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買一間會增值的房子

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內容簡介

高房價、爛經濟,她如何靠房地產讓資產大翻身?
短短5年,從OL晉身小富婆,資產3千萬以上!
人氣講師邱愛莉首度出書,
8個買房賺房公式一次公開!

  你知道買一間會增值的房子也有SOP嗎?
  你知道如何正確幫房子估價?如何談高貸款成數嗎?
  買房圓夢不再遙不可及,專家幫你找出被低估的好房!

  她從一個完全不懂的房子交易的門外漢,到創立House123網站專業買屋平台,房地產人氣講師邱愛莉,年紀輕輕卻早已坐擁好幾間房子當包租婆,並且開辦購屋課程,分析各種房市走向及現況,從一位上班族到踏入房地產叢林,屢屢交出漂亮的成績單,她是如何辦到的?

  目前30多歲的上班族、首購族、小家庭,誰不想擁有一間屬於自己的房子,但面對高房價、不景氣以及節節高升的生活開銷,買一間好屋變成是難以負擔的夢想嗎?邱愛莉表示,房子是人生一筆重要的開銷,別傻傻交出大筆冤枉的學費,只要買對房子,它不是你一輩子的負擔,而是幫資產增值最穩當的選擇。
  
  「你知道房地產為何能幫你增值?」邱愛莉認為,觀念一定要改變!她分享一個重要的概念:「如果你買一間1000萬的房子,三年後增值到1200萬,相當於一年成長6%,請問你的投資報酬率有多少?20%嗎?錯!答案是100%!」

  為什麼?因為買1000萬的房子,可以貸款800萬,等於是用200萬的自備款賺200萬的增值空間。「這就是房地產的迷人之處,有什麼投資可以讓銀行用相對低的利息借給你,你出20%,銀行出80%,而且還提供寬限期。」

  邱愛莉以自身經驗為例,當年大學畢業從業務助理做起,一直到工作的第四年熬到產品經理,每年睡不到三小時,周末也在工作,不過工作深受肯定,薪水也從二萬多慢慢調整到年薪150萬,也開始累積第一桶金。

  ●還沒理財,先學會理債
  就在工作漸上軌道時,2006年她接到電話,得知家人因股票投資而損失負債,一開始以為是100多萬,後來陸續再發現有80萬、50萬…好多筆,累計共有400多萬。這早已超出邱愛莉能支付的,她先進行債務協商、整合,把自己先前的存款70多萬都拿出還債,剩下的金額,她每個月要負責還3萬,過年再包8萬、10萬給爸媽。

  面對突如其來的債務狀況,並沒有擊敗她,7年後,她和家人提早把債還完,「我心裡也會憤恨不平,覺得賺的錢都在還債,後來回想覺得慶幸這發生在工作升遷的時候,債務還沒大到讓我無法負擔,幸好在剛出社會時,就教了我一課,讓我提早面對理財的重要性。」

  在還債的期間,工作已上了軌道,邱愛莉的收入還算不錯,扣掉每個月協助家裡的款項,還有一些存款可以進行投資,包括:股票、基金、期貨……等,卻始終小賺小賠,沒有起色。

  某一次,因為好朋友的邀約,一起去上了房地產的課,也開始勤勞看屋、認真的做功課,「我對看房子有一種莫名的狂熱,每天下班就約好仲介,安排去看房子,周末一整天可以看7~8間房子,累積到現在應該看了超過500間房子。」

  因為個性保守,邱愛莉先和朋友合資,陸續合買了一間預售屋、兩間公寓隔套房收租、一間中古華廈整層收租,一方面強迫自己儲蓄,一方面培養自己的經驗和膽量。「在合資的過程中,我第一次體驗到收租金的感覺,也讓我興起想要獨資買一間房子隔套房給媽媽收租的念頭。」為了能讓辛苦工作40幾年的媽媽退休養老,獨資買一間隔套房讓媽媽收租的想法就愈加堅定。

  ●先賺房租,再賺增值,OL樂當包租婆
  三年多前的某一個星期五傍晚,她收到一位熟悉仲介的簡訊,表示找到合適的物件:30年左右的公寓,3樓的黃金樓層,權狀約38坪,地點是在中和遠東ABC園區附近。因為邱愛莉曾經在那一帶工作兩年,也有租屋的經驗,熟悉地緣環境。隔天早上看屋,中午下了斡旋出價680萬,沒想到下午1點半屋主出來議價,期間的3個小時,僅加價10萬,從看屋到簽約不過六個半小時!在房價已高的那個時間點,她僅以一坪僅18.2萬買到第一間獨資的黃金屋!

