中國房地產市場調控新論

房地產市場調控，是宏觀經濟調控的主要對象，直接影響宏觀經濟的運行；同時，房地產市場調控又是房地產業自身健康發展的有力保障。本書針對房地產市場暴露的問題，分析其產生的原因；借鑒境外房地產市場調控的經驗教訓，尋找解決問題的對策；理清思路，提高對房地產市場調控的規律性認識，增強中國房地產市場調控的有效性，從理論和實踐兩方面論述中國房地產市場調控的思路與方法，從而引導中國房地產業健康、有序發展。

本書的主要內容包括以下三個部分︰

第一，通過對境外房地產市場調控實踐的分析，發現和總結出對中國房地產市場調控具有指導意義的經驗和啟示。美國、德國、日本、新加坡、中國香港等國家和地區在房地產市場調控實踐中，經歷了市場的經濟周期變動，包括經濟的成功增長，經歷了戰爭或經濟困難造成的住房供應緊缺。盡管各國和地區發展過程中背景不同、經濟水平不同、市場化程度不同，但在房地產市場調控實踐中，有著相同的特征。這些特征，反映了房地產市場調控實踐帶有規律性的共性︰一是房地產市場調控的本質，是滿足本國和地區居民最基本的住房需求。這是各國和地區房地產市場調控的基礎和落腳點。二是各國和地區對房地產市場的穩定都非常重視。政府為保障房地產市場的穩定，采取了多個方面的調控對策和措施。金融政策、稅收政策、土地政策、價格管制等手段的運用，是各國和地區房地產市場調控的主要方法。三是隨著各國和地區經濟的發展、經濟實力的變化、住房保障的完善，房地產市場調控政策也在發生種種變化。雖然各國和地區在房地產市場調控過程中，遇到的矛盾不相一致，調控方法存在個性和明顯差異，但市場化選擇仍是房地產市場發展的必然趨勢。本書從政治、社會、經濟層面發現和總結了美國、德國、日本、新加坡、中國香港等國家和地區在房地產市場調控中的有益思路和方法；同時，對日本的房地產泡沫破滅和美國發生的房地產次貸危機等由于房地產市場調控不當而產生的負面影響進行了分析。

第二，對中國房地產市場調控實踐進行分析。在分析比較境外房地產市場調控經驗的基礎上，通過分析中國房地產市場調控的經驗和教訓，總結了中國房地產市場調控實踐的不足。其主要包括︰一是房地產市場發展的長遠戰略考慮還不夠；二是房地產市場體系建設還不完善；三是房地產市場調控的方法與手段還不完備；四是房地產市場調控和國民經濟調控的協調還不夠有效；五是技術產業支撐手段還比較薄弱。縱觀中國20多年的房地產市場調控實踐的經驗和教訓，面對房地產市場價格的波動，政府在實施調控時，有時是自覺的，有時是被迫的，也有時是盲目的。由于我國房地產業起步較晚，像任何新生事物一樣，對房地產這一行業的內在發展規律的認識有一個從必然王國走向自由王國的認識過程。要使中國房地產市場調控達到更好的效果，必須從以下方面著手︰一是要抓住當前房地產市場調控中住房消費領域的主要矛盾，理清房地產市場效率和社會公平的關系，才能把握房地產市場調控的重點。二是要建立完善的房地產市場調控體系，才能保證房地產市場調控的成功。三是要協調好各方的利益，才能穩定房地產市場調控的基礎。四是要用科學的態度和方法，通過堅持不懈的努力，才能取得房地產市場調控的長效。

第三，堅持房地產市場化發展方向，堅持社會公平的原則，堅持房地產市場體系建設和制度建設，堅持房地產市場調控政策的完善，堅持發揮中央和地方“兩個積極性”，需要進一步完善中國房地產市場調控的整體設計。本書對中國房地產市場調控進行了整體設計，其內容是在全面分析房地產市場調控的理論和實踐的基礎上歸納與提煉的。它包含了對中國房地產市場調控的地位和作用、目的和原則、方式和手段、環節和節奏的論述，包含了中國房地產市場調控中外部環境的塑造、我國住房供應模式選擇的研究和論證、中央與地方政府關系的處理。其中，在外部環境塑造方面，對國民經濟增長環境、貨幣流通環境、外匯及匯率環境等方面進行了研究和分析，並提出相關建議。在中國住房供應模式選擇方面，把中國當前住房供應模式界定為“市場－適度保障型”，提出了市場化方式是中國現階段住房主要供應模式，保障性措施是國家對靠自身支付能力不能解決居住困難群體進行的救助。在解決中低收入居住困難者的基本住房問題時，應堅持適度的原則，既要兼顧各方利益，又要遵循張弛有度。通過市場原則和福利原則的有機結合，既體現市場法則，又體現政策的扶持。對此，提出了協調處理政策性福利住房供應與房地產市場關系的建議。在中央與地方政府關系處理方面，通過博弈關系的分析，歸納出中央和地方政府在房地產市場調控中的表現和造成博弈關系的制度性根源，提出了房地產市場調控中協調中央和地方關系的方法︰一是明確房地產市場調控中中央和地方協調關系的目標和原則；二是構建中央和地方政府適應于房地產市場調控要求的新型關系，構建解決沖突的新機制和新制度；三是加強中央政府對房地產形勢的正確判斷；四是進一步發揮地方政府在房地產市場調控中的積極性；五是創立中央和地方房地產市場的兩級管理模式。