第一章　美國房地產的未來發展

全球經濟轉下，美國轉上

全球經濟原本即因石油、糧食和原物料短缺，而籠罩在通膨的隱憂之下，後來發生的日本大地震、利比亞戰爭等天災、人禍，更加深了全球經濟危機。環顧各國經濟：歐洲正陷於國債高築、經濟不振的泥沼裡；亞洲經濟則走向不明，熱錢到處流竄，資本市場極不穩定，投資風險也相對提高。反觀美國，經濟已經開始復甦，雖然房價仍停滯不前，但比較起其他經濟大國的處境，美國還是世界上少數幾個沒有災難、戰爭、糧食短缺等問題的國家之一，且美國政治穩定，社會體系運作成熟，而其資本市場的資產多被低估，故美國的投資基本面看好且較安全。

歐洲局勢棘手，中國成長降溫

二○一一年爆發歐債危機，歐洲各國深陷金融風暴，再加上歐洲四分之一的石油仰賴產油國利比亞提供，但油價卻因利比亞內戰和大量游資炒作而居高不下，對已經搖搖欲墜的歐洲經濟而言，無疑是雪上加霜。但如果擔憂通膨而加息，又會對陷入債務危機的希臘、義大利等國造成傷害，歐洲經濟局勢將更加複雜和棘手。

此外，由於預期歐元大幅貶值，市場投資人自二○○三年以來首次逃離歐元，專家媒體都在揣測歐元是否會崩盤。總之，一句話，這幾年若把錢放進歐洲市場，似乎太過冒險。

至於過去十年經濟快速成長的中國，則預期會在近幾年內開始降溫，主要理由有下列三項：

第一，自從二○○八年美國經濟不景氣開始，身為世界工廠的中國對美國的出口量已不如以往。

第二，中國出口倚重的另一市場日本，因震災縮減一般消費品的進口，以致中國對日本許多產品的輸出量也開始下滑。日本政府還可能會把投資在世界各地的資金抽回，對中國經濟發展更是不利。

第三，中國沿海城市的工資飛漲，已漸漸失去競爭力，所以中國的廠商不是轉移到內陸，就是改往東南亞國家。

中國房價停漲，游資尋找新出路

進一步來看中國房地產市場。過去因為投資人預期人民幣升值，一波波熱錢湧入中國，尤其房市如蓄水池般吸收了很多游資。為了防止經濟泡沫化，中國政府下達宏觀調控政策：要求銀行增持外匯、上調銀行存款準備金，以收緊資金流動力，同時立法限制投資客過度炒作中國房地產市場。

在熱錢狂潮進不了中國房地產市場的情況下，不少投資客將目標轉向了自由經濟體的香港，導致香港房市自二○○九年以來連漲十九個月，漲幅46%，泡沫儼然成形，未來房市崩盤的風險增高，難保不會重演一九九八年香港房市大跌52%的慘劇。

中國與香港的「出租回報率」及生活水平都比美國低，房價卻高出美國數倍，投資風險可見一斑。房地產投資者當然要考慮「出租回報率」及當地的生活水平，因此在中國房市的游資必須尋找新的出路，才能立於不敗之地。

中國熱錢淡出有助於美國房市回穩

二○○五年時美國國債是九兆美元，最近則衝破十三兆美元，一年近一兆美元的增加速率令人吃驚，已經危及美元在國際金融體系的領導地位。
所以美國處心積慮施壓中國，要求調升人民幣匯率，表面上是要降低對中國的貿易逆差，真正目的則是想透過美元相對貶值來減少美國的實質國債。中國鑑於日本這二十年來的慘痛教訓，不願輕易就範，卻藉由富士康員工跳樓事件來提高外國廠商在中國的基本工資，如此一來將使製造成本增加、外銷競爭力減退，同樣可以達到降低對美貿易順差的目的，但免除了美元貶值讓美國稀釋債務的壞處。

美國對中國每年的貿易逆差只約○‧二兆美元，看來人民幣一時還不會漲太多，所以在中國的熱錢會慢慢淡出，回流到美國、加拿大等國家的資本市場，這多少有助於美國房市回穩。