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不動產估價體系

不動產估價體系

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內容簡介

  從個人不動產之買賣、租賃、貸款,乃至於國家之房地稅收、資產活化、徵收補償,均與估價息息相關。不動產估價在經濟活動中扮演非常重要的角色。因此,需要有一套嚴謹的估價方法,評估不動產之合理價格。

  本書是許文昌老師從事估價實務多年的經驗結晶,內容豐富,見解獨到,是何上課教材、進修研習、實務操作之用。
 

作者介紹

作者簡介

許文昌


  現職
  歐亞評價集團總裁

  學歷
  政治大學地政研究所法學博士

  經歷
  台北大學不動產與城鄉環境學系兼任副教授
  屏東商業技術學院不動產經營學系副教授
  文化大學土地資源學系兼任副教授

  證照
  土地行政高考及格
  都市計劃高考及格
  不動產估價師高考及格
  不動產經紀人普考及格
  地政士普考及格
 

目錄

自序

第一編 總覽估價

第一章 緒 論
一、不動產估價之意義/3
二、不動產估價之範圍/3
三、不動產估價之目的/4
四、影響不動產價格之因素/6
五、估價專有名詞/14
六、不動產估價之原則/20
七、不動產估價之方法/26
八、不動產估價之程序/31
九、不動產估價師/36
十、財務數學/40

第二章 成本法
一、成本法之意義/53
二、成本法之估價程序/54
三、建物總成本之概念/55
四、直接成本──營造施工費/57
五、間接成本/60
六、建築利潤/62
七、求取建物總成本之方法/63
八、折舊之概念/65
九、折舊路徑之種類/68
十、常用之折舊方法/72
十一、折舊方法之設計原理/80
十二、耐用年數法與觀察法/81
十二、以成本法估計土地價格/84
十三、以成本法估計房地價格/86

第三章 比較法
一、比較法之意義/92
二、比較法之估價程序/92
三、比較標的之數量/96
四、比較法之調整項目/97
五、比較法之調整方法/98
六、比較法之調整限制/102

第四章 收益法
一、收益法之意義/105
二、收益法之估價程序/107
三、總收入/108
四、總費用/109
五、收益資本化率與折現率/118
六、直接資本化法與折現現金流量分析法之關連及比較/124
七、英伍德(Inwood)法與哈斯寇德(Hoskold)法之關連及比較/131
八、收益法之公式整理/134

第五章 土地開發分析法
一、土地開發分析法之意義/140
二、土地開發分析法之公式/140
三、土地開發分析法之估價程序/141
四、土地開發分析法應用於建地估價/145
五、土地開發分析法應用於山坡地估價/148
六、綜 合/157

第六章 樓層別效用比與地價分配率
一、高樓價差現象/159
二、地價立體化/160
三、土地貢獻說、建物貢獻說與聯合貢獻說/160
四、樓層別效用比/161
五、地價分配率/161
六、房地價格及土地價格之立體調整/163

第七章 殘餘法、抽取法及分配法
一、殘餘法/167
二、抽取法/172
三、分配法/175

第八章 投資估價法
一、現金流量表/179
二、資產報酬率(ROA)與權益報酬率(ROE)/180
三、財務槓桿/181
四、直接資本化法與投資估價法之比較/183
五、折現現金流量分析法與投資估價法之比較/185

第九章 路線價估價法
一、路線價估價法之意義/188
二、路線價估價法之適用地區/188
三、路線價/188
四、深度指數/189
五、路線價估價法之估價程序/191
六、台灣省路線價估價法/193

第十章 計量模型分析法
一、特徵估價法/196
二、類神經網路法/198

第十一章 政府估價法
一、規定地價/202
二、土地現值查估/209
三、地價基準地查估/212
四、土地徵收補償市價查估/215

第十二章 地上權估價
一、地上權之性質/224
二、地上權價值之形成/224
三、影響地上權價值之因素/224
四、地上權估價之方法/225
五、區分地上權估價之方法/227

第十三章 租賃權估價
一、租賃權之性質/230
二、租賃權價值之形成/230
三、影響租賃權價值之因素/230
四、租賃權估價之方法/231
五、附有租約之不動產價格/233

第十四章 租金估計
一、租金估計之意義/236
二、租金之種類/236
三、租金估計之方法/237

第十五章 權利變換估價
一、權利變換估價之意義/242
二、權利變換前之基地權利價值估價方法/242
三、權利變換後之房地權利價值估價方法/245

第十六章 估價方法之應用
一、市地重劃估價/249
二、容積移轉估價/250
三、不動產證券化估價/252
四、投資性不動產公允價值之評估/254
五、畸零地估價/256
六、瑕疵不動產估價/257
七、有屋無地及有地無屋之估價/258
八、建地預估方法/261

第二編 細說估價
不動產估價技術規則逐條釋義/267
 

自序

  撰寫本書之目的,是希望提供一本讓老師教得好,讓學生讀得好的不動產估價教材。基此,本書內容力求脈絡清晰、層次分明、體系完整、淺顯易懂。另對於估價公式,除演繹其由來外,並輔以簡單實例說明,務使讀者知易行易。

  全書共分二編,第一編總覽估價,就不動產估價體系分章說明,猶如鳥瞰森林;第二編細說估價,就「不動產估價技術規則」逐條釋義,猶如瀏覽樹木。這二編可以相互對照,相互補充,當有「見樹又見林」之相得益彰效果。在教學上,如果堂數較多,可以採用第一編教學;如果堂數較少,可以直接採用第二編教學。

  有陽光的地方,必定有陰影。樂觀的人看見陽光,悲觀的人看見陰影。期望這本書能幫助讀者看見陽光。

許文昌
序於2016年9月
 

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