商業周刊 2024/10/3第1925期 (電子雜誌)

全台479萬老屋改建春天到了！
央行開綠燈，案量增4倍，北中南到離島遍地開花

都更大爆發

都更死結打開了》最快22天過審、280個地主超高難度也行
直擊最慘釘子戶、最迷你危老案
新崛起「委建」商模，讓地主、建商不再敵對

如何起步？有何陷阱？能一坪換一坪？6問答幫你提高勝率


當台灣人口變老的同時，房屋也在老化，但人會進入超高齡社會，房子卻可能不會，因為大都更時代來了，老屋可望變新屋。

每兩戶住宅就有一戶等待重建！
全台屋齡超過50年、未重建老宅逾百萬戶
根據內政部二○二四年首季統計，全台九百二十二萬戶住宅中，屋齡超過三十歲、有重建需求的老宅占比高達五二％，換言之，台灣現在每兩戶住宅就有一戶在等待都更或危老重建。
再加上今年花蓮大地震，從中央到地方政府都意識到老宅的風險，全台合計約一百一十一萬戶住宅，屋齡超過五十年卻還未重建，最令人擔心。
六年來，都更相關法令、辦法被加速修改，讓各種限制鬆綁，加上房價高漲使都更有利可圖，各種新做法、新組織、新商模出現。央行總裁楊金龍更是大開綠燈，即便祭出限貸令來讓房市降溫，卻未緊縮都更融資，就是怕都更列車開太慢。
其實，截稿前夕，過去被認為不可能成功的台北市南機場整宅都更案，歷經台北住都中心進場鏖戰超過三千多天、舉辦超過三百場說明會，第一期單元三案終於簽約啟動，在此之前，新北市長侯友宜口中、全台最難都更案永和大陳都更案中，第一期的單元三案也已經開工，都更市場真的變了。因此，二○一八年至今年八月都更案量成長逾四倍，已突破五千件危老都更案件。還有都更以往專屬大台北都會區，如今中南部也遍地開花，連以往被稱為「都更沙漠」的彰化，都以都更來改建城市中的毒瘤。
所以都更不再與你我無關，它將影響到周遭的生活環境與商圈機能，改變城市樣貌，例如，兩棟嶄新的大樓夾著一棟老舊房子，或一排老房子中出現一棟迷你都更新房，都更孤島或釘子戶的補丁街景如雨後春筍般冒出。
都更大增還帶來意想不到的結果，都更捐贈的社區圖書館、老幼日照中心、診所用地，數量竟然多到地方政府欠缺人力來管理。

人和》釘子戶無法再漫天要價
越晚簽字、賺越大心思破滅
以往窒礙難行的都更，為何能大步向前？先看最難改變的釘子戶、一樓店面、頂樓加蓋，這三大都更卡關巨石現在都有辦法搬開了。
在台北市松江路上，一棟老舊、掛著求售招牌的透天厝如同孤島一般，被夾在國泰人壽甫完工的商辦與已經動土的力麗集團總部都更案中，二十多年來，該房屋主堅持當釘子戶，期待可以有豐厚的獲利入袋。
沒想到，力麗集團決定放棄等待，將其切割出並自行啟動都更案，結果對方眼見無利可圖，只好開出一億六千萬元求售，卻陷入無人聞問的尷尬處境。
此非孤島釘子戶唯一個案，從早年台北市永春都更案號稱「最強釘子戶」的機車行獨棟公寓，到近期高雄市凱旋四路和籬仔內路交叉路口、最窄到僅二十八公分的紙片屋釘子戶。
甚至，柏鴻土地開發建設董事長范姜炳煌還透露指出，自家的景美都更案，更是因為搶當釘子戶、漫天要價的地主們眾多，所以他被迫大筆一揮，直接砍掉近千坪基地面積，藉此確保其他二千多坪土地的地主能順利完成都更案。
於是，一座座大小不一的都更孤島釘子戶如雨後春筍般冒出，每一座都代表著釘子戶越晚簽字賺越大的美夢都破滅了。
「都更現在是建商、想都更住戶說了算，因為你不要，我們不會等，能切掉就會切掉，讓你自己去想辦法。」成軍四年的都更新兵、潤鴻建築董事長鄭志隆說。
此外，針對無法分割出去的公寓釘子戶也有新做法，佳元建設董事長蔡錫全指出，不同於過去政府粗暴代拆，現在標準流程是：只要同意戶達九五％或僅剩五戶內，經過二次民辦協調會、二次公辦協調會，官民都盡最大誠意傾聽需求，卻仍無法解決時，就會基於大眾利益考量，由官方祭出強制斷水斷電來反制不合理的釘子戶要求。

