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商業周刊 2022/1/6 第1782期

  • 雜誌名稱:商業周刊    新功能介紹
  • 刊別:週刊
  • 出版地區:台灣
  • 語言:繁體中文
  • 出版社:商業周刊
  • 出版日期:2022/01/06
  • 定價:99
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封面故事

史上最凶打房、即將升息,2022該買房嗎?越打越高的
房市真相

房市熱到頂了嗎?2023才有轉折?升息能打下房價?
安全買房區、漲高風險區、負人口時代衝擊……
關鍵8問全面分析 

封面故事
2021年,史上罕見的全台房價飆漲潮,
建商、政府、民眾都焦慮,
但多空拉扯下,想等房市反轉恐等到2023年後!
二○二二年,政府打房的力道又要破紀錄了!但,打房效應二二年還不會完全發酵,房市轉折點要到二三年,甚至二四年後才會出現。
元旦前夕,央行已喊話要升息、財政部祭出囤房稅改革案,內政部還要修法讓炒房最高可罰五千萬元、甚至坐牢三年!且新北市、台中市等各地方政府,也積極響應囤房稅,一場台灣史上最嚴厲的打房風暴即將來襲。
然而,過去一年政府早已「開打」,包括二一年七月上路、將預售屋納管的房地合一2.0 與實價登錄2.0、預售案稽查等。但根據永慶房產集團調查,二一年第四季,全台高達九六%的行政區,房價全數上漲,當中,十六個行政區漲逾三成(見第七十六頁表)。
明明,二一年台灣正式進入人口負成長時代,二二年又是央行鎖定的升息年,人變少、利息變高,照理房價不打也該跌,為何卻越打越漲?今年的房市,會受到更兇猛的政策變數影響嗎?

最嚴厲打房潮強碰房價飆漲熱!
未來房市仍走「量平、價緩漲」
「誰上新聞,我就打誰。」主掌住宅政策的內政部次長花敬群在商周專訪中撂狠話。他說,要阻擋不合理的飆漲,「像是突然哪邊開價又一坪飆高十萬元、還排隊搶買,這種案場就是聯合稽查要查的。」
就在風雨欲來的跨年連假時刻,商周走進北台灣一處訴求低總價、一千萬元成家的建案接待中心,當天看屋人潮從室內滿到室外,代銷業者得在戶外打開遮陽傘、擺上桌椅來服務看屋客。
只見客服小姐跑到一組顧客桌前說,「你挑的這一間,別人訂走了,要不要快挑一間別的,」不一會兒,另一桌的客服人員跑來問,「你的客人決定了嗎?沒有的話,我的客人要下訂……,」各種催促話術,炒熱全場緊張氣氛,「賀成交」廣播聲此起彼落。
連投資該案的建商董座都看傻眼,他本以為每坪能賣到二十萬元就很好了,但沒想到行銷策略奏效,開價一路調高到約三十萬元,依然買氣暢旺,「大家還是怕搶不到、一直買,我自己都嚇了一跳。」他告訴我們。
這只是全台房價飆漲的一個縮影。去年第四季房價漲幅超過四成的前三個行政區,依序是高雄市前金區、台南市安南區、苗栗縣頭份市,當地仲介異口同聲告訴我們,飆漲都來自「護國神山」台積電的設廠效應。
從二○○九年馬英九政府開始打房後,一路到蔡英文政府最新一波打炒房修法草案,十三年來,不論是否事後鬆綁,已共計超過三十道打房令,房價卻是小跌大漲、續創新高。甚至在永慶二一年底的民調中,仍有高達七一%的民眾認為二二年房價還會漲。
永慶房產集團總經理葉凌棋分析,雖然二二年有貨幣緊縮、房市管制政策以及市場超額供給等多種干擾,但也有通膨、低利率、缺工、缺料,甚至台積電還要再覓地設廠等產業發展利多,支撐房價漲幅。因此他預期二二年房市走勢,仍將是「量平、價緩漲」的格局。
這可能是史上罕見、全台房價短線飆漲最瘋狂的時刻。房價越打越高,而建商、政府、民眾卻是一個比一個焦慮。
先看建商,明明房屋大賣,有何煩惱?

建商焦慮!賣太快來不及反映成本
連同營造廠陷蓋一戶賠一戶困境
「現在市場最焦慮的,就是過去兩年預售屋賣越多的建商,以及預售屋建案接太多的營造廠。」擅長開發都更宅的佳元建設總經理蔡錫全說。
原因是,過去建商發包給營造廠約三年的興建期,每案約抓一成到兩成利潤,就算建案銷售期拉長到一年至兩年,推案時計算的營建成本也不會差太多。但近一年多來,由於半導體產業全台擴廠,營造廠必須加薪才能搶到工人,導致人力成本漲幅至少三成到五成。
更慘的是,包含鋼鐵等原料與運費的飆漲,是誇張的以倍數計算,以佳元本身採購的鋼鐵成本,光二一年就漲逾一倍;從日本採購的建材,雖然日商願意吸收人事成本漲幅,但高達數倍的運費漲幅就必須自行吸收,運回來會吃光利潤,不運回來則無法交屋,陷入兩難。
 

內容簡介

《商業周刊》菁英的專屬閱讀

  《商業周刊》是台灣發行量最大的財經周刊,同時也是台灣最具影響力的雜誌之一。以「先進觀念,輕鬆掌握」為宗旨,讀者群包括:企業高階決策者、企業中階管理幹部、掌握機會的創業家、審慎觀察的投資者、分析經濟的思考者等。

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  2003年ACNielsen亞洲菁英市場調查 商業周刊 榮登多項第一 . 商業周刊閱讀率高達23.7﹪. 高階經理人 商業周刊讀者以41.3﹪高居第一 . 參與商務建議決策 商業周刊讀者以25.0﹪高居第一

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