一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角

　　20個都更案例‧20項建物觀念‧20條契約解析
　　精準掌握都更權益自保之道

　　原本坐擁一樓金店面，都更後一樣選得到嗎？
　　以什麼計算方式分配樓層、坪數才合理？
　　重建費用需要多少錢？由誰來負擔？

　　合約密密麻麻，行政程序一關又一關
　　你，真的知道怎麼保障自己的權益嗎？

　　不懂蓋房實務，法條內容像天書，都更合建規劃讓人心慌慌！
　　專業律師解析真實案例，一次了解都更基本概念、合理的分配方式，讓地主與建商充分合作、創造雙贏。
　　魔鬼藏在哪些細節裡，不藏私全公開！

專業推薦

　　張金鶚  政治大學地政系教授
　　林旺根  地政士公會全聯會榮譽理事長
　　李永然  永然聯合法律事務所所長
　　彭揚凱  專業者都市改革組織秘書長
　　吳錦宗  中華都市更新全國總會理事長
　　林育全  臺北市都市更新整合發展協會執行長
　　謝明珍  新北市都市更新推動協會理事長

作者簡介

蔡志揚

　　執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更合約及合建契約，著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。

　　現職：
　　宏道法律事務所律師

　　經歷：
　　內政部都市更新及爭議處理審議會委員
　　內政部聽證程序主持人
　　內政部都市更新諮詢小組委員
　　內政部營建署都市更新條例修法委員
　　臺北市都市更新顧問小組成員
　　臺北市政府都市更新推動小組委員
　　臺北市政府都市更新聽證會諮詢委員
　　臺北市都市更新推動中心董事
　　新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
　　新北市建築師懲戒委員會委員
　　桃園市建築師懲戒委員會委員
　　桃園市政府現有巷道評審小組委員
　　勞動部法規會委員
　　勞動部不當勞動行為裁決委員會委員
　　律師公會全聯會不動產委員會委員
 

【獎勵容積有什麼好處？】

──都市更新獎勵容積

不管是住戶或建商，願意共同參與都市更新，依法進行冗長的行政程序並面對一場又一場審議會，其實最主要的目的就是要拿到獎勵容積。獎勵容積有什麼作用？說穿了就是讓可以蓋的房屋室內面積變多，分到的面積就可以比原來更多。

假設原有容積率為225%，如果因為都市更新爭取到30%容積獎勵，這塊地就會增加67.5%的容積（225%×30%=67.5%），容積率便從原本的225%提升為292.5%。原本1坪土地只能蓋2.25坪的室內面積，便可以蓋2.925坪的室內面積，多了0.675坪。

但也不是參與了都市更新就一定可以爭取到想像中的高額容積獎勵，很多人以為藉由都市更新，就可以從一間舊房子變成二間、甚至是三間以上的新房子。比如我有臺北市住三的土地十坪，而你有臺北市商三的土地十坪，雖然我們都擁有十坪土地，但是我們兩人參與都更之後，可以分到的房屋面積一定不一樣。到底參與都市更新，對自己的權益會有什麼變化，我們應該客觀地了解，而不是「我覺得」我家很有價值、「我覺得」我家是風水寶地、「我覺得」我家……所以要比別人分多一點。每塊土地與環境條件不盡相同，都須評估之後才能確定。

【瞎米？一樓分到的比樓上還少？】

地區：臺北市南港區

◎以標準層價格為計算標準

臺北市南港區有一個都更案，其中有一棟兩層樓高的公寓。譚小姐的房子位於一樓，並與建商談好了合作都更的條件：她（地主）所提供土地的法定容積及都更獎勵容積，均是地主分得57.5%、建商分得42.5%，合約並記載房屋面積價值之換算，係依建方第一次對外公開銷售時表列標準層之價格為計算標準。

除此之外，本案為爭取稅捐減免優惠，將以權利變換方式實施，不過合約明確約定：「若權利變換應分配條件或價值與本合約應分配條件或價值不同時，以本合建契約分配結果為實際分配結果，雙方不得異議。」

房子快要蓋好時，譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」。依合約計算可分配的房屋面積沒有多大問題，換算的標準層每坪單價五十八萬元，即是建商所稱第一次對外公開銷售時表列標準層的價格，譚小姐因選配更新後一樓和二樓，其中一樓的單價為一百零五萬元、二樓則為五十二萬元，但如此的選屋結果是譚小姐要找補很多錢。換言之，譚小姐原本的可分配坪數如果要換更新後的一樓，必須多花費快一倍的籌碼，而她原本就住在一樓，卻要用將近一倍的代價來換（已扣除營建成本）。