作者序
為了那7.5% 的人所寫的書
《房子都是有錢人在買的嗎？事實可能跟你想的不一樣》，這是2022年8月份一則新聞報導的標題，新聞引用了台灣知名的「樂屋網」統計的房貸聯徵中心數據：2021年全台總共有34.5萬的買賣移轉棟數，其中申請房貸的有18.4萬筆。
這18.4萬筆申請房貸的屋主中，年收40萬至80萬的族群最多（6.6萬筆），其次是年收80萬至120萬的族群（4.3 萬筆），如果再將年收入40萬以下這個最低的族群加入計算（2.6萬筆），加起來就占了房貸族群的73.8%，他們的購屋金額約落在880萬至1,100萬之間。
但我們要特別注意的是，申購房貸的屋主中，這2.6萬名年所得不到40萬元的屋主，平均購屋的鑑價約980萬元，比年收40萬至80萬的族群，購買的平均值880萬元還更高！而且這2.6萬位屋主平均月收不到35,000元，將近三分之二的月收入都要拿去繳房貸。
也許這2.6萬人，可能是找親友合資、找老婆一起聯名購買，但是我們卻能看得出來，這一群占總交易量僅僅7.5%的屋主，不但本身並不適合動買房子的念頭，而且他們大多買了不適合自己的房子，卻還天真地以為可以靠這間房子翻身致富了。
我常說：「買房沒有對錯，只有適不適合」，然而現在絕大多數的台灣人都已經被房仲、代銷或各種網路無腦多給帶風向，信奉著房地產無敵論，認為房地產只漲不跌、買房就是台灣最佳的致富方式，於是便傻傻地把這輩子所有的資源，都投入房地產這種金額巨大的商品中，並且願意用人生最精華的三十年去賭它一把。
因此我願意花這麼多時間，抱持著「一生一書」的精神，寫下這本根本無法幫我賺錢、還會得罪很多同行的書，就只是希望你不要也淪入這7.5%內，不要讓人生最精華的三十年光陰，都拿來當個苦哈哈的屋奴，再將最後三十年的退休餘生，當個窮困潦倒的下流老人。
聽到這邊，如果你覺得我講得太聳動、如果你也相信房價只漲不跌，那麼很遺憾，你已經被房仲業者們帶風向，而且帶得相當徹底了，才讓你會用倖存者偏差的經驗，誤以為蒙著眼睛過馬路，總是安全的……。
本書就是台灣房市的紅色藥丸，準備殘酷揭露房仲業者們，不願面對的各種真相，也讓各家房產業者們的謊話無所遁形。
因此本書的內容，可能會讓你產生衝擊、可能會顛覆你一直以來的信念，甚至會讓你有被冒犯的感覺，尤其如果你是2021年勉強硬買房的7.5%屋主們，強烈建議把書放回誠品的書架上、關掉電子書的試閱，才能讓你接下來幾年比較好過。
嗯，你決定要吞下紅色藥丸，進入真實世界了嗎？
OK，首先你要先明白的第一條法則就是……
內文試閱
◎破解常見迷思與不實話術
關於本篇章要講的購屋陷阱，主要會分成兩大類來說明，第一類是常見的經典迷思，這當中包含著一些似是而非、對錯參半的觀念，是消費者最常誤入的陷阱，第二類則是業者的不實話術，相較於第一類的常見迷思，第二類的不實話術幾乎就是不存在的事實，或者應該稱為謊言會更適合，是消費者一定要避開的低級失誤，終日辛苦工作、努力奔波、並且省吃儉用存錢的你，一定要具備能辨別購屋陷阱的能力，才不會被仲介或代銷牽著鼻子走。
此外，本篇章能夠完成，要誠摯地感謝在我YouTube、臉書粉專、IG，分享這麼多業務常見話術與帶風向詐術的粉絲們，如果沒有他們的無私分享，這個篇章便不可能變得如此完善，希望匯集眾網友之力的本篇章，能夠幫助正在閱讀本書的你，從此在買賣房的道路上再也不會被地雷「詐」傷。
也期待閱讀完本篇章的你，未來能夠在能力範圍內，盡量幫助身邊想買賣房的人們，讓我們一起改寫臺灣房地產的規則吧！
◎常見迷思：何必等，空頭期的價格也跌不多
我相信，你肯定聽過很多人這樣對你說，沒錯吧！網路上還有很多帶風向的人會說：「三十年前的陽春麵才多少錢，你現在買得回三十年前的陽春麵嗎？」、「臺北二十年前的房價才多少錢，你有可能等到房價跌回二十年前嗎？」，用這種政治人物最愛用的「偷換概念」來轟炸你、誤導你。
