政府、銀行和房地產的合作與衝突：基於動態博弈視角的房價調控均衡政策探索研究

　　歷年來，為引導房地產行業的健康穩定發展，中國實施了一系列相關政策對房地產行業進行調控。但是對於房地產調控政策的效果，業界並沒有一個準確統一的評估標準。從控制資金的角度，我們將2000-2013年的房地產調控政策分為資金供給類、房價調控類和稅收調控類三類。這三類房地產政策分別從銀行和房地產行業方面直接作用於供給和消費環節，產生較為直觀的政策效果。

　　資金供給類政策的調控對象主要是銀行，作用於銀行信貸。2003年6月中國人民銀行發布《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對信貸條件進行限制，加強房地產信貸，四證取得後才能發放貸款，並且提高第二套住房的首付比例。其對房地產開發貸款、個人住房貸款都做出了很多嚴格的規定，刹住了開發區圈地之風，促進房地產持續健康發展，改變了地方政府的違規影響。但是各銀行因自身利益使然，以該規定缺乏操作性為由，對房地產商暗地通融。隨後出抬的土地政策加強了該規定的效果，至2003年12月底，基本刹住了開發區圈地之風。央行從2005年到2007年多次進行調息：2005年3月央行調整房貸利率，二次加息；2006年4月，央行8次上調存貸款利率，房貸利率再次上調，但是房價繼續上漲，漲幅相對平穩，中小戶型增加；央行2007年首度再次加息（全年共計6次加息，10次上調存款準備金），嚴打炒房行為。

　　房價調控類政策主要針對房價本身進行調控，繼2010年「房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數」之後，2011年出抬的「新國八條」「國五條」加強限購限價。2013年提出銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30％左右的水準確定，增加住房供應。

　　稅收調控類政策的調控對象為銀行和房地產行業，通過調控稅收抑制或促進房地產行業的發展。2000年啓動住房消費、對住房公積金貸款的個人和銀行都免稅、租賃所取得收入稅收稅率減少的政策，大力促進房地產行業的發展。2001年對住房消費採用扶持政策，積極促進房地產業發展；加大房地產開發投資力度，拉動經濟增長。同年，消化積壓商品房政策出抬，對1998年6月30日以前的商業用房、寫字樓、住房免營業稅、契稅，行政事業性收費，配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發展，促進房地產業發展。自1991年的房改政策推行以來，國家大力發展房地產行業，使得房地產行業迅速蓬勃發展起來，也因此使得房地產行業增長速度過快。國家從2002年開始採取抑制性稅收政策對房地產行業進行抑制，2005年10月國家稅務總局出抬的《關於實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》對個人買賣二手房進行控制，徵收相關費用，提高二手房交易成本。2006年和2007年分別出抬「國六條」和向房地產開發企業徵收30％～60％不等的土地增值稅等政策，分別對消費者住房轉讓和房地產行業的交易成本進行施壓。2009年、2010年和2013年相繼出抬的房地產稅收調控政策對住房交易、土地配置和投機炒房進行進一步遏制。

　　一系列政策出抬均從單個行業節點出發，政策調控效果的效果評估不夠全面，考慮行業間的傳導與疊加效應對政策效果的評估有著重要意義。因此，本書將基於行業間的傳導與疊加建立高階馬爾科夫鏈，模擬三個行業在有無行業傳導與疊加的情況下的行業狀態轉移情況，運用壓力測試檢測政府、銀行和房地產的政策敏感性，對往期政策進行評估，並為未來政策的制定提供新的思考視角。
 

第一章 全球房價調控政策整理與總結

第一節 房地產市場價格決定及影響因素

自從市場化改革以來，中國的房地產市場經歷了不同的發展階段，也隨著經濟的發展不斷走向成熟。房地產市場價格的決定及影響因素有很多，房地產既受到傳統的供給因素的影響，同時由於其自身的特殊性又會受到其他因素的影響：

（1）房地產市場價格。房地產市場價格是影響房地產供給的首要因素，因為在成本既定的情況下，市場價格的高低將決定房地產開發企業是否盈利和盈利多少。一般而言，當價格低於某一特定水準，不會有房地產供給；高於這一水準，才會產生房地產供給，而且供應量隨價格的上升而增加，隨價格的降低而減少。

（2）土地價格和城市土地的數量。土地價格是房地產成本的重要組成部分，許多城市中目前土地費用占商品房總成本的30％左右。土地價格的提高將提高房地產的開發成本，對此房地產開發商一般會採用兩種可選對策：一是增加容積率，使單位建築面積所含的地價比重下降，消化地價成本的上升，從而有利於增加房地產供應；二是縮小生產規模和放慢開發進度，從而會引起房地產供給的減少。

城市房地產的供給能力，在很大程度上取決於能夠供給城市使用的土地數量。一般來說，一個國家經濟發展水準越高，特別是農業生產力水準越高，則可提供給城市使用的土地就越多。換言之，城市土地的供給水準必須與經濟發展，特別是農業發展水準相適應。

（3）資金供應量和利率。由於房地產的價值量大，開發建設需要投入大量資金，除自有資本金投入外，還需銀行等金融機構開發貸款的支持。據統計，房地產開發資金中直接和間接來自銀行貸款的金額約占總金額的６０％，依存度很高。因此，國家的貨幣政策對房地產供給的影響極大。貨幣供應量緊縮，對企業的開發貸款減少，建設資金緊缺，必然導致房地產供給量下降；反之，貨幣供應量擴張，對企業的開發貸款增加，建設資金充裕，則房地產供給量上升。同時，房地產開發貸款利率的高低也會對房地產供給帶來重大影響，若銀行的貸款利率提高，會增加利息成本，在銷售價格不變的情況下勢必減少利潤，影響開發商積極性，導致供給量減少，反之則相反。所以，銀行的信貸政策是調節房地產供給的重要因素。