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破解黑心話術【購屋超級攻略】:預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙,避免你慘賠百萬的置產筆記 (電子書)
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破解黑心話術【購屋超級攻略】:預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙,避免你慘賠百萬的置產筆記 (電子書)

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內容簡介

房價只漲不跌,現在不買,以後更買不起?
Location不是最重要的,進場Timing才是關鍵
 
「國際超級房仲」Zack教你看懂局勢,
掌握買屋、賣屋、換屋的關鍵技巧,買在低點、賣在高點!
 
 
 
本書適合哪些人?

  1. 準備買屋/賣屋的房產新手


  2.  

買屋、賣屋、換屋,該做哪些功課,才不會一小心就慘賠百萬。看完本書你會全盤了解,不用擔心上當受騙!
 

  1. 將買房視為人生心願的小資首購族


  2.  

買房是要趁房市熱絡時買,還是房市冷卻時再行動?先買小套房,還是存夠錢再買大房子?貸款成數怎麼抓?聽完本書的分析,你就會知道如何決定。
 

  1. 想要當包租公、購入第二間房子的人


  2.  

想要當包租公、想要到國外置產,如何控管風險?租金投報率如何計算?如何判斷房子是否有投資價值?看完本書,你就會知道如何為自己的資產做最大化的配置。
 

  1. 沒有財經知識、看不懂複雜數字的人


  2.  

本書直白易懂、含金量高,不管是否有相關背景,都能全面搞懂房市的遊戲規則!
 

  1. 無法分辨真偽、害怕掉入房市陷阱的人


  2.  

認真爬文、做了許多功課,但面對龐大的資訊卻依舊是霧裡看花,不知如何分辨?本書破解房仲說術,讓數據說話,用數字與圖表分析,帶你看透房市的真實樣貌!
 
 
揭開房市黑幕,避免你慘賠百萬的置產筆記
專家說Location、Location、Location,地段就是一切?
長輩說買房可以養老、抗通膨?
房仲說,房價只會越來越貴,早買早享受、現在不買以後會後悔?
眾說紛紜的建議,真的都是對的嗎?
 
本書不以「感覺」判斷,而是回歸理性分析、讓市場事實說話,看完本書,你將可以──
.精準預測房市走向,避免被當韭菜
.選擇進場的最佳時機,買屋、賣屋精準出手
.不被市場帶風向,別人貪婪我清醒
.破解黑心房仲話術,比臺灣90%的房仲業者更懂房地產
.為自己的資產布局,正確換屋,讓一間房變兩間房
 
 
Zack是誰,為什麼要聽他說?
Zack的父母曾是資歷超過三十年的資深房仲,從小見證家中經濟跟著臺灣房地產大起大落。長大後,跟隨父母的腳步進入傳統房仲業,見識到許多光怪陸離的房市景象,2014年因轉往銷售海外房地產,深入了解各國房市制度後,才發現臺灣房地產存在許多問題。
 
爾後,漸漸退出房仲前線銷售,轉而成立YouTube個人頻道「超級房仲學院」,以過來人身分,破解房仲話術、買屋陷阱,直言敢說、讓證據說話的特色,讓頻道訂閱人數快速突破10萬人,成為許多房產新手的明燈。
 

作者介紹

國際超級房仲 李昌鵬(Zack)
2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後,創辦了「業務品牌學院」線上課程,希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員,網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠:白天幫助老實的房仲與消費者,晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。
 
YouTube超級房仲學院|Zack
FACEBOOK國際超級房仲Zack
Instagram:superagentzack
 

目錄

作者序  為了那7.5% 的人所寫的書

  • 你有辦法分辨,仲介是否在騙你嗎?


  •  
 

  1. 我是誰,為什麼你要聽我說?

  2. 你真的懂房市嗎?

  3. 用專業說話,而不是用立場說話

  4. 快速看懂專有名詞


  5.  

 
第二章 房市為何突然飆漲、又突然蕭條?

  1. 消費者必須承認,其實自己並不懂房市

  2. 是誰在操控著房價?

