項目收益專項債券案例分析

土地儲備項目案例

四川省眉山市彭山區土地儲備專項債券項目

2019年2月25日，四川省公開發行2019年四川省土地儲備專項債券（四期）-2019年四川省政府專項債券（二十期）， 發行額69.64億元，發行期限5年，票面利率3.16%，其中眉山市彭山區土地儲備專項債券發行1億元。本項目發行的信息披露整理如下：

一、項目參與主體情況

實施機構：眉山市彭山區土地儲備中心

項目業主：眉山市彭山區土地儲備中心

二、項目建設內容

本項目由兩個地塊構成，地塊一為恒大童世界地塊，項目所在區域在青龍鎮、牧馬鎮，徵地面積共900畝（註：１畝約等於667平方公尺，全書同）。地塊二為未來郡城、彭祖新城地塊，項目所在區域在彭溪街道、武陽鎮、鳳鳴街道等，徵地面積共1714.31畝。本項目徵地面積共2614.31畝。

三、經濟社會效益

經濟效益：本項目的實施不僅可以顯著提升國有土地資源的內在價值，預計可實現土地出讓收入470574.99萬元，還將提供更多的直接和間接就業機會。

社會效益：土地儲備制度緩解了城市建設對城市郊區農地的需求。

保護耕地是中國的基本國策之一，為此必須嚴格控制城市用地外延擴張的趨勢。實施土地收購儲備制度後，土地供應的計劃性增強，可以限制利用率低、配置不合理的城市存量土地的開發利用，增加城市建設用地的有效供給，化解城市建設對城市郊區農用地的需求。

四、投資估算及資金籌措方案

投資估算：本項目總投資206260.38萬元，其中徵地成本200075.38萬元，占總投資的97.00%； 建設期利息627萬元，占總投資的2.92%；發行費用158萬元，占總投資的0.08%。

資金籌措：本項目總投資206260.38萬元，其中資本金13260.38萬元，占總投資的6.43%。資本金來源於財政預算安排資金。2018年、2019年資本金投入分別為979.02萬元、12281.36萬元。計劃發行專項

債券融資193000萬元，占總投資的93.57%。其中2018年計劃發行5年期專項債券12.3億元，2019年計劃發行3年期專項債券7億元。

該項目2018年已實際發行5年期3批次共計4.2億元，截至2019年5月31日，已發行5年期2批次共計2億元。

五、項目收益與融資平衡情況

土地出讓價格參照彭山區近三年土地成交情況和周邊地塊近期成交情況綜合確定。本項目土地出讓類型為商住用地，土地出讓價格按180萬元／畝進行測算，預計可實現土地出讓收入470574.99萬元。