共有不動產處分與優先購買權

自　序
作者簡介

第一章　導　論
　壹、共有的成本與效益／1
　貳、土地法第三十四條之一第一項的規範意旨／3
　參、土地法第三十四條之一第四項的規範意旨／6

第二章　多數共有人處分共有不動產權限之定性——處分權說或代理權說
　壹、引　言／11
　貳、是否為代理關係的判斷／14
　參、宜採代理權說的理由／14
　肆、不受處分權說或代理權說影響者／20
　　一、多數共有人通知他共有人的義務／20
　　二、第三人有信賴登記的可能性／20
　　三、共有人的稅費分擔／21
　　四、多數共有人有成立背信罪的可能性／26
　伍、其他若干疑點的澄清／28
　　一、他共有人是否負債務不履行等責任、義務／28
　　二、訴請移轉時是否應將他共有人列為共同被告／30
　　三、他共有人的交付義務時點與買受人的占有關係／32
　　四、他共有人對買受人有無買賣價金債權／33
　　五、他共有人死亡的情形／34
　　六、行使解除權、終止權與相對人請求返還對價／36
　　七、他共有人行使先買權時的出賣人有不同的可能性／36
　陸、小　結／37

第三章　共有不動產之出賣與他共有人之先買權
　壹、引　言／39
　貳、部分共有人以多數決出賣不動產時，他共有人先買權的有無／41
　　一、他共有人得否行使先買權／41
　　二、他共有人的遺產管理人得否行使先買權／45
　參、部分共有人以多數決出賣不動產時，他共有人先買權的標的／48
　　一、學說、實務見解／48
　　二、本書見解／50
　肆、小　結／59

第四章　論多數共有人得否因出賣而處分不動產於共有人之一
　壹、引　言／61
　貳、實務見解／64
　　一、行政實務／64
　　二、司法實務／67
　參、學說見解／71
　肆、本書分析／74
　　一、現行法下多數決出賣與分割共有不動產的關係／74
　　二、多數共有人得因出賣而處分給共有人之一／77
　　三、保護未同意處分的共有人／85
　伍、小　結／99

第五章　登記推定力與先買權的有無／103

第六章　土地法第三十四條之一他共有人先買權之競合——兼評內政部土地法修正草案相關規定
　壹、引　言／107
　貳、相關規定／109
　參、實務見解／113
　　一、法律座談會／113
　　二、裁　判／115
　　三、法院辦理民事執行實務參考手冊／116
　肆、學說見解／116
　　一、共有人出賣應有部分，他共有人先買權的競合／116
　　二、共有人依多數決出賣不動產，他共有人先買權的競合／117
　伍、本書分析／118
　　一、法定先買權對契約相對人選擇自由應有的限制程度／119
　　二、土地法第三十四條之一他共有人先買權競合的分析／120
　　三、對內政部二○一五年土地法修正草案相關處的再修正建議／136
　陸、小　結／140

第七章　共有物變價分割時之數共有人先買權的競合
　壹、法條規定與相關見解／143
　貳、本書見解／144

第八章　結　論／149

參考文獻／151
索　引／163

自序

　　不動產優先購買權的制度運作是理論與實務上的重要問題，不過，過去相關研究仍有不足。筆者近年受邀至北京理工大學法學院、清華大學法學院、台南律師公會、新北市公務人員訓練班、花蓮地方法院、東華大學財經法律研究所、政治大學公企中心、新北市政府財政局、桃園市八德地政事務所、台南市東南地政事務所、崑山科技大學房地產開發與管理系（以上依演講時間順序排列）演講不動產優先購買權議題，受邀至文化部文化資產局針對文化資產保存法中優先購買權的法律疑義表示意見，並發表十多篇關於不動產優先購買權的論文，該等論文多為筆者執行行政院國家科學委員會（現科技部）三年期計畫「優先購買權之研究」（NSC 102-2410-H-305-036-MY3）的成果。

　　筆者現將該等研究成果大幅改寫、調整結構、配合法規（例如2017年修正的土地法第三十四條之一執行要點）及修正草案（例如內政部2017年土地法部分條文修正草案）等調整內容而重新彙整成有體系專書。由於篇幅較多，並希望保留未來如有機會改版時增補的空間，故預定出版三本，分別是「不動產優先購買權總論」、「共有不動產處分與優先購買權」與「不動產利用關係上的優先購買權」。筆者的研究向來結合民法與土地法規，這三本書可供法律界與不動產界參考。

　　本書「共有不動產處分與優先購買權」，第一章主要改寫自黃健彰，「土地法第三十四條之一他共有人優先購買權之競合──兼評內政部土地法修正草案相關規定」，東吳法律學報，第28卷第2期，頁64-65，2016年10月（TSSCI）；黃健彰，「共有不動產之出賣與他共有人之先買權」，輔仁法學，第52期，頁64-71，2016年12月（TSSCI）；黃健彰，「論多數共有人得否因出賣而處分不動產於共有人之一」，東吳法律學報，第29卷第4期，頁11，2018年4月（TSSCI）。

　　第二章主要改寫自黃健彰，「多數共有人處分共有不動產權限之定性──處分權說或代理權說」，民法研究基金會編，民事法的學思歷程與革新取徑：吳啟賓前院長八秩華誕祝壽論文集，頁339-362，2017年12月。

　　第三章主要改寫自黃健彰，「共有不動產之出賣與他共有人之先買權」，輔仁法學，第52期，頁57-63、71-99，2016年12月（TSSCI）。

　　第四章主要改寫自黃健彰，「論多數共有人得否因出賣而處分不動產於共有人之一」，東吳法律學報，第29卷第4期，頁1-33，2018年4月（TSSCI）。

　　第五章主要改寫自黃健彰，「美國不動產契據登記制與托崙斯登記制及其對我國的啟示」，中原財經法學，第35期，頁140-145，2015年12月（TSSCI，台灣法學基金會2015年健全不動產市場法制研究論文獎第1名）。

　　第六章主要改寫自黃健彰，「土地法第三十四條之一他共有人優先購買權之競合──兼評內政部土地法修正草案相關規定」，東吳法律學報，第28卷第2期，頁55-85，2016年10月（TSSCI）。

　　第七章主要改寫自黃健彰，「優先購買權爭議問題研究」，財產法暨經濟法，第50期，頁25-28，2017年12月。

　　本書以台灣法為中心，於相關處尚一併論及美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國家法制。本書對既有的學說與實務見解予以回應，並提出解釋論與立法論上的建議，希望既能合理實現優先購買權的意旨，又能顧及先買權人、出賣人與第三人的利益。本書酌採法律經濟分析方法，強調法規範功能與相關人的利益衡量，內容深入而豐富。書末尚有索引，以方便讀者依關鍵詞查找本書內容。本書全文在出版前尚經二位匿名學者專家審查，獲推薦而出版發行，並已斟酌審查意見修改與回應。

　　筆者研究優先購買權，感謝謝哲勝老師的啟迪；這幾年從事學術研究，還受到相當多老師們的提拔，以及近期助理林伯威、楊博為、廖啟□等博碩士生的幫忙、元照出版公司協助出版敝人數本專書，在此一併致謝。