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小代書的不動產日記:買賣、繼承、贈與一次搞定

小代書的不動產日記:買賣、繼承、贈與一次搞定

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內容簡介

不動產移轉流程、稅務、實務案例,小代書一次告訴你!
特別收錄:地政士、不動產經紀人國考雙及格的煉成心法

  「還可以這樣節稅?要是早點知道就好了!」
  「不動產交易問題百百種,有沒有一本書可以全解答?」

  *都過戶好了,什麼時候才能交屋?
  身為買方,當然會想趕快住進新房。可是過戶後,銀行還款至少要三天才能做好清償證明,塗銷完還要銀行撥尾款進履保,所以不是過戶完就可以馬上交屋,還是有許多手續要完成的!

  *為什麼有人繼承不動產可以零課稅?
  有錢人喜歡投資不動產不是沒有原因的。繼承不動產是以「現值」為準,當然要利用這點提前規劃遺產,讓自己的財富代代傳承。關於不動產,還有好多合法節稅的小技巧,讓本書告訴你!

  *情侶想要合購房屋?
  不放心登記在一人名下,又不想共同登記影響到首購優惠?「信託登記」讓雙方可以自由約定內容與條件,保障自己權益的同時,又不會因此影響到彼此財產的獨立性!

好評推薦

  所有房地產從業人員都要看的書!房地產買賣中會遇到的問題都能在這裡找到答案。 ___《安娜馭房術》房地產YouTuber安娜

  在臺灣,關於房地產投資的書很多,但對於在如何交易房屋方面的書籍卻少之又少,小代書是我看過在這領域數一數二的專家,本書走一個非常務實的路線,探討了房地產買賣背後許多的細節和稅務問題,含金量超高,非常推薦一讀!___財經Youtuber 清流君

  買賣不動產時,常常魔鬼就藏在細節處,比起出事以後再找律師,這本書給讀者滿滿淺顯易懂的法律知識、交易技巧,等於一本書抵好幾倍的律師費!是現在正在為房子苦惱的你,必備的交易秘笈!               ___Sunny律師《穩定致富》作者 理財館長、房地產《Jane房傳》IG房地產部落客
 
 

作者介紹

作者簡介

小代書(王淑瑜)


  國家考試及格地政士
  國家考試及格不動產經紀人
  中山大學行銷傳播管理碩士
  小代書的成長日記創辦人
  紅杉地政士事務所 所長
  高效學習 / 個人品牌 / 房地產 講師

繪者簡介

黃敬淇


  斜槓的臺北女子
  願望是搬離臺北以及每天躺在家裡畫畫
 
 

目錄

推薦序 地政經驗30年  胡純英
推薦序 Youtuber  J&S
推薦序 《Jane房傳》Instagram房地產部落客
作者序 代書究竟是什麼?

Part.1人生大事——買賣房子前,要知道⋯⋯
1.過戶可以自己辦理嗎?
2.保障你的錢錢——不動產履約保證
3.代書怎麼又跟我收錢了?
4.買房就看實價登錄?
5.不動產的身分證——權狀
6.什麼是地籍謄本?
7.誰說首購貸款只能用一次?
8.房子還沒過戶,賣方卻急用錢怎麼辦?
9.買賣不破租賃,真的嗎?

Part.2魔鬼藏在細節裡——不動產移轉流程解密
1.不動產移轉流程大公開1——簽約
2.不動產移轉流程大公開2——過戶
3.不動產移轉流程大公開3——交屋
4.一起買房一定有糾紛?
5.買賣不動產常見Q&A

Part.3不動產稅務白話解析——教你節省萬萬稅
1.土地增值稅
2.地價稅
3.房屋稅
4.契稅
5.房地合一稅
6.重購退稅
7.買賣農地可以0課稅?
8.貪小便宜罰大錢——AB約的風險

Part.4爸媽想贈房——贈與前先來學幾招
1.贈與額度怎麼算?
2.幫小孩買房也要申報贈與稅嗎?
3.辦理贈與登記要準備什麼?
4.財產怎麼移轉給小孩最省稅?
5.子女不孝,房子我要收回!

