PART5租屋常見糾紛
 
我的房東不是屋主，該怎麼辦？
 
有轉租的行為即是我們所謂之二房東，轉租中包含「全部轉租」和「部分轉租」兩種情形，《民法》禁止的是全部轉租，在房東未表態下，部分轉租是可允許的。（《民法》第443條第1項：「除出租人有反對轉租之約定外，承租人得將其一部分轉租他人。故出租人未於契約中約定不得轉租，則承租人即得將房屋之一部分轉租他人。」）
 
但無論是哪種狀況，若二房東在自己租約期滿前離開，都可能影響自己權益，以下是各種可能的情況與因應方法。
 
一、屋主與二房東約定不得轉租時，屋主可要求「次房客」搬離：
 
只要屋主與二房東的原始租約中，載明「不得轉租」，即代表不得全部轉租，也不得部分轉租。雖然，房客與二房東的租約仍為有效契約，也只能用來向二房東求償，萬一屋主要求房客搬離，房客是無法拒絕的。
 
所以在簽訂租約前，一定要要求房東出示所有權證明，若確定對方是二房東，則應求二房東提供與屋主的租賃契約，確定租約中沒有「不得轉租」的約定。
 
二、二房東消失或捲款潛逃，屋主是可收回房屋的：
 
由於屋主的契約相對人是二房東，雖然新版定型化契約有規定，房客在欠繳2個月租金，並經多次催告後，屋主才可主張收回房屋。但因次房客未在屋主租約中列名，與屋主無關，屋主當然可以請次房客遷離。
 
如果遇到這種狀況，建議積極和房東協調，並待屋主依法終止與二房東的租約後，雙方再簽訂新約。房客可依租約所定條款，向法院請求二房東返還已付的押金、租金和水電等費用的損害賠償。
 
小叮嚀
 
當得知分租套房或雅房的簽約者是二房東時，一定要要求看二房東與屋主的原始合約，確定是否有「不得轉租」的約定，並注意自己租約的日期，不能超過原始租約的日期，否則極易產生糾紛。
 
違建可以出租嗎？
 
對於年輕的無殼蝸牛來說，頂樓加蓋雖屬違章建築，多半「冬冷夏熱」，且出入份子複雜，易影響隱私與安全，但受限於租屋預算，常是不得不的選擇。尤其是黃金地段，由於需求者眾，甚至會出現五層樓變八層樓的誇張現象。以下就針對違建出租的合約效力與優缺點進行分析。