既然房價上漲幅度遠比下跌更大，看起來房市熱絡期又比蕭條期更長，那我們到底在等什麼呢？你會抱持著這種觀念是理所當然的，正所謂內行人看門道、外行人看熱鬧，一般人都只關心表面的「價格」，所以只會聚焦在價格的變化上，但真正懂投資的人會告訴你：「重點不是成交價，而是成交量」。
首先，看過本書之前的圖表就可以清楚知道，當市場變熱、買氣就會強，買氣強買方就會不理性追價、成交量也會增加，所以熱絡的多頭市場會「價量齊揚」。其次，當房市變冷、買氣變弱，有需求的買方就會更小心謹慎、價格也會砍得很狠，所以初期會是價量背離的「價漲量縮」，直到最後願意追高的買方慢慢消失，正式進入冰冷的房市空頭後，就會讓市場處於「價跌量縮」。
這就是「量先價行」。
例如90年代初，除了台北外的全臺房市大好，所以價格跟成交量都一起往上，但1999年至2003年的空頭，交易量就隨成交價一起降低。再看2004到2007這一波多頭、2008到2015年下一波多頭，價格跟成交量也是一併增長的。2016到2018年的房市空頭，價格與交易量又一同呈現低迷。我預計2023後五
年的房市，除非又遇到QE或大降息，否則2023至2027年在價與量的修正幅
度上，絕對比2016至2018年的空頭更大。
因此，在不考慮資金氾濫的因素下，通常價格要一直下降到交易量開始增加的階段，價格才會漸漸V 型反轉，交易量大回升就代表著價格已經落底的證據、表示漸漸降下來的價格才是市場能認同的、是符合剛性供需的，而非被資金派對給哄抬的。
這就是「沒有量就沒有價」。
另一種相反的情況，例如2015下半年，與我正在化妝檯寫稿的2022年暑假，明明房市已經慢慢降溫、交易量也迅速減少，但這兩個階段的房價卻還能微微上漲，為什麼會這樣呢？這就代表現在是前面說過的「價量背離」階段，只要你看到交易量大減，但價格卻還緩緩上漲，就代表著此時有行無市，價格不值得參考，是最典型的多頭末升段。
再講簡單一點，這就是房價最高峰的最高點，那麼接下來，必然會迎來價格的向下修正，只是修正的幅度是否強烈，就還要看整體利率環境而定。
在價量背離、價漲量縮的階段，除了剛性需求真的有超強的客群之外（例如不買房就無法讓岳母點頭、婆媳問題不得不搬出去），就只剩下一些搞不清楚狀況的消費者，還傻傻地以為價格會繼續漲而進場幫別人解套。
因此「量先價行」、「沒有量就沒有價」，這是最基礎的投資觀念，就算我們不看臺灣本土，放眼各國的房市也都完全相同，我們要觀察房市好不好、有沒有辦法趁火打劫，專業的你就不應該只看表面的房價變化，而是要看交易量的變化，只要量開始降、價要降也不遠了，萬一你拿著錯誤的尺丈量，就不可能得到正確長度。
◎不實話術：租房子，就是在幫房東繳房貸
我看到有一篇文案是這樣寫的：「打拼十年最有成就感的事，是幫房東繳完剩下的房貸」，很多人好心勸你買房的理由之一是：「房租繳出去都是給房東的，既然都要繳，為什麼不買間房繳給自己？」這個說法聽起來實在是再合理不過了，因此很多人就是衝著這點而進場購屋。
但這個說法是真的嗎？一般消費者可能不知道的是：「房租支出，遠遠小於房貸支出」。
讓我舉個離我最近的例子，大家都知道我是租屋族，我的租屋處在臺北市中山區，算是相當市中心的地段，這邊捷運附近的電梯大樓，每坪售價大約是90 萬新臺幣左右，以一間不含車位的三房40坪來算，總價差不多是3,600萬上下。
假設今天我決定不租房了，為了有「根的感覺」、為了讓自己更有面子，我決定買房了，那麼3,600萬的房子，如果分三十年來繳房貸的話（利率抓1.6%就好），我至少得先拿出720萬的頭期款與72萬的仲介費，再加上其他稅務，總共差不多要花掉我800萬的自備款，並且每個月要支出約11萬的房貸（本金加利息），這800萬與每月11萬的支出，就是我使用這一間三房的代價。
但如果今天我是用租的，情況就大不相同了。