Part.5財富留子孫——及早規劃不動產繼承
1.遺產究竟是誰繼承?
2.遺產怎麼規劃節稅?
3.忙中有序,繼承登記流程整理
4.大家共同繼承以後財產怎麼買賣?
5.繼承規劃做得好,稅金交得少

Part.6不動產相關實用工具篇
1.規劃買房?試算工具分享
2.土地買賣要注意
3.財產被偷賣?地籍異動即時通保護你
4.一直收到傳單?來辦理隱匿住址

代書日常大揭秘:代書是怎樣煉成的
1.成為代書前的修煉
2.關於「代書」你的想像是?
3.代書的一天:仲介特約地政士必備能力與特質
4.給未來小代書的話

附錄
1.不動產買賣契約書範本
2.契稅申報書
3.土地增值稅申報書
4.土地與建物移轉契約書
5.自用住宅地價稅申請書

 
 

推薦序

  今日所稱地政士,清代稱「代筆人」,日治時期稱「代書人」,光復後稱「土地代書」,以至於今日的「地政士」。「小代書的不動產日記」,以站在房地產交易的守門員角度,關於不動產權利、交易、利用、繼承或稅賦等方面,都做了詳實的記載。

  本書之完成可謂作者「費盡心力,務求真實」。尤其國人在不動產交易過程中,非常仰賴地政士的專業,其扮演著不動產交易安全守護者,而與臺灣社會牢牢鑲嵌,基此,更突顯本書之珍貴。

  地政士所應具備之法律專業知識相當廣泛,是以,地政士法亦明文要求地政士應精通專業法令及實務。經由本書,無論是相關業者或是民眾閱讀後對於法令面及實務面,相信對於不動產交易安全,確保民眾產權,皆具有相當之社會功能。

地政經驗30年 胡純英 謹識

推薦序

  如果對不動產有興趣,那你一定要讀這本書!
  如果你對節稅有興趣那你更要來讀這本書!

  不動產的眉角很多,如果不說根本就不知道魔鬼在哪裡。筆者不藏私地把業界撇步統統揭露,不論是節稅技巧還是交易風險,不僅是法令依據,更多的是實務經驗,這多有價值啊!透過口吻式敘述方式,讀起來輕鬆沒有負擔又蘊含知識,滿滿的實務與法令資 訊。不管是即將購屋的你,想要投資的你,還是從業的你,千萬別錯過了。

YouTuber J&S
 
推薦序

  親愛的書友們,這本書由小代書分享關於房地產的交易流程及簽約後的細節琢磨,我們要住十幾年的房,存在著必要性投入心力去細細了解。

  世界上沒有兩套一模一樣的房子,同一個建案也有不同樓層採光格局及簽約狀況。

  透過本書我們可以了解並驗證房地產的交易流程及簽約後的細節是不是正確的。

  而這些知識,閱讀起來,備而不用也很好的。因為解決問題從來都不難,而是不知道問題在哪裡,這些題目的章節都是潛在的房產問題,誠摯推薦小代書的精彩作品。
 
《Jane房傳》Instagram房地產部落客
 
作者序

  不動產移轉是人生的大事,在執業的過程中不免接觸許多買賣雙方,因為對仲介不信任與對買賣流程不熟悉,導致無謂的對立;或者是為節省地政士的費用而自行辦理案件,卻忽略重要的細節,導致無法回復的損失。所以本書著重在房地產的交易細節,對於房 地產交易流程與相關稅務有較深的著墨,因為很少人會知道背後的諸多細節與稅務問題,都是當自己遇到狀況與問題後才會去了解,但通常這時事情可能已經變得很棘手。

  這本書的初衷,希望幫助大家不論是下定決心簽約買房子,或是做出一生中可能遇到的繼承、贈與等重要決策時,要注意與早點 知道的事情。從房地產交易的守門員——地政士,來分享從簽約那刻起整個詳細買賣流程與繼承、贈與要注意的細節,並且用白話與豐富的案例去解釋艱深的法條,讓即使是未接觸房地產的小白,或是對不動產有興趣想從業或精進自身專業的考生,都能看懂又好吸收的解析。

  隨著科技與時代的發展,資訊的流通更加透明與快速,然而地政士的工作內容依然神秘,行業斷層也非常大,年輕一輩的地政士除非為繼承家中事業,否則老一輩的代書不見得願意教導外人;而小代書有幸跟隨家族中有豐富經驗的地政士(a.k.a大代書),在踏入行業時不至於瞎子摸象,反而能快速上手,所以特別感謝蔡秀緞地政士無私的教導與提攜。

  有感行業的不易與變遷,期許能為同樣年輕一輩的相關從業人員整合資源、相互交流學習與記錄成長,故創立「小代書的成長日記」,期盼有更多年輕的地政士與前輩們一同加入努力。這本書的誕生也要感謝我的家人與粉絲支持,還有編輯們的用心與耐心促 成,我覺得自己十分幸運。

  什麼是地政士呢?