  3. 央行造就的高房價體質

  4. 讓高房價的漲跌關鍵:聯準會

  5. 房價走勢的關鍵:QE 與升息

  6. 我能精準預測房市的原因


  7.  

 

  • 台灣房市為什麼這麼亂?


  •  
 

  1. 高房價帶來的社會問題

  2. 房地產制度造成的問題

  3. 混亂腐敗的房仲業制度

  4. 制度決定一切


  5.  

 
第四章 破解30個購屋陷阱
破解常見迷思與不實話術
常見迷思1:房價只漲不跌、房價從沒跌過?
常見迷思2:何必等,空頭期的價格也跌不多
常見迷思3:房價長期都是往上漲的
常見迷思4:房價漲幅真有那麼高嗎?
常見迷思5:實價登錄推高了房價?
常見迷思6:都是房仲和投資客把房價炒高了?
常見迷思7:原物料上漲與通膨,導致房價飆漲
經典迷思8:政府帶頭炒房,房價怎麼可能掉
常見迷思9:便宜物件都被投資客搶走了
常見迷思10:臺灣人過於依賴感覺看房市
常見迷思11:首購族的羊群效應
常見迷思12:買過很多間房的人,比較懂房市?
常見迷思13:買房抗通膨
常見迷思14:建商那麼聰明,怎麼會讓自己賠錢
不實話術1:現在不買,以後就買不起了
不實話術2:房價只會越打越高
不實話術3:降息讓房價漲,升息也能讓房價漲?
不實話術4:沒有人會想賠售房子
不實話術5:因為家戶數在增加,所以少子化根本不影響
不實話術6:臺灣土地少,所以供給只會越來越少
不實話術7:租房子,就是在幫房東繳房貸
不實話術8:為什麼結婚生子,就一定要有房子?
不實話術9:只要一直轉貸,就能一直都在寬限期
不實話術10:等中共接收臺灣,房價就會暴漲
不實話術11:開放外國人來臺購屋,房價就會炒上去了
不實話術12:每個房子都是獨特的,所以價格當然不同
不實話術13:只要買賣雙方同意的價格,就是合理價格
其他常見話術陷阱
1.否定房價會跌的話術類
2.要你無腦購買的說法
3.公然睜眼說瞎話
4.加碼爆料
 
第五章 哪些人在帶風向?

  1. 房仲根本不懂房地產

  2. 反例:海外代銷業者

  3. 教你炒房的投資老師

  4. 其他不遺餘力帶風向的人

  5. 帶風向已讓全民失智


  6.  

 
第六章 什麼時候可以進場?

  1. 自住客買房的正確觀念

  2. 就算賠錢,也應該要買的客群

  3. 我確定要買房了,下一步呢?

  4. 最佳情況:我家在漲、別家在跌

  5. 買賣房子的技巧

  6. 房市轉空的布局策略

  7. 公開我個人的獨特布局


  8.  

 
第七章 如何改善高房價問題?

  1. 全民一起改善房市體質

  2. 降低交易亂象的具體方法

  3. 從租賃市場調整買賣供需


  4.  

 
總結
感謝與後記
 

作者序
為了那7.5% 的人所寫的書
 
《房子都是有錢人在買的嗎?事實可能跟你想的不一樣》,這是2022年8月份一則新聞報導的標題,新聞引用了台灣知名的「樂屋網」統計的房貸聯徵中心數據:2021年全台總共有34.5萬的買賣移轉棟數,其中申請房貸的有18.4萬筆。
 
這18.4萬筆申請房貸的屋主中,年收40萬至80萬的族群最多(6.6萬筆),其次是年收80萬至120萬的族群(4.3 萬筆),如果再將年收入40萬以下這個最低的族群加入計算(2.6萬筆),加起來就占了房貸族群的73.8%,他們的購屋金額約落在880萬至1,100萬之間。
 
但我們要特別注意的是,申購房貸的屋主中,這2.6萬名年所得不到40萬元的屋主,平均購屋的鑑價約980萬元,比年收40萬至80萬的族群,購買的平均值880萬元還更高!而且這2.6萬位屋主平均月收不到35,000元,將近三分之二的月收入都要拿去繳房貸。
 
