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買房勝經:高房價時代不被坑 ,黑心房市全集新修版

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  • 2022年買房守則:先做功課、等打房政策

    文/Sway2022年01月22日

    買房勝經:高房價時代不被坑,黑心房市全集新修版 在打房與不打房之間,2022年到底可不可以買房?現在市場買賣盤的氣氛是:「賭你政府不敢打,所以開價還在漲,但成交在觀望。」投資客與建商不斷的醞釀看起來還要更貴的市況,砸錢置入新聞越來越多,連金牌國手都被拉去當廣告,天曉得他們到底有沒 more
 

內容簡介

【地產圈入門聖經,房市菜鳥的救命大補帖】
買一間房有如人生積蓄的梭哈,自己的頭期款要自己顧!
暢銷40萬冊,揭穿房市黑幕第一人,
黑心建商、投資客、房仲全系列,重磅三合一再增修
 
  台灣房價貴上天,賺錢這麼辛苦,買錯房子一輩子後悔!
 
  為何你買的房比隔壁單坪貴25萬?
  消基會:「業者找臨演排隊,營造熱銷假象……但大部分都沒做到真正的不二價。」
  桃園有「0元買房」,新竹有「轉單奇蹟」? 
  實價登錄施行10年,房地合一稅2.0在2021年中上路,但是,打房打不了黑心!
  炒房風潮從蛋黃區外溢蛋白區, 投資客買房當作玩當沖,爛建商被點名也沒在怕,
  要如何在一片黑霧瀰漫的房市中,挑到一間用良心蓋出來的好房?
 
  《買房勝經》係由《黑心建商的告白》三部曲彙整增修,
  剖析業界代代進化的手法,並加入Sway近年的觀察與提醒,
  從預售屋、新成屋和中古屋等各類物件提綱挈領、查找重點如:
  建商話術、黑心建材、賞屋功課、黑心投客屋包裝術、
  房仲對應、屋況觀察、公設點交、殺價與合約指南……
 
  一本看足房市一條龍的各色銷售花招,
  希望幫助只想買間房安居樂業的你,趨吉避凶、好住又保值。
  並新增:
 
  1. 重劃區新解:北中南各有題材炒作,Sway 帶路,分析各區是真前景,還是虛胖價?
  2. 殺價指南更新版:實價登錄2.0後,預售、中古的開價要怎麼抓標準?
  3. 預售屋陷阱:掃描預售案會碰到的地雷,以及合約書暗藏的致命陷阱。
 
  看屋、議價、監工、點交,一步都不能隨便,
  簽約前一定要查清楚!
  
  回家檢查一下,如果家裡的牆角、接縫、窗框很容易裂開、油漆得一天到晚補……恭喜你,中獎買到黑心速成屋了!台灣的房產業,比你想像的還要黑! 鋼筋少兩成、化糞池沒接管、混凝土隨便搞、中古雜牌發電機……,這全都是發生過的事實。「無敵海景」、「捷運近巷」、「距離東區10分鐘」、「大隱隱於市」……建商只需用誇張的字眼,加上那些永遠晚十年的公共建設,就能讓你當個阿呆快快簽約,他們賺到翻,你還歡天喜地以為買到夢想屋!
  
  但是無論如何,你還是夢想有間自己的房子,那怎辦?放心,幸好有這本書,看完再來談買房。
 這些房產基本題你能確實回答嗎?
  Q:跑單小姐好親切,推薦我買A棟8樓不如省錢買B棟7樓,有這麼好康? 
  Q:鋼筋綁法和灌漿強度也能偷?小老百姓無法實地監工要怎麼自保?
  Q:預售屋的合約有8大陷阱?
  Q:面公園第一排變成淹水第一排?小心你的賓士車泡水!
  Q:先建後售和預售案各有什麼玄機?

  要怎麼找到磁場相合的用心好房仲?
  Q:交流道附近的黑心房仲專宰外地客?
  Q:比價心理戰,房仲最愛「配餐法」絕招?
  Q:密密麻麻的合約書,是保護房仲還是保護你?
 
  不只揭穿黑幕,還要教你看屋眉角和科學風水:
  Q:看似方正的超大主臥要注意哪些陷阱?
  Q:公設不是只看游泳池!發電機、電梯、化糞池等致命的重點你看不到?
  Q:油漆怎麼偷工?馬桶和水龍頭的品牌細節差很大!
  Q:格局怎麼看一箭穿心?開窗位置會影響健康和運勢?
  
