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商業周刊 2022/5/5第1799期 (電子雜誌)
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商業周刊 2022/5/5第1799期 (電子雜誌)

  • 刊別:週刊
  • 出版地區:台灣
  • 語言:繁體中文
  • 出版社:商業周刊
  • 出版日期:2022/05/05
  • 定價:99
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封面故事

全台縣市賣地大調查》台中賺最多、高雄賣最大
  一年進帳730億!
政府炒地現形記
 
五分之一素地交易來自地方政府!
高雄》台積電進駐區標價創每坪66萬天價 
台中》一條街單雙號價差竟達3倍 
 
房價「原料」──土地價量雙創新高
從政府做莊的圈地遊戲,看失控的居住正義 

去年,全台五分之一素地交易來自政府,
官民合作,形成一種只賺不賠的循環生態。
如今,六都房價所得比、民眾痛苦指數創新高,
政府坐莊的圈地遊戲,該是被全面檢討的時刻了!

繼三月中央銀行升息一碼,四月行政院通過,炒房最高重罰五千萬元的修法草案;後續,央行連環升息、第五波選擇性信用管制,都可能發生。
但台灣房價會跌嗎?恐怕不會。
因為,有一個最大的「土地原料商」,正以市場機制之名,放任「原料」價格上揚。它,是各地縣市政府。
要釐清土地與房價的關係,可用麵包與麵粉來比喻。假設麵粉占麵包的成本三成到七成,而市占率逾兩成,也是最大的原料商,放手讓麵粉起漲,除非景氣蕭條,或有其他原料替代,否則麵包價格一定上漲。
可惜的是,土地並沒有其他可替代原料。小麥吃完可以再種,土地賣掉就沒有了。
拆解房屋成本,比率最高的就是土地,達三成以上。一位上市櫃建商董座更指出,房價越高的地區,土地成本占比越高,在北部市場,最高占比甚至可達七成以上。縱使地價不是唯一影響房價的因素,但絕對是關鍵因素。

在台灣,最大的素地供貨來源,就是政府。
根據瑞普萊坊統計,去年全台可開發素地交易金額超過三千億元,創該公司近五年的新高紀錄。其中政府的土地標售案,占比二二.五%,是全台最主要可開發素地供應者。
政府也是唯一擁有合法權利,能透過區段徵收、市地重劃、變更土地用途、將一定比例的民間土地變公有,然後自產自銷的機構。
股市的莊家,指的是憑藉雄厚資金、訊息等優勢,操縱和控制股價的機構或個人。放在台灣地產市場,無疑的,政府就是最大莊家!
這位莊家,不但創造去年全台五分之一素地交易,還刷新幾項紀錄:全台標售土地總金額創歷史新高、六都每坪標售土地單價創歷史新高。
土地是稀有財,價格易漲難跌,縱使競標者出於預期心理,用高於市價的價格搶地,未來也絕對會想盡辦法,在房價上,加倍奉還。

如今,六都民眾的房價所得比達到歷史新高,平均要十一年不吃不喝,才能買得起房子。通膨並未帶動薪水起漲,地價卻帶動房價全面上揚,主計總處也坦言,今年民眾購屋痛苦指數恐創下十年新高。
那麼這位莊家究竟透過什麼手法,能夠球員兼裁判,讓公有地標售價不斷創高;這場圈地遊戲,又如何全面影響房價?
為解開這謎團,商周進行三個月的全台政府賣地大調查,有四大發現……
 

