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一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角

一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角

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內容簡介

  20個都更案例‧20項建物觀念‧20條契約解析
  精準掌握都更權益自保之道

  原本坐擁一樓金店面,都更後一樣選得到嗎?
  以什麼計算方式分配樓層、坪數才合理?
  重建費用需要多少錢?由誰來負擔?

  合約密密麻麻,行政程序一關又一關
  你,真的知道怎麼保障自己的權益嗎?

  不懂蓋房實務,法條內容像天書,都更合建規劃讓人心慌慌!
  專業律師解析真實案例,一次了解都更基本概念、合理的分配方式,讓地主與建商充分合作、創造雙贏。
  魔鬼藏在哪些細節裡,不藏私全公開!

專業推薦

  張金鶚  政治大學地政系教授
  林旺根  地政士公會全聯會榮譽理事長
  李永然  永然聯合法律事務所所長
  彭揚凱  專業者都市改革組織秘書長
  吳錦宗  中華都市更新全國總會理事長
  林育全  臺北市都市更新整合發展協會執行長
  謝明珍  新北市都市更新推動協會理事長
 

作者介紹

作者簡介

蔡志揚


  執業律師,輔仁大學法學碩士,專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件,為當今都更實務經驗最豐富的律師之一,審閱過數百件都更合約及合建契約,著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解!良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書,曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。

  現職:
  宏道法律事務所律師

  經歷:
  內政部都市更新及爭議處理審議會委員
  內政部聽證程序主持人
  內政部都市更新諮詢小組委員
  內政部營建署都市更新條例修法委員
  臺北市都市更新顧問小組成員
  臺北市政府都市更新推動小組委員
  臺北市政府都市更新聽證會諮詢委員
  臺北市都市更新推動中心董事
  新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
  新北市建築師懲戒委員會委員
  桃園市建築師懲戒委員會委員
  桃園市政府現有巷道評審小組委員
  勞動部法規會委員
  勞動部不當勞動行為裁決委員會委員
  律師公會全聯會不動產委員會委員
 
 

目錄

作者序

PART 1 都更×合建基本觀念
01老房可以靠都市更新重生嗎?
02我家的土地和房子可以都市更新嗎?
03想都更可是沒有專業,可以請誰幫忙?
04參加都更一定要拆房重建嗎?
05都更過程有幾道程序?
06即使有都更意願,也要簽一堆文件?
07實際使用有五十坪,為什麼建商說只有三十坪?
08自己的土地,可以想蓋幾間房子就蓋幾間嗎?
09獎勵容積有什麼好處?
10新房子的陽台、走廊等地可以改成室內嗎?
11面積有不同單位?
12新房子面積分不夠,蓋高一點就好?
13新房子一定要有公設嗎?
14將來產權登記的面積會比現在設計圖看到的大?
15以「權利變換」做分配,是以什麼變什麼?
16不了解成本,怎麼知道建商是不是亂報價?
17以「合建」做分配?
18合建是什麼意思?
19選擇合建,如何保障自己的權利?
20常見的合建條件為何?

PART 2 都更×合建契約真實案例
01蝦密?一樓分到的比樓上還少?
02一坪五十萬找補竟變成一百五十萬?
03選配規則沒約定,怎麼可以限制我選屋?
04「無用」的合約分配?
05簽名前,必定詳細審閱合約
06依照約定分配,不如依照審議結果
07有條件的優惠?
08一加一不等於二?原條文不見了!
09合建?權變?傻傻分不清!
10全體地主各退一步,歡喜迎新屋
11簽約後地主故意搞破壞,法院判賠!
12合約沒約定地主要配合用印,都更案卡住!
13遇到「龍腦」,該怎麼辦?
14基地範圍怎麼變大兩倍?
15誰來負擔營業稅?
16地主違約要罰,建商違約卻無法可管?
17建商灌公設,找補變成上千萬!
18合約沒退場機制,成萬年合約!
19「負擔」、「墊付」兩字之差,房子被拆建商不賠!
20存證信函對方名字寫錯字,解約竟不合法?

PART 3 都更×合建契約解碼
01更新標的
02實施方式與建築規劃
03雙方分配比例
04分配價值及差額價金找補
05甲方選配房屋及汽車停車位之原則
06搬遷費補貼與租金補貼
07保證金之支付與返還
08信託管理
09甲方應配合及履行之事項
10甲方產權保證
11現有房屋騰空點交作業
12設計變更
13工程施作
14工程期限
15更新大樓驗收交屋
16保固責任
17稅費負擔
18違約處理
19解除或終止契約
20其他約定

附錄
01危老條例
02 PART 2案例與PART 3契約對照索引表
03都市更新合作興建契約範本
 

詳細資料

  • ISBN:9789571370408
  • 叢書系列:Life
  • 規格:平裝 / 288頁 / 25k正 / 14.8 x 21 x 1.44 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
 

內容連載

【獎勵容積有什麼好處?】

──都市更新獎勵容積

不管是住戶或建商,願意共同參與都市更新,依法進行冗長的行政程序並面對一場又一場審議會,其實最主要的目的就是要拿到獎勵容積。獎勵容積有什麼作用?說穿了就是讓可以蓋的房屋室內面積變多,分到的面積就可以比原來更多。

假設原有容積率為225%,如果因為都市更新爭取到30%容積獎勵,這塊地就會增加67.5%的容積(225%×30%=67.5%),容積率便從原本的225%提升為292.5%。原本1坪土地只能蓋2.25坪的室內面積,便可以蓋2.925坪的室內面積,多了0.675坪。

但也不是參與了都市更新就一定可以爭取到想像中的高額容積獎勵,很多人以為藉由都市更新,就可以從一間舊房子變成二間、甚至是三間以上的新房子。比如我有臺北市住三的土地十坪,而你有臺北市商三的土地十坪,雖然我們都擁有十坪土地,但是我們兩人參與都更之後,可以分到的房屋面積一定不一樣。到底參與都市更新,對自己的權益會有什麼變化,我們應該客觀地了解,而不是「我覺得」我家很有價值、「我覺得」我家是風水寶地、「我覺得」我家……所以要比別人分多一點。每塊土地與環境條件不盡相同,都須評估之後才能確定。

【瞎米?一樓分到的比樓上還少?】

地區:臺北市南港區

◎以標準層價格為計算標準

臺北市南港區有一個都更案,其中有一棟兩層樓高的公寓。譚小姐的房子位於一樓,並與建商談好了合作都更的條件:她(地主)所提供土地的法定容積及都更獎勵容積,均是地主分得57.5%、建商分得42.5%,合約並記載房屋面積價值之換算,係依建方第一次對外公開銷售時表列標準層之價格為計算標準。

除此之外,本案為爭取稅捐減免優惠,將以權利變換方式實施,不過合約明確約定:「若權利變換應分配條件或價值與本合約應分配條件或價值不同時,以本合建契約分配結果為實際分配結果,雙方不得異議。」

房子快要蓋好時,譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」。依合約計算可分配的房屋面積沒有多大問題,換算的標準層每坪單價五十八萬元,即是建商所稱第一次對外公開銷售時表列標準層的價格,譚小姐因選配更新後一樓和二樓,其中一樓的單價為一百零五萬元、二樓則為五十二萬元,但如此的選屋結果是譚小姐要找補很多錢。換言之,譚小姐原本的可分配坪數如果要換更新後的一樓,必須多花費快一倍的籌碼,而她原本就住在一樓,卻要用將近一倍的代價來換(已扣除營建成本)。

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