雙贏或雙輸
文╱劉佩修

    這期送印前，談了二十幾年的南機場國宅都更案，終於拍板。這歷經四位市長，難度極高的案例，能跨出一大步，更印證台灣的大都更潮啟動了。
    讀者可能記憶猶深，多年前，都更案常伴隨社會新聞出現，居民抗議、建商放話、政府強拆……，彼此猜忌無法信任，許多人將其視為負面詞，讓都更腳步一度陷入停滯。
    但為什麼，近年都更突然百花齊放，抗議聲也降低？
    主筆林洧楨、韓化宇，費時三個月南北調查，發現幾大原因：都更法規鬆綁、建商策略改變、房價起漲使地主意願提高、電商衝擊讓店家抗性降低。
    更重要的是，人的想法也變了。
    原本卡住的點是，所有關係人都想將自身利益最大化，陷入「你多分，我就少賺」的零和遊戲，自然談不攏。
    但有人想法不一樣，他們想藉都更翻新區域與城市，共同把餅做大。
    他們有地方公務員、委建開發商、公法人成員。他們是問題解決高手，懂得遇見紅燈繞路走，先避開爭端，訴求共同利益，取得多數人支持後，再回頭化解歧異。
    在彰化員林，有熱血科長率團隊， 找出近三百戶失聯地主，將被稱作鬼屋的都市之瘤，變成城市翻新的起點。
    在台北關渡，有土開老將不參加都更分配，賺管理與服務財，儘管這利潤比傳統都更合建差太多，卻能降低阻力加速推動。
    在新竹市東區，一個擁有歷史建物的都更案，牽動公私地主與文史工作者的敏感神經；有一群人卻先打造生態水道，規畫特色店鋪，成功吸引投資方。
    在談判學上，你贏我輸（win-lose）、雙贏（win-win），這兩種思維，將導致迥然不同的結果。雙贏思維讓參與者都能從中受益，將鼓勵各方尋找創造性解決方案。
而你贏我輸的思維，會將對方的成功視為自己的失敗，隱瞞訊息、互不相讓、攻擊對方，以獲得最大利益。
這一期，我們雖探討全台都更潮，但發現最珍貴的是，一群秉持雙贏思維的人。
畢竟都更最難之處，不是處理房子或土地，而是管理人性；能把敵人變盟友，建立長期合作與信任關係，才是解開都更枷鎖的最佳金鑰。

─封面故事─
66  全台479萬老屋改建春天到了！
    央行開綠燈，案量增4倍，北中南到離島遍地開花
    都更大爆發
76  熱血科長點燃280個地主希望
    直擊彰化黃金帝國重生記
80  利潤全給地主！「只為圓小市民的夢」
    他讓地主、建商不再敵對
84  整治臭水道、推動二戰遺跡都更
    揭密「蝸牛軍團」住都中心
88  想都更如何起步？能1坪換1坪？
    專家6問幫你提高勝率

─中國焦點─
30  中國打通縮，陸股暴漲能追？
    習近平4個字揭經濟實情

─管理線上─
43  英特爾只剩賣掉自己一途？
    策略大師湯明哲拆解跌跤3元兇

─科技風雲─
46  黃仁勳盛讚、驚喜度贏iPhone
    Meta AR眼鏡引爆新戰局

《商業周刊》菁英的專屬閱讀

　　《商業周刊》是台灣發行量最大的財經周刊，同時也是台灣最具影響力的雜誌之一。以「先進觀念，輕鬆掌握」為宗旨，讀者群包括：企業高階決策者、企業中階管理幹部、掌握機會的創業家、審慎觀察的投資者、分析經濟的思考者等。

　　將以「放眼國際視野」、「整合專業分析」、「強化多樣內容」為目標，協助台灣企業界吸納先進的經濟資訊，讓《商業周刊》的讀者在變化日趨激烈的經濟競爭中，更能掌握先機！

　　2003年ACNielsen亞洲菁英市場調查 商業周刊 榮登多項第一 . 商業周刊閱讀率高達23.7﹪. 高階經理人 商業周刊讀者以41.3﹪高居第一 . 參與商務建議決策 商業周刊讀者以25.0﹪高居第一