  每當在認識新朋友的時候,總會簡單介紹自己與工作背景,還記得有次在某個場合提到自己的職業時,對方馬上說:「喔~我知道地政士就是代書啊,就是類似仲介寫寫字,賣房子的嘛。」 當時小代書臉上的尷尬不言而喻,但因為僅是一面之緣,時間也倉促,就沒有多作解釋,畢竟人們在還沒買賣房子之前,很少會留意買賣不動產的交易過程,所以也不太會知道地政士是什麼。而稍微有買賣房子經驗的長輩,對於協助辦理房屋買賣過戶的人,仍習慣稱其為「代書」。因此小代書在跟新朋友介紹自己的工作時,新朋友總是似懂非懂地點頭,他們只知道路上常常會看到某某地政士(代書)事務所,看起來像是住家,但裡面總是空空的。這個令人感覺熟悉,卻又十分陌生的職業到底是什麼呢?

  一般老一輩所稱的代書,其實就是地政士,兩者意思是一樣的。

  1895年,日本於甲午戰爭取得勝利時,與清朝簽訂了馬關條約而取得臺灣,從此臺灣開始了由日本統治的時代,許多制度也被一起帶了過來,其中就包含了一系列的土地登記與土地測量制度,所以時至今日,我們的許多法規中還存在著日本用語。

  由於當時民眾普遍不識字,文盲的比例偏高,能夠用毛筆寫字的人更是少之又少。而不動產的交易金額龐大,需要白紙黑字寫下契據來證明,所以當時日據時代的政府在經過一些簡單的測試之後,便授予一些能「代替別人寫字的人」擁有「代書人」資格。如此一來,當先民需要辦理土地登記的時候,就會由這些有「代書人」資格的人來代筆,這也是最早時期土地代書名稱的由來。

  如今的台灣,代書是一種專門性的職業,為了維護不動產交易安全,保障人民財產權益,建立地政士制度。在民國90年通過地政士法後,代書正式改稱為地政士。

  地政士法中其實就規定了地政士執行的業務內容:
  地政士法第 16 條
  地政士得執行下列業務:
  一、代理申請土地登記事項。
  二、代理申請土地測量事項。
  三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。
  四、代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
  五、代理申請土地法規規定之提存事項。
  六、代理撰擬不動產契約或協議事項。
  七、不動產契約或協議之簽證。
  八、代理其他與地政業務有關事項。

  地政士的主要工作,主要提供不動產交易的法律文件申請代辦等相關服務,包括代理申請土地登記、土地測量等。而頂尖的地政士熟悉與土地和房子有關的稅法,結合法規與實務,從不動產的登記、利用與開發、稅務規劃、遺產與繼承等,能夠給予客戶專業的 財產建議與節稅規劃,在房地產業中扮演相當重要的角色呦!

  不過有前輩曾打趣說地政士是收費偏低的專業人士,民眾之所以喜歡找我們諮詢有關於房地產的疑難雜症,是因為通常諮詢是免費的(辛酸)。不過若涉及糾紛,建議還是找律師協助。雖然專門處理不動產糾紛的律師不多,因為台灣的不動產登記原因就超過 200種,若非是客群明確的律師,很少會另外鑽研土地法規(因為不在律師考試範圍,除非曾經修過相關學分)。實務上也有許多產權複雜、難以整合的物件;而地政士因為熟悉民法、土地法以及都市更新、危老重建等相關法規,所以在六都之中,有不少同業前輩已經配合政策,轉型介入都市更新與危老重建開發整合。

  地政士是一種很特別的行業,以不動產買賣案件為例,地政士會同時代理買賣雙方進行過戶移轉流程,同時身兼買方與賣方的代理人,是民法規定禁止雙方代理的特別例外。所以在處理案件的時候必須中立,不能偏袒任何一方,否則客戶的權利會蒙受很大的損失。