  邱愛莉花了近180萬裝修之後,隔成5間寬敞的大套房,每間都有對外窗和獨立洗衣機,每月收租約47000元,扣掉房貸利息(約9000元)、第四台、網路、水費和給物管(代租管)的管理費(租金的10%)後,還有三萬多的進帳,順利讓媽媽退休收租。

  有了前面這些合資和獨資的經驗後,她接著陸續合資買了五間隔套收租的房子、七間預售屋,去年年底決定讓中和這一間收租套房獲利了結,在網路上刊登才不到2個月,就順利找到合適的買家,以約1100萬出售,而其他房子有幾間到了設定的價格,也陸續獲利了結。

  去年她買了自住換屋的房子,今年年初又和親友合資買了一間汐止的預售屋,算一算增值後的資產扣掉房貸,也有近3000萬,房地產成為她強迫自己儲蓄、投資最好的動力。

  以賺「價差」又賺「租金」的方式,才三十多歲的邱愛莉目前不僅有幾間穩定收租的房子,投資的房子也都能增值。這是五年來努力看屋所累積的心得,而她都把每次看屋的心得做成完整的筆記,到現在已經有幾十本的房產筆記,從中她歸納出一套買屋增值的SOP模式,用這套模式操作,至今無往不利。

  ●年輕人一定要存第一桶金
  邱愛莉表示,一定要在本業的工作上做到卓越,很快就能存到第一桶金,接下來就可以用來做理財規劃,而她特別喜歡房地產,很重要的原因在於,房子不只是投資標的或金錢,它最大的價值代表人們對於幸福的憧憬和家的期待,她雖然年紀輕輕也同意老一輩的人說「住者有其屋」才能安身立命的觀念。

  很多人因為覺得房價過高,對買房望之卻步,邱愛莉說:「關鍵不在於房價的高低,在於找出被低估的房子,並且重視買屋細節,才能買得安心、穩賺不賠。」

  House達人邱愛莉的投資心法
  1.若要投資,一定要讓房子自己養房子!
  2.買屋時,預計持有的時間比進場的時間更重要。
  3.買屋前,先調出謄本資料,只花20元看透屋主的成本。
  4.便宜的定義,分為「現在看起來便宜」和「以後看起來便宜」。
  5.議價時先口頭出價,往合理價下殺1成以上。
  6.別只依賴實價登錄,一定要對區域行情做好功課。
  7.銀行核定的貸款成數,往往表示這房子的真正價值。
  更多購屋心法資訊……盡在House達人邱愛莉的新書《買一間會增值的房子》

本書特色

  看懂房子的真正價值,
  10年後你會感激現在的決定!

  上班族OL費時數年,以親身經驗及理性分析精神,完成這本專業的評估報告,實戰經驗豐富的房市達人,從挑選地點、預算坪估、看屋策略、議價技巧、省錢裝潢、包租策略、優惠房貸等8個角度切入,輕鬆淺顯的文字、詳盡的各式圖表,完整說明常見的購屋問題與迷思,不論你是否第一次買房,也能挑到「會增值」的好屋,把自己的好宅變成豪宅!

  ★最受好評的平民房產專家首度出書!
  最受信任的人氣講師,教你買一間會增值的好房。

  ★第一次就買到增值好房祕訣大公開!
  避開新手外行容易忽略的要點,剖析投資客的看房祕訣。

  ★統整買賣房屋時8大關鍵問題,完全解答!
  關鍵8個問題,挑地點、看屋、買屋、裝潢、貸款流程,一本就搞懂。

  ★賺租金又賺價差,雙贏投資法,通通告訴你!
  整層收租、隔套收租,以房賺錢,讓你獲利出場!。

專業推薦

  「愛莉的streetsmart結合booksmart,若用一句話形容,這本書實用度100%!」──紅色子房(知名房地產專家)

  「面對高房價、爛經濟,建議大家好好研究本書!」──夏韻芬(財經節目主持人)

  「很難得看到架構清楚,條理分明的購屋教戰守則!」──莊孟翰(淡江大學產業經濟系副教授)

  「愛莉將血淚經驗化為文字,對於想買房的人,絕對有幫助!」──張家銘(雋永R不動產創辦人)

  「我將這本書列為房地產主題的Top3書單之一,我強烈建議你也這麼做!」──許耀仁(暢銷書作家)

  (依姓名筆劃排列)
 

