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如何創造都更多贏?:掌握都更權益 地主建商齊煉金!

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內容簡介

  都市更新是國家政策方向,問題是,地主有獲得足夠的保障嗎?會不會被強迫都更?有沒有機會掌握自己的財產權、分配權和出資權?而最辛苦的建商,除了出錢出力,還要承擔奸商的罵名,到底問題出在哪裡?在參與協議合建或權利變換之前,地主們、建商們該如何準備?本書作者以自身被都更30年及自地自建的成功經驗,傳遞「先整合、後選商」的模式,為都更重建找出三贏策略。
 

作者介紹

作者簡介

林注強(站長)


  台視桃園特派記者(民國85年迄今)
  行政院人事行政總處公務人力發展學院 講座
  法官學院、財政部財政人員訓練所講座
  內政部住都中心講座
  中華民國衛星廣播電視事業商業同業公會新聞諮詢委員
  iWIN網路內容防護機構諮詢委員
  台灣新聞記者協會執行委員、監察委員
  中央大學「小中大電視台」指導老師
  萬能科大兼任講師(媒體公關、微電影)
  台灣都更權益促進會理事長
  臺北市危老重建工作站中山北安站站長
  臺北商業大學不動產估價師專班
  桃園市媒體記者協會創會長
  尼泊爾服務學習團副執行長、攀登喜馬拉雅山
  桃園文化局攝影、影音製作評審
  教育局校園奧斯卡、桃園影展評審
  大台灣新聞網總顧問 http://Tnews.cc
  職訓局ASP電腦動態網頁講師
  桃園市小小記者營顧問
  TVBS記者(台北)
  陸軍忠誠報(花東地區)
  雄獅美術月刊編輯

 
 

目錄

都市更新的遊戲規則

第一章都市更新規則
一、何謂都市更新?
二、名詞解釋(都更、容積、建築、登記)
(一)都更地區、更新單元、權利變換
(二)權利變換關係人
(三)重建、整建、維護
(四)容積、容積移轉
(五)基準容積、原建築容積
(六)一宗土地、建築面積、建蔽率
(七)樓地板面積、建築物高度
(八)屋頂突出物、露臺及陽臺
(九)道路、通路、退縮建築深度
(十)合法建築物、耐震能力
(十一)耐震初評、詳評
(十二)耐震能力不足建築物
(十三)公寓、區分所有、共有、管委會
(十四)外牆登記
(十五)銷售時點
(十六)空地
(十七)建築物、增建、改建、修建
(十八)合法建築物、屋齡
(十九)起造人、承造人、監造人
(二十)信託、委託人、受託人、受益人
三、優先保障對象?
四、優先實施地區?

第二章都更實施程序、費用與期程
一、都更重建的七大作業期程
二、為什麼要參與都更、危老重建?
三、都更條例 V.S 危老條例 對照表
四、殘敗都更 老屋困老人
五、都更「前期」程序與財務分擔
六、都更的前期資金怎麼來?
七、建築貸款 主宰實施者命運
成本貸放成數(LTC)
八、都更要走多久?
九、自主更新流程圖 重建專業協力
十、舊城再生 桃市開啟都更元年

第三章劃定更新單元
一、臺北市劃定更新單元
二、新北市劃定更新單元
三、桃園市劃定更新單元

第四章都更如何分配?
一、一坪地可以蓋幾建坪?
二、商一土地 如何一地坪蓋十建坪?
三、室內一坪換一坪 如何評估價值?
四、建管、地政、銷售 皆不同坪!
(一)建築管理面積(僅作為建築管理核算使用)
(二) 土地登記面積(建物保存後作為登記及
銷售依據的面積)
(三)銷售面積(依土地登記面積計價)
五、合建怎麼分配? 100% 敢要嗎?
六、分配獲利概算表
七、地主,是養壞建商的元兇!

第五章協議合建
一、簽完合建契約 每戶損失1 千萬?
二、保護地主、保障建商的「都護府」合作契約書機制
三、各縣市「都市更新建築物工程造價」
四、協議合建、權利變換 誰分較多?
五、北巿公有地解禁 危老案可協議合建
六、部分協議、部分權利變換 有害嗎?

第六章「權利變換」怎麼換?
一、權利變換 換出什麼大問題?
二、權利變換 保障制度也保障地主?
三、為何「權利變換」讓實施者大賺?
四、建商是投資者、代工者或統包者?
五、權利變換共負比 有保障地主?
六、權利變換如何保障地主權益?
七、「權利變換」塑造恐怖吸血鬼?
八、權利變換 如何選配(法規)?

