推薦序
本人執業不動產登記業務近40年,有幸擔任「中華民國地政士公會全國聯合會」秘書長、理事長與榮譽理事長乙職,深感不動產地政法務所涉及之糾葛繁多,尤以諸多不必要的紛爭,理應在當事人契約成立之前、甚或成立同時,多所防患未然。經查地政士業務近十年來除了驟減之外,登記業務性質之變化更大,其中最困擾地政士者,莫過於共有不動產存在的多數決與分管等問題,尤其涉及土地法第三十四條之一時,其所衍生的爭端更多,另若共有人或他共有人,再發生繼承情事者,其法律關係與實務之突破更形複雜與困擾,也因此感受到「共有土地與繼承」間之複雜連動關係,可能會更增添法務及處理因應上之許多莫測變數。
多年前與郭睦萱律師因業務合作關係相識,往來的十多年間,親見其經手處理許多規模龐大、攻防交錯的共有土地案件,其於不動產及民事法律上表現的專業,令人肯定;更難能可貴的是,郭律師於長年實務經驗中建立的敏銳度,以及精準的案情研析能力,對於再複雜不過的共有不動產案件均得恰如其分的解決與分析。
今欣聞郭律師大作付梓在即,有幸先睹為快,內文精解一如其突破爭點的辦案作風,同時不乏共有不動產常見糾紛案例分析,深入淺出。行文之間,郭律師以同理之心映射繼承者的困境,展卷如其親臨,解惑鞭辟入裡,為當事人謀求最大利益的同時,對於共有土地開發遲滯之困境,其基於公益原則的灼見真知,無疑是最佳解方。
謹此以序推薦本書
中華民國地政士公會
全國聯合會
榮譽理事長 王進祥 謹識
108.06.03
作者序
都市發展有賴於土地開發,而「有土斯有財」為中國人之傳統觀念,在地狹人稠的台灣,寸土寸金的景象常有之,土地開發所涉及之財產利益龐大,建設公司於土地開發階段時常遇見困難,尤其是因為共有土地之地主間意見不一致,導致開發進度延滯,共有土地開發所面臨到之法律問題繁多,尤其是土地法第三十四條之一的問題。
土地法第三十四條之一,主要是由共有人以多數決強制將共有不動產出售予他人,因屬強迫性質,且不動產通常價值不斐,涉及不同意出售之共有人權益,他共有人依法有優先購買權,實務上時有發生少數共有人為阻擾出售,而刻意製造障礙之情事,如假意行使優先購買權、虛偽設定抵押權、刻意安排持分遭查封等,阻擾之態樣甚多;而多數共有人亦時有以假贈與製造共有人人數、刻意安排地上權、強行過戶等方式侵害少數共有人之優購權,問題層出不窮。
筆者執業迄今有十八個年頭了,因長期深耕不動產法律領域之故,對於共有土地出售以及優先購買權之攻防戰有所涉略,本書除了分享筆者親身之訴訟經驗以外,也蒐羅了實務上常見之相關法律問題,希以簡短、淺顯易懂之方式,讓讀者能夠輕鬆閱讀、快速理解、靈活運用!本書之編輯、付梓,感謝詹氏書局全體團隊的協助及付出,誠摯致上謝意!
郭睦萱