作者介紹

作者簡介   

邱愛莉


  House123董事暨執行長。本來是朝九晚五的上班OL,偶然的契機開始接觸房地產,發現自己對房地產的熱情,進而投入房地產研究。看過逾500間房子,獨創一套買屋增值模式,將房地產變成穩定增值的投資工具。2012年成立House123全方位房產平台,教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價,協助學員買一間喜歡、會增值的好房子。

  關於房地產&投資,你得先知道:
  1.學投資很好,但是請先在你的本業做到卓越。工作是一件很快樂且有價值的事。
  2.房子是資產,好資產會增值是天經地義,房地產賺的就是增值的錢。
  3.房子不是期貨,不要買來囤。房子的價值是「使用」,所以房子買來就自住,或出租。
  4.如果以上都認同,來吧!來看這本書,讓我跟你分享我的故事與8個增值公式。
 

目錄

推薦序1
・從 Street Smart 到 Book Smart 的房地產教戰守則/紅色子房

推薦序2
・買到夢想中的黃金屋/夏韻芬

推薦序3
・購屋前必須先了解的技巧、心法/莊孟翰

推薦序4
・關於「房事」的終極懶人包!/許耀仁

推薦序5
・房市是戰場,你需要更強的武器/張家銘

自序
・從 -400萬變成3000萬,資產大翻轉的秘密

第1章 如何從房地產中致富?
問題1─地點為王?買房子選對地點一定賺⁉
・除了地點,還要考量「時間」和「利息」
・換個腦袋!用200萬自備款滾出200萬增值空間
・以小換大,500萬套房變成8500萬豪宅

問題2─多空交戰!現在到底是不是購屋好時機?
・不管房價高低,永遠都有被低估的房子
・練好基本功,無論房價漲跌都能買到超值好屋
・「爽」+「買得起」,就是自住買房的兩大條件

問題3─投資買屋,如何賺到財富?
・租金和價差,是買屋的最大利基

問題4─中古屋、新成屋、預售屋,該怎麼買?
・中古屋C∕P值高,但要慎選屋況
・預算足夠,可考量新成屋
・不想馬上揹房貸,不妨考慮預售屋
・中古屋、新成屋、預售屋比一比

問題5─關鍵在預算!有足夠的錢買房子嗎?
・算一算!買屋需要多少錢才夠
・銀行評估的是「償債能力」
・要為房貸負擔一輩子?

問題6─如何開始尋找好屋標的?
・填好這張表格,讓你找到好房子!
・開始上網找屋去
・買屋基本功 →了解房屋的銷售管道

問題7─擔心被當肥羊?該不該向仲介買房子?
・3個步驟教你從仲介中挑出好咖
・勤勞的仲介比較可靠?小心仲介帶看陷阱!
・買屋基本功 萬丈高樓平地起,房子興建與銷售流程

第2章 房價大揭密,看懂房屋的真正價値!
密碼1─不懂區域行情,小心當了冤大頭!
・實價登錄能反映真正行情?
・實價登錄也有陷阱!? 小心交易單價失真!
・我的小祕訣──只要3秒鐘,馬上得知真行情

密碼2─謄本資料暗藏玄機,只花20元看透屋主成本!
・買屋只看權狀不夠,一定要看謄本
・注意1:抵押權人的部分
・注意2:有沒有「擔保債權總金額」
・注意3:留意「共同擔保地號」和「共同擔保建號」

密碼3─3招必殺技,了解區域行情,房價省下25%!
・方法1:直接找仲介了解大概行情
・方法2:多逛預售屋的接待中心
・方法3:善用Google,它是最好的房產大師

第3章 中古屋看屋、議價技巧大公開
技巧1─記下14個口訣,第一次買屋就上手!
・風火水電光,天地牆柱窗,地段、環境、價格、收益
・萬無一失!跟著我的看屋路線準沒錯!

技巧2─新手選屋第一步,購屋環境仔細看分明
・重點1:走進房子前,注意路寬或是巷弄寬度
・重點2:走進房子後,每個房間先走一圈
・重點3:走到每個窗戶邊觀看細節
・重點4:室內屋況仔細檢查
・重點5:別忽略公共空間和頂樓
・重點6:如果你買的是頂樓
・重點7:如果有帶車位
・重點8:走出房子,看看環境

技巧3─精準看屋,一定要問的6個問題
・問題1:目前出售情形如何?
・問題2:附近的學區是哪些學校?
・問題3:土地使用分區為何?
・問題4:服務費是多少?
・問題5:產權是否單純?是否為瑕疵屋?
・問題6:附近沒有嫌惡設施?