第七章權益對照表 協議合建V.S. 權利變換

第八章真協議、假權變?
一、什麼是真協議、假權變?
二、真協議、假權變 有罪嗎?
三、真協議、假權變 小心個人綜所稅

第九章同意書與撤銷
一、同意書有幾種?哪種是空白支票?
二、更新會要簽什麼同意書? 有補助?
三、同意書可以簽給不同建商嗎?
四、權利變換意願調查表 如何勾選?
五、不信任建商 地主領更新前價值!

第十章都更整合
一、都更整合 先破壞再建設?
二、建商來來去去 都更資源如何整合?
三、可以全都拿 為何要「被選擇」?
四、先整合 賣相好 才有第二人生
五、嘀咕、低估—社區重建2 大殺手
六、都更的「螃蟹定律」
七、都更十問—幫地主啟動第一哩路!

第十一章公辦都更
一、公辦都更 V.S 公有土地參與都更
二、都更絆腳石 法令與專業阻礙
三、政府助地主整合成功 誰最有利?
四、公辦都更2.0 他山之石可以攻錯
五、公辦都更2.0 上車容易下車注意
六、如何借鏡臺北市7599 公辦都更?

第十二章整建維護
一、內政部整建維護
(一)內政部整建維護補助
(二)內政部「弱層補強」申請?
二、臺北市整建維護
三、新北市整建維護
四、桃園市整建維護
(一)補助對象
(二)申請人資格
(三)補助門檻
(四)補助內容
(五)工程補助項目
五、整建維護成功案例
六、老屋裝電梯 快速評估法
七、整建維護專業建築師諮詢名冊

第十三章出資與分潤權利
一、地主可否依權利變換價格出資?
二、建商說:超過80% 政府強拆?
三、都更,自己能生,卻借腹生子?
四、一張圖,解決貪婪的人性!
五、更新會出資者 獲利2000% ?
六、銀行、建經 幫地主「加值」嗎?
七、都更、危老重建 銀行如何協助出資?

 
 



減少奮鬥20年 地主、建商必讀的書!


  寫作、出版、教學,四十多年來砥礪自我的習慣,一路培養出十幾萬的優異學子,從年輕的大學生到年近退休的熟齡生,每個年齡層,總有對不動產充滿熱情的學習家和實踐家,多數人為了追求財富或名利,苦學考證照,以求換取功名利祿,這是成功的動力,也是社會進步的過程。

  但許多成功人士在達成目標後,常常就忘了讀書、忘了努力,開始沉溺於紙醉金迷中,反而踩著他人的痛苦,繼續追求永無止盡的奢華富貴,即便回頭施捨,也成了奢求。許多有能力者,眼見臺灣的都市更新亂象,明知問題所在,最終卻選擇沉默,向利益低頭,結果導致亂象叢生、百姓怨聲載道,有些家園被拆除後成了爛尾樓,造成建商、地主、政府三輸的局面。

  身為成功高中的資深校友,即便尚未成功,也都成功過了。記得本書作者:我的小學弟「站長」,在參與我開設的臺北商業大學不動產估價師學分班中曾提到:因為成功過了,所以人生的下半場,要追求難度更高的「意義」!因為你我的生活、工作,過去可能是被迫的選項,但服務、學習,卻是未來自願的選擇。過去,我們利用能力賺取金錢財富;未來,信任將成為最大的精神食糧,甚至可能成為超越金錢、創造更多財富的偉大資產!

  在不動產的領域中,想成就一件開發案,得有建商或土地開發分析人員,搭配建築師、結構技師申請建造執照,透過營造廠發包監造;過程中有許多複雜的契約需要釐清才能自我保護,然後再搭配自來水、台電、電信、污排水、消防等五大管線的圖說和施工整合,最後才能拿到使用執照;但還沒完,接下來要運用地政知識執行保存登記、代銷團隊執行銷售策略,甚至未來進入公寓大廈管理階段,都要思緒縝密,才能利人利己,讓不動產發揮最大價值。成就一件建築工程真的太不容易,何況它還可能是數個家庭一輩子的寄託。

  在不動產市場中,類似跨領域的專業人才,大家求之不得,但很少有像站長一樣,同時具備產、官、學、媒的知識涵養,既懂蓋房子,擔任法官學院、公務人力發展學院和國家住都中心一堆公務員的老師,又有能力設計專業的土開分析網站,只需一分鐘立即完成2D 圖像選屋,要蓋幾層樓、可賺多少錢,馬上就可以得到答案,而這樣的高手,讀的居然是新聞系和休閒產業,真是太斜槓了!這位斜槓記者,至今已經幫助上百個社區審閱合建契約,許多連律師都看不懂的合建約定和營造眉角,在他眼中,都可以原形畢露。