也許這2.6萬人,可能是找親友合資、找老婆一起聯名購買,但是我們卻能看得出來,這一群占總交易量僅僅7.5%的屋主,不但本身並不適合動買房子的念頭,而且他們大多買了不適合自己的房子,卻還天真地以為可以靠這間房子翻身致富了。
 
我常說:「買房沒有對錯,只有適不適合」,然而現在絕大多數的台灣人都已經被房仲、代銷或各種網路無腦多給帶風向,信奉著房地產無敵論,認為房地產只漲不跌、買房就是台灣最佳的致富方式,於是便傻傻地把這輩子所有的資源,都投入房地產這種金額巨大的商品中,並且願意用人生最精華的三十年去賭它一把。
 
因此我願意花這麼多時間,抱持著「一生一書」的精神,寫下這本根本無法幫我賺錢、還會得罪很多同行的書,就只是希望你不要也淪入這7.5%內,不要讓人生最精華的三十年光陰,都拿來當個苦哈哈的屋奴,再將最後三十年的退休餘生,當個窮困潦倒的下流老人。
 
聽到這邊,如果你覺得我講得太聳動、如果你也相信房價只漲不跌,那麼很遺憾,你已經被房仲業者們帶風向,而且帶得相當徹底了,才讓你會用倖存者偏差的經驗,誤以為蒙著眼睛過馬路,總是安全的……。
 
本書就是台灣房市的紅色藥丸,準備殘酷揭露房仲業者們,不願面對的各種真相,也讓各家房產業者們的謊話無所遁形。
 
因此本書的內容,可能會讓你產生衝擊、可能會顛覆你一直以來的信念,甚至會讓你有被冒犯的感覺,尤其如果你是2021年勉強硬買房的7.5%屋主們,強烈建議把書放回誠品的書架上、關掉電子書的試閱,才能讓你接下來幾年比較好過。
 
嗯,你決定要吞下紅色藥丸,進入真實世界了嗎?
OK,首先你要先明白的第一條法則就是……
內文試閱
 
破解常見迷思與不實話術
關於本篇章要講的購屋陷阱,主要會分成兩大類來說明,第一類是常見的經典迷思,這當中包含著一些似是而非、對錯參半的觀念,是消費者最常誤入的陷阱,第二類則是業者的不實話術,相較於第一類的常見迷思,第二類的不實話術幾乎就是不存在的事實,或者應該稱為謊言會更適合,是消費者一定要避開的低級失誤,終日辛苦工作、努力奔波、並且省吃儉用存錢的你,一定要具備能辨別購屋陷阱的能力,才不會被仲介或代銷牽著鼻子走。
 
此外,本篇章能夠完成,要誠摯地感謝在我YouTube、臉書粉專、IG,分享這麼多業務常見話術與帶風向詐術的粉絲們,如果沒有他們的無私分享,這個篇章便不可能變得如此完善,希望匯集眾網友之力的本篇章,能夠幫助正在閱讀本書的你,從此在買賣房的道路上再也不會被地雷「詐」傷。
 
也期待閱讀完本篇章的你,未來能夠在能力範圍內,盡量幫助身邊想買賣房的人們,讓我們一起改寫臺灣房地產的規則吧!
 
常見迷思:何必等,空頭期的價格也跌不多
我相信,你肯定聽過很多人這樣對你說,沒錯吧!網路上還有很多帶風向的人會說:「三十年前的陽春麵才多少錢,你現在買得回三十年前的陽春麵嗎?」、「臺北二十年前的房價才多少錢,你有可能等到房價跌回二十年前嗎?」,用這種政治人物最愛用的「偷換概念」來轟炸你、誤導你。
 
既然房價上漲幅度遠比下跌更大,看起來房市熱絡期又比蕭條期更長,那我們到底在等什麼呢?你會抱持著這種觀念是理所當然的,正所謂內行人看門道、外行人看熱鬧,一般人都只關心表面的「價格」,所以只會聚焦在價格的變化上,但真正懂投資的人會告訴你:「重點不是成交價,而是成交量」。
 