技巧4─避免買到瑕疵屋,看屋必帶的實用小物!

技巧5─學會推算合理價,總價省下100萬以上!
・行情價必須減去需整修的預算
・一樓公寓如何推估合理價?
・頂樓加蓋如何推估合理價?
・有做夾層的房子如何推估合理價?
・有露台的房子如何推估合理價?

技巧6─「出價」出的好,議價就成功一半了!
・絕招1:先口頭出價,往合理價下殺1成以上
・絕招2:超好用的萬用句!一招走天下!

技巧7─先口頭出價就好,別急著下斡旋、簽約
・「斡旋」和「要約」的不同
・要約、斡旋的注意事項

技巧8─破解仲介常見的花招
・祕訣1:堅守自己的底線,不輕易加價
・祕訣2:無欲則剛,可以「想要」,不能「需要」!
・祕訣3:談判心法有絕招,先讓屋主喜歡你!

技巧9─履保費用省不得!省了3000元損失300萬!
・別忽視交易安全,一定要有履保服務!
・買賣雙方各付一半費用,只要3千元!
・簽約時一定要注意7個要點
・附表1.成屋的交易流程
2.代書流程:產權把關、稅務結算、產權過戶
3.履保流程:銀貨兩訖,交易安全

技巧10 避免日後糾紛,交屋6要點不可不知

第4章 預售屋增値術━分期付款,累積千萬資產
要點1─因為預售屋,月光族空姐存下千萬資產
・省下名牌包,買屋後財富大不同
・買預售屋,強迫自己儲蓄

要點2─買預售屋風險(一)價差太大、資金周轉不靈
・實價登錄不即時,成交價落差20%!
・用低於新成屋的行情,買2~3年後的新屋
・資金周轉不靈,被沒收150萬還解除合約!
・貸款成數不夠,影響資金彈性

要點3─買預售屋風險(二)想像與實際交屋有差距
・狀況1:只看平面圖,交屋後才發現電線桿在家門前!
・狀況2:邊間一定比較好脫手?注意格局和坪數!
・狀況3:無邊際泳池,變成屋頂蓄水池!
・狀況4:比較「公設比」,不如比較「雨遮+公設」的比例
・狀況5:戶數越少越單純?小心買到沒有管理的華廈!
・狀況6:太前衛的造型,令人敬謝不敏!
・狀況7:保固狀況多,先打聽建商評價
・狀況8:使用分區停看聽!工業用地價格只有1∕2,買到賺到?
・狀況9:停車位學問多!類型都搞懂了嗎?

要點4─建商花招大破解!避開廣告八大陷阱!
・陷阱1:基地和接待中心離很遠!
・陷阱2:基地地圖將路況截彎取直,製造錯覺
・陷阱3:距離市中心步行∕開車∕捷運只要10分鐘?
・陷阱4:樓下永遠有樹和公園
・陷阱5:樣品屋看到的不一定拿得到!
・陷阱6:樣品屋看起來好寬敞?交屋後衣櫥塞不下!
・陷阱7:美輪美奐的公設示意圖,不如眼見為憑!
・陷阱8:漲幅暗示太誇張!別的區域漲,關你什麼事!

要點5─會不會議價差很大!說對一句話,省下100萬!
・知己知彼,先了解預售屋的銷售要角
・議價前做好充分準備!

要點6─沒有履保,小心買到爛尾樓!
・履保,讓預售屋交易有保障

要點7─揪團一起買,每坪再省約5~10%!
・掌握兩個議價好時機
・團購買屋,價格更優惠
・議價時要「無欲則剛」

第5章 裝潢=裝修+風格 超高C/P値裝潢術
重點1 ─關於裝潢,我想說的是……
・找錯工班,工程拖了8個月!
・真的需要花大錢裝潢嗎?

重點2 ─7大步驟,讓你裝修一次搞定!
・拆除、水電、木工、泥做、油漆難不倒你!
・步驟1:房子有漏水、壁癌一定要先解決!
・步驟2:安全為上,水電、管線需重拉!
・步驟3:結構牆拆不得!小心你家變危樓!
・步驟4:誰說一定要做天花板?loft風正流行!
・步驟5:地板需要重新做?各式材質比一比!
・步驟6:牆永遠只有白色?善用色彩創造空間氛圍!
・步驟7:系統家具、活動家具各有優劣

重點3 ─6大招數,用小錢打造夢幻空間!
・招式1:燈光是空間裡的魔法師,你家有幾種燈?
・招式2:牆面色系與窗簾巧妙搭配,質感提升50%!
・招式3:善用電視壁掛,空間更簡潔!
・招式4:多元家具塑造居家大空間
・招式5:鋪上南方松,頂加平台變成空中花園!
・招式6:一秒變文青!假掰飾品不可少,看到就想住
・買屋基本功 學會工序順序,你也可以自己發包!

