作者序
台灣1990年代興起一波公私合作的大型開發案熱潮，它們的共同特色為具有收益性，也具有經濟與財務可行性。連帶著興起對收益型財務的重視。筆者在1990年初從國外建築研究所畢業返回台灣就業，在最大間的工程顧問公司建事所任職，負責高速公路和國建六年的專案設計。完成了幾個指標專案的招標文件後，轉往台北市政府歷練，接觸了台北巨蛋BOT招標、金融大樓BOT、負責完成南港經貿園區和內湖輕工業區的細部計畫都市設計準則至公告完成。因著對收益型財務金融的興趣，遂決定步上信託工業銀行職涯，加入當年國內創投的龍頭──中華開發信託股份有限公司。公司在劉泰英董事長任內改制為工業銀行與金控，成為當時國內少數幾間能直接投資政府重大經濟建設和生產事業的金融機構，搭上了一波民營電廠和工商綜合區投資、融資的熱潮。從建築和都市發展的從業者，跨足收益型財務投資和政策性專案融資，仰賴的是美國研究所學習的不動產財務課程（土地開發財務）。
民國83年7月22日首次發布「工商綜合區開發設置管理辦法」，帶動了許多大型收益型不動產的開發，例如購物中心、倉儲量販的投資等。民營汽電共生電廠的投資及融資，則是因民國80年10月11日修正發布的「汽電共生系統推廣辦法」。另有民國89年2月9日首次發布「促進民間參與公共建設法」，以及「不動產更新投資信託法案」的頒布。這些法案分別從都市計畫、產業、資金管道等方面，培養了收益型不動產實施的環境。
筆者躬逢其時，參與在許多形塑都市風貌的重大案件中。大案子往往因風暴而起；筆者親身經歷了1998～1999年東南亞金融風暴。風暴期間，因身為金融機構內少數具建築與都計背景的專業，被賦予特殊土地開發專案的可行性評估重責。爾後在扁政府二次金改時，見證了金融機構的轉型。那幾年本地銀行因合併之故，欲出售抵押債權給資產管理公司（Asset Management Corporation, AMC），筆者有幸承辦第一間民營AMC的設立，同時承辦與眾多銀行合資成立的「金融資產服務公司」（FASC）投資案。此公司為民間法拍服務機構，可縮短資產處理的時程。AMC與東南亞金融風暴重襲的韓國資產管理公司（KAMCO）站在同一陣線上，為銀行解決不良債權，投入金融再造的使命工程。
「不
動產投資信託條例」及「不動產資產信託條例」在2000年前後發布，收益型不動產財務躍上檯面，成為信託發行銀行必備的專業知識。資產證券化一時間成為人人爭第一的業務，筆者當日亦曾轉調信託部，從事金融資產證券化的業務開發與評估。
2008年第四季，美國發生了無預警次貸金融風暴，波及全球。筆者任職隸屬美國國際集團AIG的南山人壽，首當其衝被母公司裁定出售。筆者當時是賣方不動產部門的權責主管，擔負不動產移轉的備審資料預備與管理責任。
幾次參與大型開發案件評估的經驗後，筆者逐漸意識到，收益型不動產開發是一條跨領域的專業。資金和架構只是工具。土地開發的各個環節，需要能創造價值的專業者投入，因為最終產品完成後，要擔負創造利潤的人，是資產管理者和事業營運者。他們應該在初期就要參與在收益型不動產的財務設算當中，不應讓財務分析者獨攬財務。多一些執行與管理的思維加入，能有效阻止財務分析偏頗失真，避免資產被高估而產生投資虧損。營運者需發揮平衡的影響力，而不是蕭規曹隨，因為他們擔負財務獲利壓力，需將內控、內稽、公司治理落實。
筆者從當年的建築設計師、都市設計業者，逐漸蛻變成為收益型不動產投資評估者和營運管理者。1998年第一次接觸台北101投資案，參與它的興建期的第一次增資和第二次增資，適逢設計變更和洽詢購物中心營運者，出差赴澳洲與Lendlease、AMP、ByVan洽談合作。爾後轉戰金融保險業十餘年後，又在2015年重返台北101，成為最高綠建築的營運者。筆者曾在它營建期間擔任海外募資者，在九二一大地震時為它在海外辛苦地說服潛在投資人，投資一棟位於地震帶的超高層大樓。哪知事隔多年後，我有機會見證它的榮景。2015～2018年任職大樓事業處總經理營運長時，台北101營運績效優異，出租率達95%。憑著對它設計的熟悉度，加上大樓工程團隊的專業度，我能快速整隊領軍為它贏得了全球最高分綠建築認證（LEED v4）和世界高層建築與都市人居
協會的「大樓效能獎」（Performance Award）。我常對建築系學生說：「財務是工具，創造價值的在於設計和營運，這才是收益不動產價值的所在。」建築從業者為都市環境的形塑者，應要期許自己，不斷提升自己以創造價值。也要以營運一個美好、活絡的人居環境為目標，不是單追逐表象的財務和獲利。
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