首先,看過本書之前的圖表就可以清楚知道,當市場變熱、買氣就會強,買氣強買方就會不理性追價、成交量也會增加,所以熱絡的多頭市場會「價量齊揚」。其次,當房市變冷、買氣變弱,有需求的買方就會更小心謹慎、價格也會砍得很狠,所以初期會是價量背離的「價漲量縮」,直到最後願意追高的買方慢慢消失,正式進入冰冷的房市空頭後,就會讓市場處於「價跌量縮」。
 
這就是「量先價行」。
 
例如90年代初,除了台北外的全臺房市大好,所以價格跟成交量都一起往上,但1999年至2003年的空頭,交易量就隨成交價一起降低。再看2004到2007這一波多頭、2008到2015年下一波多頭,價格跟成交量也是一併增長的。2016到2018年的房市空頭,價格與交易量又一同呈現低迷。我預計2023後五
年的房市,除非又遇到QE或大降息,否則2023至2027年在價與量的修正幅
度上,絕對比2016至2018年的空頭更大。
 
因此,在不考慮資金氾濫的因素下,通常價格要一直下降到交易量開始增加的階段,價格才會漸漸V 型反轉,交易量大回升就代表著價格已經落底的證據、表示漸漸降下來的價格才是市場能認同的、是符合剛性供需的,而非被資金派對給哄抬的。
 
這就是「沒有量就沒有價」。
 
另一種相反的情況,例如2015下半年,與我正在化妝檯寫稿的2022年暑假,明明房市已經慢慢降溫、交易量也迅速減少,但這兩個階段的房價卻還能微微上漲,為什麼會這樣呢?這就代表現在是前面說過的「價量背離」階段,只要你看到交易量大減,但價格卻還緩緩上漲,就代表著此時有行無市,價格不值得參考,是最典型的多頭末升段。
 
再講簡單一點,這就是房價最高峰的最高點,那麼接下來,必然會迎來價格的向下修正,只是修正的幅度是否強烈,就還要看整體利率環境而定。
 
在價量背離、價漲量縮的階段,除了剛性需求真的有超強的客群之外(例如不買房就無法讓岳母點頭、婆媳問題不得不搬出去),就只剩下一些搞不清楚狀況的消費者,還傻傻地以為價格會繼續漲而進場幫別人解套。
 
因此「量先價行」、「沒有量就沒有價」,這是最基礎的投資觀念,就算我們不看臺灣本土,放眼各國的房市也都完全相同,我們要觀察房市好不好、有沒有辦法趁火打劫,專業的你就不應該只看表面的房價變化,而是要看交易量的變化,只要量開始降、價要降也不遠了,萬一你拿著錯誤的尺丈量,就不可能得到正確長度。
 
不實話術:租房子,就是在幫房東繳房貸
我看到有一篇文案是這樣寫的:「打拼十年最有成就感的事,是幫房東繳完剩下的房貸」,很多人好心勸你買房的理由之一是:「房租繳出去都是給房東的,既然都要繳,為什麼不買間房繳給自己?」這個說法聽起來實在是再合理不過了,因此很多人就是衝著這點而進場購屋。
 
但這個說法是真的嗎?一般消費者可能不知道的是:「房租支出,遠遠小於房貸支出」。
 
讓我舉個離我最近的例子,大家都知道我是租屋族,我的租屋處在臺北市中山區,算是相當市中心的地段,這邊捷運附近的電梯大樓,每坪售價大約是90 萬新臺幣左右,以一間不含車位的三房40坪來算,總價差不多是3,600萬上下。
 
假設今天我決定不租房了,為了有「根的感覺」、為了讓自己更有面子,我決定買房了,那麼3,600萬的房子,如果分三十年來繳房貸的話(利率抓1.6%就好),我至少得先拿出720萬的頭期款與72萬的仲介費,再加上其他稅務,總共差不多要花掉我800萬的自備款,並且每個月要支出約11萬的房貸(本金加利息),這800萬與每月11萬的支出,就是我使用這一間三房的代價。
 
但如果今天我是用租的,情況就大不相同了。
 
以這裡三房的租金行情來看,平均租金大概落在35,000元至40,000元左右,我們以38,000元來計算,今天同樣是要使用這一間三房的房子,一旦改用「租的」方式,只需要每月38,000元的房租成本就能使用,相較於用「買的」的月支出則是11萬,兩者每個月就相差了72,000元的現金流,非常驚人吧!
 
