第一章 全球房價調控政策整理與總結

第一節 房地產市場價格決定及影響因素

自從市場化改革以來，中國的房地產市場經歷了不同的發展階段，也隨著經濟的發展不斷走向成熟。房地產市場價格的決定及影響因素有很多，房地產既受到傳統的供給因素的影響，同時由於其自身的特殊性又會受到其他因素的影響：

（1）房地產市場價格。房地產市場價格是影響房地產供給的首要因素，因為在成本既定的情況下，市場價格的高低將決定房地產開發企業是否盈利和盈利多少。一般而言，當價格低於某一特定水準，不會有房地產供給；高於這一水準，才會產生房地產供給，而且供應量隨價格的上升而增加，隨價格的降低而減少。

（2）土地價格和城市土地的數量。土地價格是房地產成本的重要組成部分，許多城市中目前土地費用占商品房總成本的30％左右。土地價格的提高將提高房地產的開發成本，對此房地產開發商一般會採用兩種可選對策：一是增加容積率，使單位建築面積所含的地價比重下降，消化地價成本的上升，從而有利於增加房地產供應；二是縮小生產規模和放慢開發進度，從而會引起房地產供給的減少。

城市房地產的供給能力，在很大程度上取決於能夠供給城市使用的土地數量。一般來說，一個國家經濟發展水準越高，特別是農業生產力水準越高，則可提供給城市使用的土地就越多。換言之，城市土地的供給水準必須與經濟發展，特別是農業發展水準相適應。

（3）資金供應量和利率。由於房地產的價值量大，開發建設需要投入大量資金，除自有資本金投入外，還需銀行等金融機構開發貸款的支持。據統計，房地產開發資金中直接和間接來自銀行貸款的金額約占總金額的６０％，依存度很高。因此，國家的貨幣政策對房地產供給的影響極大。貨幣供應量緊縮，對企業的開發貸款減少，建設資金緊缺，必然導致房地產供給量下降；反之，貨幣供應量擴張，對企業的開發貸款增加，建設資金充裕，則房地產供給量上升。同時，房地產開發貸款利率的高低也會對房地產供給帶來重大影響，若銀行的貸款利率提高，會增加利息成本，在銷售價格不變的情況下勢必減少利潤，影響開發商積極性，導致供給量減少，反之則相反。所以，銀行的信貸政策是調節房地產供給的重要因素。