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合建‧預售法律實務

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內容簡介

  投入不動產開發業務,不能沒有縝密的運籌帷幄。合建,是建商撙節土地成本的重要手段,但相對的,合建往往存在許多錯綜複雜的問題,包括土地的取得方式、合建契約的性質、各種不同合建型式的稅務規劃、房地合一稅規劃實務……。推案當中,建商亦常採取「預售」以靈活資金的調度,然而預售房屋買賣的糾紛,卻又常常居高不下。站在龍頭產業激越的浪頭上,專家教您從法律、地政、稅務的角度切入,從容備戰,贏得漂亮的一擊!
 

作者介紹

作者簡介
 
李永然
 
  .台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士
 
  .永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然兩岸法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人;財團法人永然法律基金會董事長
 
  .曾任教:淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院
 
  .聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆
 
  .曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人
 
  .總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、兩岸經貿交流權益促進會名譽理事長、陸委會台商張老師、台灣民主基金會監察人、海基會財經法律顧問、行政院退輔會法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長
 
  .台北科技大學兼任副教授、中國文化大學兼任副教授
 
鄭惠秋會計師
 
  學歷:
  國立政治大學會計研究所碩士、民國67年會計師高考及格
 
  經歷:
  1.建業聯合會計師事務所合夥會計師(民國78年~81年)
       2.淡江大學會計系兼任講師 
       3.永然法律研究中心營建業財務稅務課程講師
 
  現任:
  鄭惠秋會計師事務所所長(民國81年~迄今)
 

目錄

李序
 
第1章 合建糾紛之預防與案例解析/李永然
合建的型態與優缺點
合建契約該怎麼簽?
合建問題精華
問1:依目前實務上的見解,合建契約究竟為雙務契約、單務契約,抑或要式契約、不要式契約?
問2:合建契約須在何種情形之下,始可認為雙方對於必要之點意思一致?
問3:合建契約與何人訂立有何重要性?
問4:合建契約附有解除條件,如該條件成就時,此合建契約是否當然失效?
問5:合建契約如遇有解除權之一方欲向他方行使解除權時,應當如何為之?
問6:地主與建商訂立合建契約,契約中除附有「解除條件」之外,並訂有違約事項處以「違約金」之條款,倘若地主違約在先,嗣後又發生解除條件成就,此時建商對於地主原已發生的違約金請求權是否仍可行使?
問7:合建契約書中就工期往往用「工作天」約定,其不同於「日曆天」,請問工作天究竟要如何計算?
問8:合建契約的建方可否事先預防地主違約,將欲提供合建的土地逕予處分?
問9:嗣後地主與建商解除契約,建商能否再向介紹人索還已付的介紹費?
問10:房屋合建中途因故中輟,此時地上物是否屬於不動產?又其所有權如何移轉?
 
合建案例解析
案例1 合建土地共有時,部分共有人簽約的效力
案例2 合建契約約定違約金性質的爭議
案例3 合建契約建方行使解除權
案例4 合建地主面對建方違約,進行解約
案例5 合建契約的地主解除合建契約的爭議
案例6 合建契約的建方違約,地主請求解約並回復原狀
案例7 合建之地主違約,建方請求違約金的計算標準
案例8 合建面對地主違約,進行處理,須先確定合建的法律性質
案例9 合建地主違約,地主並不當然構成詐欺罪
案例10 對建物所有權第一次登記公告提出異議限於權利爭執
案例11 合建契約地主與建商間針對營業稅負擔與找補款爭議  
案例12 地主不可以針對合建契約中建商的營造建物,要求受託銀負責
案例13 合建契約地主轉讓部分土地予第三人時與建商間的爭端
 
第2章 購地自建、合建分屋與合建分售之租稅實務/鄭惠秋
建築投資業營業概述
最新修正房地合一課徵所得稅制之內容及差異分析
房地出售課稅實務
新制後相關租稅規劃
 
第3章 預售屋買屋守則/李永然
擬定預售屋買賣契約及簽訂定型化契約應注意事項之解析
購買預售屋確保權益大原則
購買大樓預售屋在進行交屋時,應注意哪些問題?
買預售屋,因斷頭遭沒收的預付款,可以請求酌減嗎?
買受只有使用權的房子,當心!
 
第4章 預售屋買賣常見糾紛及案例解析/李永然 
常見的預售屋買賣糾紛
預售屋買賣案例解析
案例1 買受人未依約付款,遭出賣人解約並沒收其已付款項,買受人於何種條件下可請求酌減違約金?
案例2 買受人以物之瑕疵為由提出同時履行抗辯權,是否可阻卻其未付尾款的遲延責任?
案例3 面積不足為物之瑕疵,可否理所當然主張解除契約?
案例4 面積不足為「物的瑕疵」,應如何主張減少價金?
案例5 出賣人因過失未發覺締約時標的物既存之瑕疵,或告知買受人事實上不存在的品質時,買受人可否主張損害賠償?
案例6 買賣標的不符合買受人的動機,是否構成物之瑕疵?
案例7 買賣標的物有瑕疵時,倘解除契約有失公平,該怎麼辦?
案例8 買受人可否以出賣人未提供純商業辦公室,而僅提供工業廠辦為由主張解約?
案例9 建商明知買賣標的物為違法夾層屋,買受人可否據以解除契約?
 
附錄 
1.預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
2.預售屋買賣契約書範本
預售屋買賣契約書範本簽約注意事項
預售屋買賣契約書範本履約保證機制補充規定
3.民法債編(買賣、互易、承攬相關條文)
 
參考書目及文章
 

李序

  余自民國68年間執業律師以來,即以接辦處理不動產相關案件為大宗,涵蓋不動產買賣、租賃、共有物分割、繼承、贈與、都市更新、土地徵收、建築容積移轉、合建……等範疇,其中尤以「合建」、「預售」問題為最,而求助之當事人,則不外乎建設公司與一般購屋消費者。永然關係企業──「永然法律研究中心」開設各類法律課程三十餘年,常邀請專業講師針對合建、預售、都市更新、不動產登記、稅務……等不動產議題授課解惑,亦每每成為不動產相關人士進修或民眾投資購屋求知之首選。而永然文化出版公司在協助本人推廣白話法律、實踐「預防法學」的過程中,不動產法律實務相關叢書更為出版發行重要的一支,惟就前述「合建」、「預售」等議題雖曾個別編著成書,然共冶五大主題於一爐,本書可視為濫觴。

  《合建.預售法律實務》一書,由本人邀請鄭惠秋會計師共同攜手完成,自本書出版以來深受讀者的喜愛,至今已多次改版,屢屢出版後就很快售罄。近來由於政府對於不動產相關法令多所修改,尤其自民國110年7月1日起房地合一2.0上路,對於建商合建、民眾購屋影響甚巨,本次鄭惠秋會計師為因應新制,特別對本書內容做了大幅度的修改,並輔以大量「圖表」以為解說,方便讀者閱讀;本人也針對預售合約中「應記載及不得記載事項」新的規定做出相對應的修正,務必使讀者能藉由閱讀本書以了解最新的規定,在面對合建、預售相關問題時,能先一步保障自身的權益。值本書再版出書之際,除感謝鄭惠秋會計師百忙之中撥冗修改內容外,也荷蒙好友莊孟翰教授盛情推薦,亦謹致謝忱於萬一。當然,更重要的是,冀望本書能夠對讀者即將展開的投資計畫、購屋行動有所啟迪,多所助益!
 
李永然
序於永然聯合法律事務所
民國110(2021)年11月7日
 

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