更別說用買的,我身上辛苦積攢十多年的800萬存款就這樣All in了,遇到更好的投資機會我也沒錢去把握,也別想創業或出國進修了。但選擇用租的,我口袋不但保有這800萬的存款,壓力輕了不少、抗風險的能力也不會脆弱,我也有機會靠這800萬賺到更多的本金。
 
請你試著想像一個情況,假設今天A與B都住在這個社區內,A選擇在2022 年房價最高峰進場All in買了這間三房,而B選擇繼續當個被笑傻的租屋族,結果十年後房價掉15%(平均一年僅跌1.5%,算是相當保守的估計了吧),A購買的3,600萬房子,價值只剩下3,060萬,而B卻在十年後才選擇進場(自備款還從十年前的800萬,變成只需673萬)。
 
光是房屋總價,一來一回就省了540萬的購屋成本,等於你多少年的薪水呢?
 
再對比每月38,000元,累積的十年總租金456萬支出,你還多省了84萬,相當於省了22個月的房租(這十年中間你拿800萬自備款的投資收益都還沒算),更別說如果十年後的修正跌幅更大,B能省的錢就更驚人,對吧!
 
講完了身為使用者的角度,我們再來看看房東的角度吧。
 
站在房東的角度,房東得先投入800萬的現金,每個月再支出11萬元的房貸,最多卻只能從租客身上回收38,000元,等於為了收租客這筆租金,自己不但先砸了800萬現金出去,每個月還得再額外「倒貼72,000元」,因此房東出租這間三房的現金流,完全是「負的」,典型的負資產。
 
除此之外,每個月幾千塊的管理費,也都是房東在繳交,每年房屋稅、地價稅,也是房東負擔,使用過程如果遇到房屋設備自然耗損,修繕也是房東的責任,因此房東實際進口袋的錢,也許每個月也僅剩3萬多塊而已了。
 
透過理性的數學計算,這樣一來你應該看懂了吧,租屋不但不是在幫房東繳房貸,實際上還是「房東貼錢讓你使用這間房」,房東這麼做的唯一目的,只是希望透過你的租金稍微補貼一點,讓自己有期待未來房價上漲的機會罷了。
 
看到房東先花800萬、每個月得再倒貼72,000元給租客使用房子,租客卻只需要支付約房貸三分之一的成本、還不需要All in全部的存款,就能享用這間三房的房子,倒底誰比較划算呢?而且這種情況,在租金投報率越低的地區就越明顯,以臺北市這種租金效益在全球數一數二低的城市,當然就是最不適合當房東,而是最適合當租客的地方。
 
因此,現在你必須要有的正確觀念是:「租屋不但不是在幫房東繳房貸,反而是一種低成本的投資」,因為我們只需要支付少少的房租,就能一邊存錢、一邊靠投資放大本金、一邊等待空頭期危機入市撿便宜的機會,讓你能保持最大的經濟彈性,掌握進場購屋的主動權,而不是早早就把所有資金卡死在一間又小又舊的房子內,然後看著各種大好機會在三十年間,從自己手中流逝掉。
 
我能精準預測房市的原因
事實上,只要掌握這些大趨勢、不要被房蟲帶風向給誤導了,其實要預測房價大方向走勢也沒有很困難,更沒有房產專家講得那麼神祕又深奧,對吧?
 