  【隨書附:檢視屋況的好用小工具清單、點交重點、賞屋清單】
 
名人推薦
 
  政大退休房產教授 張金鶚 / 消基會董事長 黃怡騰 
  知名團購企業家486先生 / 財經作家 小資女艾蜜莉 / 神老師&神媽咪 沈雅琪
 

作者介紹

作者簡介
 
Sway
 
  大學畢業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業,有不動產經紀人執照,待過某很大代銷公司、某店數很多房仲公司、某超有錢建設公司,學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把他美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時,與友人合組「智邦不動產」討論社群網站,曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至《壹週刊》工作,以踢爆房地產及財經界假面具為己任,寫了不少封面獨家新聞。爾後以專業名嘴的角度,上遍各大媒體,在電視圈或網路節目皆引起很大震撼。
 
  超過20年業界磨練,讓我直接窺探了房地產的黑心世界,你所閱讀到我寫的文字、照片,都是血淋淋的真實案件,不斷每天在我身邊上演。
 
  所以,曾被黑心建商以「加重誹謗」告上法院;不斷有黑心建商、黑心投資客、黑心房仲放話說要廢了我的網站、讓我走不出大門。出版揭穿黑心地產的書籍之後,馬上有人寄存證信函要告我;上電視說一堆實話後,就頻頻被各建商重金買下節目時段、甚至整個電視台並強行「被封口」。所幸目前仍可繼續提供廣大網友、讀者,關於房地產的真實資訊。
 
  •臉書:Sway房市觀測站
  •媒體專欄:《蘋果爽報》、《壹週刊》、《Money月刊》、《好房News》、《yahoo房地產》
  •YT頻道:好房網TV《Sway說》、Line《理了財知道》
  •著作:《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》、《打敗黑心建商 買房實戰DVD》、《突圍黑心房市 Sway誠實帶看日記》
 

目錄

【總論】買房阿呆,過了十年變韭菜 ?!
 
PART I 令人矚目的重劃區:前景、錢景還是淺景?
台北-士林社子島
新北-板橋江翠北側•土城•新店央北•新莊副都心•頭前重劃區 
桃園-中路區•大青埔•龜山A7
台中-十四期•北屯•單元二
台南-九份子•安平•東橋
高雄-橋頭新市鎮• 亞洲新灣區
新竹-每區的問題都類似!
 
PART II看預售與新成屋,先懂房產奧義
【秒懂建商話術】
 破解廣告玄機:缺什麼就掰什麼
 房價照妖鏡:地產數學課
 分期銷售法:萬年好用,業績膨風
 地段迷思:用前景綁架你的現金?
 
【投資客怎麼玩?】
光速炒房:結盟建商,買房玩當沖
打名人牌:把新成屋煉成豪宅村
有地自己搶:標地養地,投客兼建商!   
 
【賞屋前的功課】
在黑心房市中找良心建商
踏進接待中心前,先摸口袋
預售屋說明書的奧義
 
【建材怎麼黑?】
預售屋的六大監工重點
先建後售的十大雷點
防震不防裂,黑心制震大樓裂、裂、裂!
 
【議價與合約】
預售屋議價,靠磨功打心理戰
預售屋常見的8大合約陷阱
 
PART III看中古屋,要學會趨吉避凶
【解密業內暗盤】
人人有屋賣,個個都是投資客
大咖找仲介,小咖募學徒
套房族注意:你聽都沒聽過的另類投資客
看緊你的斡旋金,少碰「投客房仲」!
區域聯「炒」,同行合力撐房價
投資客的店面學:租金、房價兩頭賺
房產三國志:共建新聞蜘蛛網
 
【都更煉金術】
藏在都更背後的暗黑招數
天價滿天飛,老屋當期貨
投資客收購釘子戶賤招大公開
 
【房仲店頭陷阱】
販賣夢想,超級經紀人是這樣養成的!
黑心房仲秘傳招數:買通代銷
月薪3萬買豪宅?黑心房貸助您成家
推銷密技:強迫中獎的配餐法
 
【找個好房仲】
海鮮店理論:主動出擊才有好物件
拆解房仲的服務費公式
和房仲過招的9大SOP標準流程
番外篇:放大絕,「見面談」賀成交! 
 
【看穿黑心投客屋】
你確定沒買到違建或凶宅?
搞清成本:投資屋的獲利五成開價法
假自住、假租約騙你多付高房價
全能住宅改造王:超省錢黑心精裝術
輕裝修版:老公寓、華廈的拉皮遮瑕法
重裝修版:豪宅專屬「山寨法」
男女大不同之「性別裝修法」
 
【議價與合約】
中古屋,多管齊下好議價
天書般的合約書
解開不動產說明書的秘密:謹守6大關!
 