編者的話

快錢vs.慢錢
文╱劉佩修

    「買地吧,因為土地已經停產了!」美國作家馬克・吐溫說。
    台灣地狹人稠,讓停產的土地,更顯珍貴。但現在,全台各地政府,卻進行一場場圈地遊戲,先徵收、後標售,價格越賣越貴,拉升區域房價。
    這次封面故事,今年一月底就啟動。年前,央行實施史上最嚴信用管制,當時一位財經界朋友提醒:政府這樣打房,有用嗎?為什麼你們不去調查,全台縣市政府怎麼賣地?
    於是,主筆林洧楨領軍團隊,從北到南,探勘一筆筆「傳奇」交易,爬梳巨量資料。過程中,有不少地方官員喊冤,主張交易價格由市場決定,政府無法操縱。
    這話邏輯乍聽有理。但細究,政府占全台素地交易量二二%,是最大莊家;而土地價格,牽涉到資金、制度、稅制、供需,每一項都跟政府有關。就像前行政院長陳冲所說:「價格市場決定,但市場由誰決定?」
    以麵包與麵粉為例,若麵粉是麵包最大成本,有家市占率最大,且主宰規則的原料商,任價格起飛,卻說麵包漲價與己無關,恐怕說不過去。
    更何況,小麥能再種,土地卻不能生產。地價漲,這塊地上所有東西,房屋、店租、商品,都會水漲船高。
    「賣低說我們賤賣,賣高說我們炒地,怎麼做才對?」「不賣地,哪來的錢做公共建設?」
政府官員反問。
    難道,一定要把土地賣掉,才能補充財政?
    「竭澤而漁,豈不獲得,而明年無魚。」今日挹注財政,明日卻無地可賣,等於把後代的資產,在這代賣光;留下更高的房價、更少的土地,更多的負債、更少的資源。
    其實,也有不賣地,也能賺的方法。國產署與少數縣市政府,開始規畫地上權、建地上權宅,撥撥算盤,收入未必較差。
    但這是賺「慢錢」,既麻煩,也沒有選票。標地創天價,賺快錢,容易得多。
    賺快錢或慢錢?最終考驗的,是政府的價值選擇。獲利優先,還是永續優先?
    食衣住行,食是生存必需,另外三項,最能讓人快樂或痛苦的,是住。如今,六都平均房價所得比創新高,人民痛苦指數上揚。究竟該怎麼做,能讓多數人感到快樂?籌碼,就在最大莊家的政府手上。
 

雜誌目錄

─封面故事─
72 全台縣市賣地大調查》台中賺最多、高雄賣最大
一年進帳730億!
政府炒地現形記
84 實價登錄催生者,他如何看標地亂象
地價由市場決定 陳冲:但誰來決定市場?
88 公家不賣地拚居住正義,也能「賺慢錢」
為何全聯、退休族搶買它?地上權宅成置產新選擇
92 拒預支下一代權益,瑞典、星國他山之石
新加坡這招擊退高房價:建商標地沒賣完課重稅!

─火線話題─
32確診率看增124倍!搶四百萬保戶竟釀產險最大危機
防疫保單變「賭博保單」
產險業恐賠325億風暴內幕

─商周CEO學院─
38 超商老四店數、資源全輸雙雄,獲利如何逆勢增2成?
OK超商「店面變倉庫」
淨利成長竟大勝統一超、全家

─投資焦點─
44大買日本商社,為何藏股神永不過氣的關鍵?
91歲巴菲特最新開示
揭未來20年三個不敗趨勢
50 它高股東權益報酬率、低負債比仍不夠格……
終其一生未投資台股
巴菲特為何看不上台積電?
 

內容簡介

《商業周刊》菁英的專屬閱讀

  《商業周刊》是台灣發行量最大的財經周刊,同時也是台灣最具影響力的雜誌之一。以「先進觀念,輕鬆掌握」為宗旨,讀者群包括:企業高階決策者、企業中階管理幹部、掌握機會的創業家、審慎觀察的投資者、分析經濟的思考者等。

  將以「放眼國際視野」、「整合專業分析」、「強化多樣內容」為目標,協助台灣企業界吸納先進的經濟資訊,讓《商業周刊》的讀者在變化日趨激烈的經濟競爭中,更能掌握先機!

  2003年ACNielsen亞洲菁英市場調查 商業周刊 榮登多項第一 . 商業周刊閱讀率高達23.7﹪. 高階經理人 商業周刊讀者以41.3﹪高居第一 . 參與商務建議決策 商業周刊讀者以25.0﹪高居第一

 

詳細資料

  • 條碼:E060010831
  • 檔案格式:EPUB固定版型
  • 建議閱讀裝置:平板
  • TTS語音朗讀功能:無
  • 檔案大小:41.0MB

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