而我們能提早預測房市走向的大前提,還是要受惠於FED對於貨幣政策的公開透明。不同於神祕、高傲又封閉的臺灣央行,FED所有的政策都會早早釋放給市場,並且積極參與和產官學界的討論,不會讓FED關在象牙塔內專斷獨行,使得FED最終做出的政策都能夠接地氣,市場也不會因為突如其來的政策而失去穩定。
 
不同於神祕、高傲又封閉的臺灣央行,FED所有的政策都會早早釋放給市場,並且積極參與和產官學界的討論,不會讓FE關在象牙塔內專斷獨行,使得FED最終做出的政策都能夠接地氣,市場也不會因為突如其來的政策而失去穩定。
 
比方說,為什麼我2021年就能拍片提醒大家,2022年的房市必定會開始降溫,然後市場就真的如我說的降溫了?我並不是印度神童,也不是搭時光機回來的飛龍特警,我當然不可能有未卜先知的能力,我能精準預測2022年房市會降溫的理由很簡單:
 

  1. 掌握了正確的房產知識

  2. 聯準會已預告2022 必定升息

  3. 我的手機可以Google


  4.  

 
對,就是這麼簡單。
 
由於美國通膨隨著QE越來越嚴重,FED的鷹派已多次表達要壓低通膨的決心,並且在2021年第三季就已經宣告2022一定會升息的計畫,當時市場分析2022 年第三季升息的機率高達七成以上,隨後FED釋放出來的訊息,甚至提到可能會提早於2022第二季就要升息。
 
這代表的意思不就很明顯了嗎:2022 的FED 不是「要不要」升息,而是「何時」升息。
 
接著在2022年2月,因為烏俄戰爭這隻黑天鵝突然衝出來,使得目前鷹派作風FED,決定提早至2022年3月就升息,大大地打臉那些說FED不會升息、升息也不可能影響房市的業者鬼話。
 
我相信這些基礎知識房產業者肯定都懂,我也相信聯準會釋放隔年要升息的訊息,不可能只有我一個人Google得到,但為什麼那些房產業者、投資專家、房仲與建商總部、與不動產相關的KOL、PTT房板的鍵盤專家,不但不願意跟消費者談這些真相,甚至還極力否定這些事實呢?這到底是什麼居心呢?
 
比方說,某些房仲總部發言人及知名房產專家,都多次公開在媒體上面講說:「升息不影響房價啦,屋主再省一點點就好啦,買得起房的人有差那點利息嗎?」然後將FED 升息與央行升息的影響混為一談,這究竟是什麼心態呢?這種刻意誤導市場的行為,真的有資格被稱為房產專家嗎?
 
當擁有話語權的業者,都敢明目張膽為了自身的利益公然說謊、曲解並扭曲事實,否定資金氾濫才是推升臺灣房價的真相、甚至否定升息是利空因素時,資訊不對稱的普通上班族,當然只會被誤導,於是就在不適合自己的時機點盲目進場亂買房,自然就很難避免成為被倒貨的韭菜了,淪為窮得只剩一間房的屋奴。
 
而這也是看不順眼這些行徑的我,開始在YouTube 上破解黑心話術,要成為房地產界的蝙蝠俠的原因之一。
 

詳細資料

  • ISBN:9786263490789
  • EISBN:9786263490857
  • 叢書系列:翻轉學
  • 規格:普通級 / 初版
  • 出版地:台灣
  • 檔案格式:EPUB流動版型
  • 建議閱讀裝置:手機、平板
  • TTS語音朗讀功能:無
  • 檔案大小:8.2MB

會員評鑑

4.5
2人評分
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2則書評
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立即評分
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Lv.1
5.0
|
2024/07/07
對房市&經濟小白的人來說,可以藉由這本書來建立起"好的房市基礎觀念"及"國際金融市場脈絡的基礎觀念"後,再來搭配其他"誠信又可靠的房市書籍"與"Zack的書"做觀念整合,能提升比房仲還要專業的水準跟建立好的自身觀點,是本很值得一讀再讀的好書。

書的售價並不便宜,加上財經書籍的內容皆有時效性,建議購書預算有限的人,或可能只會翻閱實體書一次就丟在旁邊的人,直接買電子書就好。

因為電子書較容易攜帶,也可隨時利用上班上學通勤時來反覆閱讀,比厚重的實體書方便很多。
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3.5
|
2023/02/20
大部分房產名家都是看衰房市,畢竟這樣比較能吸引一般群眾眼球.反正講10次崩盤總會講中一次.當然Zack有自己對房市的解讀(FED貨幣政策QE等)還是可以參考他的觀點.BTW定價有點太高,太貴了.
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