PART IV  挑一間好住又保值的房子
【必學!看屋的眉角】
大環境掃描:看屋從社區外開始
大廳公設:估保值的基礎
客廳的兩個基本:要聽聲辨「味」,要看牆與窗
魔鬼細節:拆解客餐廳格局圖
廚房的三大檢查元素:排風、水痕和動線
魔鬼細節:拆解廚房格局圖
房間與衛浴的模擬:假裝你住在裡面
魔鬼細節:拆解房間格局圖
公共空間和附屬建物:建商最好A錢的地方
魔鬼細節:拆解陽台、全區圖和停車場重點
中古大樓:從外到內,八個重點 
中古公寓:由下而上,六個細節
透天別墅:精打細算,四大要件
看預售案樣品屋的注意事項
 
【留心!科學風水】
房屋基地的科學風水
屋外小環境的科學風水
門口梯間的科學風水
住家格局的科學風水
窗外的科學風水
 
*附錄1.看屋必備!檢視屋況的好用小工具
*附錄2 點交重點!最易忽略的機電與污水設備
*附錄3 理性記錄!賞屋清單
 

自序
 
  自2010年寫出《黑心建商的告白》,拿到了網路書店的第一名,還一度創下台灣作家單日銷售最大量紀錄,十餘年過去,幾十萬本的書,累積的讀者應該也不少,那麼,應該多多少少會影響台灣的購屋生態?我希望有。 
 
  2011年我上了人生中的第一檔談話性節目《新聞挖挖哇》,接著就是在各種形態的節目與新聞中露臉談居住正義,還被選入《十大媒體最愛問的專家》,那麼,看過我上電視的人也不少,照理說應該也多多少少會影響台灣的購屋模式?我希望有。
 
  諷刺的是,過去的房地產業界職能訓練也告訴我,像我這種人根本就是來打亂房地產市場平衡的,畢竟,只要有人敢說出真相,那堆業者努力塑造出來的美夢、購屋人自己幻想出來的世界,很容易破滅。
 
  破滅之後呢?人人都喜歡作美夢啊,幹嘛我老是要人面對現實呢?幹嘛我老是要跟內政部或各縣市政府槓上啊?
 
  因為,這個業界早就病入膏肓,用著不合法、不健康的手段,前人花錢學到教訓,就要後人花更多錢來當作墊背,如此循環,多少人成家,多少人就被割得體無完膚,而這個不健康的業界,怎麼可以沒有任何人站出來說說真相,或是,起碼有人得告訴大家,這個殘酷世界的答案,然後才有機會再來改正?
 
  我如履薄冰的寫著每一個字,說著每一句話,出版每一本書,就是想要留下一些答案,不管道高三公分魔高三丈,不管「八不推建商」是否會進化增生到「三百不推薦」,我們這一代或是上一代造成的錯誤,總是不希望下一代也跟著吃虧上當。
 
  真相,就寫在書裡,而且經過更新,雖魔高三丈,但我也要追上,並且再次留下一些解答,用我這三公分的能耐,來試圖改變這個生態。縱使被黑心建商提告、被黑心投資客與房仲惡搞、甚至被財團用百億資金買下電視台封我的口,我依然帶著鋼盔,一步一步往前走。
 
  只要你對我說:「因為這些,讓我避過了黑心購屋招術,並且買到現在的好房子!」這一切,就值得了。
 

詳細資料

  • ISBN:9789860672718
  • 叢書系列:我的檔案夾
  • 規格:平裝 / 400頁 / 17 x 23 x 1.96 cm / 普通級 / 部份全彩 / 初版
  • 出版地:台灣
 

內容連載

PART I  令人矚目的重劃區:
前景、錢景還是淺景?
 

避雷針1:
避免區內暗巷
 
買重劃區的房屋,要萬分小心不要踩雷,尤其是我常講的「八不推」建商,狀況太多,變成室內噴泉或不給公設,啥都有,花大錢買房還要賭人品。很多重劃區因為住戶稀稀落落,或是建商規劃成純住宅社區比較好賣,生活機能本來就不太好,如果要走路至鄰近的捷運站/高鐵站/輕軌站/環狀線等等,建議晚上十點後試試,確定你所設想的捷徑,究竟是穿越暗巷或明巷,摸乳巷還是恐怖捷徑。
 
避雷針2:
是真住宅還是假住宅?
 
「不是」住宅,但看起來像是住宅,這是怎麼回事?
很多業者會把規定不能當作住宅的商業用地拿來蓋大樓,然後登記「一般事務所」,如果你要買來當辦公室,完全合法,但如果你要拿來住,就得小心哪一天被其他用戶檢舉坑殺,你的房價也很難保。而既然住商混合,這種社區的管理就很困難,像萬華那個貴森森套房社區,完工沒多久就被抓到一樓一鳳,這種經營,不是一個良好住宅區會想看到的風景。
 
避雷針3:
建商點交公設否
 
若重劃區有大量的投資客屋主,等建案紛紛完工後,如果投資客不小心套牢,就會成為第一波建商點交的對象,也是整個社區管理經營方向的決定者。關鍵在於,既然屋主多投客,建商要跟他們共存共榮,就會卯起來收買,給予短利讓他們開心,這些投資客想當然耳也無暇認真點交,看起來漂亮、不要麻煩人家,能給過就是給過吧!可是,萬一電梯變成大怒神,或是公設最後竟然是違建,最後苦的還是自住客。最好的狀況,當然是建商成立管委會後,真正的自住客認真來應對、仔細查看點交。以我家為例,自完工至全數點交完成,足足大約花了二年期間!所以如果交屋半年內就點交收工,請務必注意品質能否令人放心?

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