  例如日前臺北市發生的某某建設公司鄰損事件,在許多媒體和專家都搞不清楚來龍去脈之時,第一時間站長就立刻分析出,建商即便把鄰宅蓋倒了,事後免費一坪換一坪,居然還有錢賺,甚至可以創造比原本更高,將近6∼7 億元的未來利益⋯⋯。這樣的能力,相信是近年來愈來愈多地主選擇參與都更或危老教育,紛紛投身報考危老重建推動師、都更推動師很大的動力,因為過去的既得利益者不會說的祕方,現在透過學習就可以輕鬆掌握財富,在站長無私的經驗分享寶典中,更可以讓許多素人、素地,減少奪鬥十年、二十年,儘早擺脫重建惡夢。

  新聞人之所以能被訓練成建築人的原因,大概和站長大直老家被都更三十年的歷程有關。雖然這本書想傳達的是地主權益,但其實不只地主要熟讀,建商和土開人員更要掌握地主心裡的想法,才能重新找回失衡的市場,加速整合期程。因為過去是知識不對等,建商說的地主不得不信,但在知識大爆發的年代,知識唾手可得,每個行業的利潤都被稀釋成了微利企業,一分一毫都要錙銖必較;建商再不精進,未來恐怕就要被認真的地主淘汰掉,因為在《都市更新條例》中,早已經將擔任建商的權利,交付給每一個社區,如果各個有能力擔任「實施者」的「股份有限公司」再不努力,再不改變整合或協商的模式,還想恃強凌弱、盛氣凌人,未來只能迎來
揭竿而起的地主,到時候,建商恐怕就更吃力了!

  透過站長書中的方法和步驟,讀者將學習到土地開發的關鍵知識,也能在深入淺出的分析中,將知識化為整合的動力,讓一般外行的民眾,也有機會一窺重建的藥方,就藏在重建敦親睦鄰的良好關係中。下回記得,多給鄰居一個微笑、不要吝於委託專業、掌握學習和出資權利,就能像站長一樣,成就萬華新大樓,找到更多誘人的意義!
 
曾文龍
不動產教父 曾文龍博士
臺北市都市更新學會監事長
國立臺北科技大學不動產估價師學分班主任
 

詳細資料

  • ISBN:9786269708680
  • 叢書系列:房地產叢書
  • 規格:平裝 / 456頁 / 17 x 23 x 2.2 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
 

內容連載

前言     林注強

如果您所在的社區還沒被建商插旗,恭喜,趕快自立自強!如果你已經被合建契約綁架,讀完這本書,教你如何自力救濟!

許多地主會問:為何要自己參與都更規劃,當個甩手掌櫃不是很輕鬆嗎?交給建商就是交給專業者,最省事、有效率,不好嗎?

觀念很簡單,如果即日起規定,地主買菜只能去大潤發,不可以去全聯、不可以去家樂福、不可以去Costco、不可以去7-Eleven或全家便利超商,如果地主到其它店購物,就形同違約,要賠償大潤發因此無法賺大錢的所有損失,連大潤發股東原本可享有的利潤也一併得賠,這樣的條件,你可以接受嗎?如果不能,在渾渾噩噩的初期,即便契約看不懂,也願意被單一建商的合建契約綁定,成為刀俎下的魚肉,被動接受分配,還要承擔可能成為爛尾樓的風險,老闆變工友,處處受制於外人,還不能討價還價,而且最大的銷售利潤可能全部拱手讓人,每戶可能少賺伍佰到一千萬,還替賺你錢的人拍拍手…,這真的是地主要的嗎?在這樣的條件下,看不懂的契約地主還敢簽嗎?

反過來站在建商的立場,如果想都更的地主都不想出錢,也以為不必出錢,連參加說明會都要三顧茅廬,各個地主都自以為是大爺,都想當最後簽約的釘子戶,以為愈晚簽可以拿更多,這個時候,建商還有機會整合成功嗎?地主方以為當建商的公司口袋夠深,都很有錢,花建商的錢不痛不癢,因為是建商自己心甘情願要進社區服務,而服務背後是為了貪圖龐大的利益,只是地主們不會算,也不知如何爭取最大權益,因為不了解利益到底有多龐大,哪個數字才是合理的數字,因此總是獅子大開口,你來求我,我自然姿態更高,因此長期以來就造成嚴重的知識落差,地主以為建商賺很大,但往往一個建案,建商光是人事成本、時間成本,文宣費、場地費、專案評估費、前期建築規畫費、都更規畫費,一套流程跑齊讓地主聽得懂、願意出席說明會,而且一開至少3~5場,之後還要委任推動師、挨家挨戶串門子,一個案場少說3~5年,平均投入成本大約五百到一千萬元都是常態,若加上招待地主出遊、出國,成本可能再飆上一倍。建商出的錢,對地主不痛不癢,都是前金,如果都更不成,建商不能怪地主,因為是自討苦吃,投資有賺有賠只能更努力…。
 

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