公寓大廈管理條例

　　公寓大廈為都會生活的民眾都會遇見的法律議題，由於公寓大廈管理條例條文雖然為數不多，但常常牽涉到民眾於生活起居的重要權益。

　　本書為新白話六法系列－公寓大廈管理條例，體例上乃於每章前檢附導論，該內容並不是以條號排列，而係作者以口語方式就該章內容規範的大要進行導讀，以俾利讀者查詢個別法條的白話內容，透過導論的研讀，可以較為輕鬆地掌握本條例之入門體系。公寓大廈住宅事務繁瑣，實務見解亦龐雜繁多，本書雖無法稱得上是本可以查閱所有實務見解的工具書，但透過每條條文的白話解說，與作者檢附最新的實務見解，讀者可初步理解公寓大廈管理條例的大綱梗概，若有興趣則可更深入地研讀專書著作。最後在附錄的部分，檢附了管理實務常用的範本與管理辦法，以便利查閱對照本書的相關內容。

作者簡介

陳冠甫

　　現職
　　宏道法律事務所律師
　　中華不動產仲裁協會仲裁人
　　台北市政府危老推動師
　　不動產經紀人
　　全國律師公會中國大陸事務委員會委員
　　全國律師公會編輯委員會委員

　　學歷
　　國立台北大學不動產與城鄉環境系博士班研究生
　　國立高雄大學法學碩士

　　經歷
　　中華民國律師公會全國聯合會副秘書長
　　中華民國律師公會全國聯合會編輯委員會委員
　　台北律師公會學術交流委員會委員

　　著作
　　包租代管法制與實務（新學林，2018年）及不動產相關法學論文10餘篇。

│第二章│
 
住戶之權利義務
 
導論
 
本章乃係涉及到公寓大廈管理條例住戶間的權利義務關係，本條例先就第4、5條針對在專有部分住戶應如何使用及限制；第7、8、9條為住戶就共用部分應如何使用權利與遵守限制；因為住戶間的權利義務關係複雜，本條例乃於第6條規範一般性住戶於維護、修繕時應遵守之限制與違反的法律效果；而特別性義務，諸如：
 
一、修繕管理維護義務乃規範於第10條管理、維護、修繕義務與費用分擔、第15條應依照使用執照及規約使用專有部分即約定專用部分之義務與違反效果、第16條公共安寧的維護義務、第17條公共責任保險投保義務。
 
二、因為適用本條例之公寓大廈平時的運作仰賴住戶自治，相關費用的支付義務則必須由住戶承擔，第18條至第21條乃係規範公共基金的設置與相關權利規範及催討程序。
 
三、第22條為針對惡鄰居若違反本條例特定事由的義務情節重大，需有一定的驅逐手段以維護全體住戶的居住權益，即有規範強制遷離及出讓。第24條則係針對區分所有權若有變動而產生權利繼受時，繼受人應受拘束的規定；另外針對無權占有人應遵守本條例規定義務的準用。
 
前述這些權利義務關係，或規範於條例本身而住戶須加以遵守，也有藉由住戶自治形成的契約關係，也就是規約形成的法律義務，所以第23條係針對住戶規約的性質與內容效力限制的條文。
 
第4條
 
區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
 
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
 
解說
 
一、區分所有權人在法律規定之限制內，原則上得自由地依照其意思，以該專有部分得為之需用、或收取該專有部分因給予他人利用所生的法定孳息、或以之為該專有部分權利變動的處分行為；並得排除他人的侵害與干擾。也就是說，除非法律有明文限制區分所有權人對於其專有部分的各種使用或處分行為，原則上區分所有權人對於專有部分的權利跟一般所有權是相同的。
 
二、至於區分所有權在法律上的限制是什麼，依照現行公寓大廈管理條例以及其他法律規定，本條例第5條、第6條及第15條分別有限制之規定。