簡介

第一章 緒論/謝哲勝/1

第二章 管理
第一節引  言/張格明/3
第二節共有物管理之修法/5
第三節  共有物管理制度及相關問題/6
壹、共有物管理之規範/6
貳、共有物管理之方式/8
第四節  共有物管理之契約理論/12
壹、古典契約理論/12
貳、交易成本理論/13
參、有限理性之假設/15
肆、不完全契約理論/18
伍、契約的激勵理論/20
陸、機會成本問題/23
柒、公平及誘因機制/24
捌、相關理論之比較/25
第五節  實務上相關案例探討/27
壹、決議瑕疵是否得以補正/27
貳、尚未屆期之分管,是否適用新法/28
參、各共有人得否決議終止分管契約/28
肆、是否得以訴請法院分管/29
伍、變更分管裁定是否為形式之形成訴訟/31
第六節  結  語/34

第三章 處分
第一節一般性探討/陳澤嘉/37
壹、引  言/37
貳、「處分」之範圍/38
參、處分行為之類型化/39
肆、處分行為之限縮/42
伍、小  結/45
第二節  特定議題探討/46
第一項共有不動產設定用益物權/吳光平/46
壹、引  言/46
貳、共有不動產之應有部分設定用益物權/46
參、共有不動產之應有部分視為已有用益物權之設定/49
第二項  民法第838條之1的實務問題/陳澤嘉.../51
壹、引  言/51
貳、民法第838條之1構成要件再觀察/53
參、民法第838條之1的實務問題/60
肆、代小結——兼論民法第425條之1、第838條之1、第876條合併修正建議/68

第四章 變更
第一節引  言/錢世傑.../73
壹、跨領域的思考/73
貳、從土地法之修正談起/74
第二節  民法共有物之變更之法律制度/75
壹、民法共有物之基本規範/75
貳、變更之概念與學說實務見解/76
參、與管理概念之區分/78
肆、與事實上處分之區分/79
第三節  土地法之調整/80
壹、現有規定/80
貳、土地法第34條之1修正之方向/82
第四節  多數決原理/90
壹、多數決原理之發展/90
貳、一致決之缺失與多數決的功能/91
參、多數決之合憲性/934
肆、多數決的團體迷思/94
伍、團體迷思的前置因素、徵兆/96
陸、經濟學的理性與非理性探討/97
第五節  少數人保護配套措施/98
壹、第三人介入之立法政策/98
貳、分割或損害賠償/100
參、避免多數決濫用之私法限制/102
第六節  結  語/103
壹、多數決的必然/103
貳、團體迷思與配套措施/103
參、提高門檻的成本/104

第五章 結論/謝哲勝
壹、多數決管理與處分共有不動產時可兼顧多數共有人與少數共有人的利益/105
貳、共有不動產可以多數決管理/107
參、共有不動產可以多數決出賣並移轉所有權/108
肆、共有不動產可以多數決設定用益物權/108
伍、共有不動產可以多數決為變更/109

附錄一公同共有債權法律關係之研究/李兆環/
壹、引  言/111
貳、公同共有關係/112
參、公同共有債權法律關係/127
肆、結  語/140

附錄二公同共有債權之行使/王千維
壹、引  言/143
貳、民法第821條之體系定位/143
參、民法第293條第1項之適用/144
肆、基於公同共有債權所收取之給付/147
伍、結  語/147

索引/149
 



  臺灣的土地面積約三萬六千平方公里,土地資源有限,而兩千三百萬人大多數擠在占總面積30%的平原和盆地上。已登記土地面積349萬餘公頃中,公有土地面積約有226萬餘公頃,占已登記土地的65%,私有土地僅占35%,私有土地又以共有土地為多數。共有土地因有協商和執行的成本,使用效率不如單一所有土地,為了促進共有土地及建築物使用的效率,因而有土地法第34條之1的增訂。
  
  土地法第34條之1的增訂,使許多無法得到全體同意而處分或使用的共有土地及建築物,可以處分或使用,因而促進了土地及建築物的利用效率。然而,土地法第34條之1也有被濫用的情形,有損害少數共有人權益的情事,因而內政部有土地法第34條之1修正草案的提出,相關爭議值得深入討論與釐清,本會因而於6月27日主辦共有不動產管理、處分與變更法律與政策研討會,從共有不動產管理、處分、設定用益物權與變更法律與政策全盤探討土地法第34條之1適用的相關問題,也附帶討論公同共有債權的行使。本人全程在場聆聽,藉由學者專家們深入討論,許多爭議問題的利弊得失已能釐清。本會覺得有必要將學者專家的高見出版成專書,使立法院審議土地法第34條之1修正草案時,有更具體明確的參考,因而有本書的出版。
   
  本書的完成,必須感謝其他作者們的辛勤寫作和配合進度,第一章和第五章由本人撰寫,其他各章或各節則由各作者自行完成,僅代表各作者個人見解,讀者引註時,懇請特別註明。對本書的批評指教,本人都樂於接受,但對於個別作者見解的疑問或批評,則個別作者就比本人更適合回答或回應。
    
  臺灣的共有不動產閒置或荒廢的情形,仍然四處可見,土地法第34條之1仍然任重道遠。土地法第34條之1解釋適用爭議仍多,本書的論述當然也未必完全周延,但應該是截至目前為止,對於土地法第34條之1相關爭議研究最透澈且客觀的專書。作者們雖殫精竭慮,仍然有許多疏漏不周延之處,敬請各界先進們指正。

謝哲勝
謹序於台灣法學基金會
2015年9月
 

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