重點4─別踩4大地雷,避免裝潢糾紛自保之道
・狀況1:朋友介紹的設計師就不用簽約?
・狀況2:工程款項分期付款就安全?小心文字陷阱!
・狀況3:便宜不一定大碗!付款一定要留下金流記錄!
・狀況4:保固服務很重要!必要時主動諮詢專家!
・別忘了,先做好敦親睦鄰

第6章 雙贏的投資策略,賺租金又賺增値!
策略1─不出租,純賺價差!20間房子淨賺800萬!
・重點1:700萬舊公寓沒人要,裝潢後1080萬成交!
・重點2:買得夠便宜!屋主缺錢,買到賺到!
・重點3:奢侈稅+實價登錄,純賺價差大不易

策略2─整層收租,用240萬賺240萬!
・2年投報率100%!4大關鍵讓你順利出租!
・關鍵1:小心獲利被裝潢吃掉!
・關鍵2:租金一定要夠付貸款利息!
・關鍵3:善用技巧,快速出租!
・關鍵4:租客管理很重要-壞房客讓人睡不著!

策略3─隔套收租,月賺租金3萬,再賺價差200萬!
・8個眉角讓房子自己養自己!
・眉角1:租金要夠付房貸每月攤還的本金和利息
・眉角2:想做套房出租,先做市場評估
・眉角3:留意建築法規,小心房子被報拆!
・眉角4:邊間、格局方正超好隔,創造高坪數效用!
・眉角5:水電管線很重要,千萬不能省錢!
・眉角6:每間套房編列5千元裝潢預算,提早租出去!
・眉角7:成敗都在房客管理!
・眉角8:先算好如何出場再考慮進場!

策略4 ─3個祕訣讓你的預售屋獲利出場!
・秘訣1:掌握預售屋銷售管道,讓你的房子被看到!
・秘訣2:怎麼買,就怎麼賣!文宣想好,打鐵要趁熱!
・秘訣3:不透露自己的成本,換約時再揭曉

第7章 房貸大學問,省下百萬利息差很大!
關鍵1─先估貸款再出價,貸款不高表示你買太貴!
・我的祕訣──先請銀行估貸款成數    
・標準話術、準備資料請銀行幫你估價
・聯徵資料很寶貴,不要輕易授權銀行調閱
・誤踩地雷,貸款成數少兩成,利息調升1%!

關鍵2─成為銀行眼中的A級客戶
・提高貸款條件的6個小撇步

關鍵3─貨比三家不吃虧, 選對房貸省下100萬元!
・種類1:利息是否浮動
・種類2:利率結構也不同
・買屋基本功→房貸常見小問題

關鍵4─利用房貸,讓銀行提供投資的銀彈
・房貸總類多,教你聰明選
・本息平均攤還?本金平均攤還?搞懂了嗎?
・房貸試算超簡單,輕鬆算出每月還款金額
・附表→政府的優惠貸款方案

第8章 搞懂稅法,買屋賣屋稅費省很大
提醒1─買不動產,一定要把稅制先搞懂
・考考你!何謂「實價課稅」?
・簡單口訣記下來:「契印土財」
・買屋稅費→別擔心,契稅、印花稅代書會幫你算好!
・賣屋稅費→土增稅、財交稅請代書幫你試算最安心!

提醒2─必看!三大族群的節稅撇步
・房貸族→善用「自用住宅購屋借款利息扣除額」,每年報稅省9萬!
・換屋族→善用「自用住宅重購退稅」,退稅20萬!
・資產族→遺產稅、贈與稅都有節稅省大錢的方法
・買賣房屋的其他費用
・房屋持有稅費:房屋稅、地價稅
・附表 奢侈稅罰很重, 一定要誠實申報
・附表 房東族需繳納租賃所得稅

後記:財商是一種生活態度,學會就是你的本事
學員分享
 

詳細資料

  • ISBN:9789576637216
  • 叢書系列:富翁
  • 規格:平裝 / 304頁 / 普通級 / 單色印刷 / 初版
  • 出版地:台灣
  • 檔案大小:1.6MB

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