  可以將地政士想像為交易中公正的「守門人」:對於賣方來說,地政士是土地跟房子產權的守門人,在買方資金沒有全部到位前,不能任意放行辦理過戶;而對買方來說,地政士則是購屋資金守門人,要確保賣方產權乾淨,若遇到急著想拿到錢的賣方,要即時掌握情況確保產權乾淨,否則房地產一旦不能移轉,又讓賣方拿到錢跑了就完蛋了。

  所以地政士永遠都處於案件的中心,除了完成移轉流程必要的手續外,買賣雙方在交易方面的相關重要訊息我們都必須知道,還要將資訊消化整理後向買賣雙方,甚至是向仲介業務員回報。並且為了讓案件順利進行,必要時更須解決問題,協調買賣雙方達成共 識。

  有趣的是,在我們工作中,同一個案件可能會有好幾個對話群組,因為其中可能有雙方仲介不想讓買賣雙方知道的事,而這些事就只有地政士會知道。所以在溝通的時候,說話的藝術也真的是非常重要,否則原本的小問題,可能會因為客戶情緒演變成難以收拾 的情況。

  而小代書也常常被考生詢問說,做代書是不是真的常常會被告?其實老實說,還真的有許多同業有被告出庭的經驗,但多數通常是因為糾紛被牽扯進去。

  要特別留意的是,一旦案件發生問題,只要我們謹守專業本分,一般來說若沒有亂來基本上都沒事,還是很安全的;但如果因為個人疏忽或是踏出職業道德的警戒線,甚至因為個人利益而投機觸法, 很可能就會像某些曾經輝煌的前輩,逐漸消聲匿跡。所以啊,在這個行業比起一次賺多,不如腳踏實地賺錢,才長久∼

 
 

詳細資料

  • ISBN:9789865264352
  • 叢書系列:說好LAW
  • 規格:平裝 / 324頁 / 14.8 x 21 x 1.62 cm / 普通級 / 雙色印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
 

內容連載

Part.1 人生大事——買賣房子前,要知道⋯⋯

7.誰說首購貸款只能用一次?

Checklist
þ    首購貸款要符合什麼條件?
þ    夫妻共同買房怎麼登記最優惠?
þ    認識夫妻財產制度

曾經有個客戶來找我,說他去年跟家人共同繼承了一間房子,但小孩長大後,客戶希望能有自己的空間,所以想買自己的房子。他十分煩惱是不是只要名下有房子就不能申請首購優惠了,還好後來經過小代書的解說後,他才終於放下心中的大石頭。

其實很多客戶都會誤會「首購」的意思,以為是首次購買房子才能享受優惠,或是只要名下有不動產就不能適用;但其實只要符合條件,首購優惠可以不只適用一次呦!

首購貸款因為利率優惠讓人為之心動,許多投資客也很愛利用首購貸款購買房子,其實所謂首購的意思其實是指「名下沒有自有住宅」;而有些銀行認定更寬,只要借款人「名下沒有自用住宅的房貸」也可符合首購資格。所以首購定義大致可區分為二類:

一、名下沒有自有住宅
指個人名下無登記自有住宅的民眾。無論是第一次買房或曾經買過房地產,但在買新房子辦理房貸前,就已經把舊房子賣掉的人,都符合首購身份資格。另外若是名下僅持有土地,或共同持有面積未滿40平方公尺的建物,也算是符合首購身份唷。

小代書整理可以適用的狀況如下:

1.    曾買過房子,後來賣出
即曾經申請過房貸,但賣掉後完成清償,名下無房貸。
例如:王老先生在3年前曾首次購屋,但因為疫情而遭到裁員,被迫在去年賣掉房子,目前名下無任何房產,後來東山再起,決定再貸款買一間新房。

2.    名下僅有登記工廠或土地,但無自有住宅
沒有自用住宅,就算名下有登記土地、工廠也算首購。
例如:小王的名下有富爸爸贈與的一塊工業用地與工廠,因為結婚想買間新房。

3.    有共有住宅,但未超過40平方公尺
名下持有或與家人「共同持有」建物,但建物面積未滿40平方公尺,也符合首購。
例如:小代書的客戶因為與家人一起繼承房產,但換算下來只持有20平方公尺,為了讓孩子有更自主的空間,所以想另外買自己的房子。

二、銀行首購房貸資格

指的則是申辦房貸時,個人名下沒有房貸的民眾。不論是名下 沒有房子或持有房子卻未申請房貸,或是房貸已還完並已經塗銷抵 押權者(即聯徵中心查無貸款紀錄),皆符合資格。

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