以這裡三房的租金行情來看，平均租金大概落在35,000元至40,000元左右，我們以38,000元來計算，今天同樣是要使用這一間三房的房子，一旦改用「租的」方式，只需要每月38,000元的房租成本就能使用，相較於用「買的」的月支出則是11萬，兩者每個月就相差了72,000元的現金流，非常驚人吧！
更別說用買的，我身上辛苦積攢十多年的800萬存款就這樣All in了，遇到更好的投資機會我也沒錢去把握，也別想創業或出國進修了。但選擇用租的，我口袋不但保有這800萬的存款，壓力輕了不少、抗風險的能力也不會脆弱，我也有機會靠這800萬賺到更多的本金。
請你試著想像一個情況，假設今天A與B都住在這個社區內，A選擇在2022 年房價最高峰進場All in買了這間三房，而B選擇繼續當個被笑傻的租屋族，結果十年後房價掉15%（平均一年僅跌1.5%，算是相當保守的估計了吧），A購買的3,600萬房子，價值只剩下3,060萬，而B卻在十年後才選擇進場（自備款還從十年前的800萬，變成只需673萬）。
光是房屋總價，一來一回就省了540萬的購屋成本，等於你多少年的薪水呢？
再對比每月38,000元，累積的十年總租金456萬支出，你還多省了84萬，相當於省了22個月的房租（這十年中間你拿800萬自備款的投資收益都還沒算），更別說如果十年後的修正跌幅更大，B能省的錢就更驚人，對吧！
講完了身為使用者的角度，我們再來看看房東的角度吧。
站在房東的角度，房東得先投入800萬的現金，每個月再支出11萬元的房貸，最多卻只能從租客身上回收38,000元，等於為了收租客這筆租金，自己不但先砸了800萬現金出去，每個月還得再額外「倒貼72,000元」，因此房東出租這間三房的現金流，完全是「負的」，典型的負資產。
除此之外，每個月幾千塊的管理費，也都是房東在繳交，每年房屋稅、地價稅，也是房東負擔，使用過程如果遇到房屋設備自然耗損，修繕也是房東的責任，因此房東實際進口袋的錢，也許每個月也僅剩3萬多塊而已了。
透過理性的數學計算，這樣一來你應該看懂了吧，租屋不但不是在幫房東繳房貸，實際上還是「房東貼錢讓你使用這間房」，房東這麼做的唯一目的，只是希望透過你的租金稍微補貼一點，讓自己有期待未來房價上漲的機會罷了。
看到房東先花800萬、每個月得再倒貼72,000元給租客使用房子，租客卻只需要支付約房貸三分之一的成本、還不需要All in全部的存款，就能享用這間三房的房子，倒底誰比較划算呢？而且這種情況，在租金投報率越低的地區就越明顯，以臺北市這種租金效益在全球數一數二低的城市，當然就是最不適合當房東，而是最適合當租客的地方。
因此，現在你必須要有的正確觀念是：「租屋不但不是在幫房東繳房貸，反而是一種低成本的投資」，因為我們只需要支付少少的房租，就能一邊存錢、一邊靠投資放大本金、一邊等待空頭期危機入市撿便宜的機會，讓你能保持最大的經濟彈性，掌握進場購屋的主動權，而不是早早就把所有資金卡死在一間又小又舊的房子內，然後看著各種大好機會在三十年間，從自己手中流逝掉。
◎我能精準預測房市的原因
事實上，只要掌握這些大趨勢、不要被房蟲帶風向給誤導了，其實要預測房價大方向走勢也沒有很困難，更沒有房產專家講得那麼神祕又深奧，對吧？
而我們能提早預測房市走向的大前提，還是要受惠於FED對於貨幣政策的公開透明。不同於神祕、高傲又封閉的臺灣央行，FED所有的政策都會早早釋放給市場，並且積極參與和產官學界的討論，不會讓FED關在象牙塔內專斷獨行，使得FED最終做出的政策都能夠接地氣，市場也不會因為突如其來的政策而失去穩定。
不同於神祕、高傲又封閉的臺灣央行，FED所有的政策都會早早釋放給市場，並且積極參與和產官學界的討論，不會讓FE關在象牙塔內專斷獨行，使得FED最終做出的政策都能夠接地氣，市場也不會因為突如其來的政策而失去穩定。
比方說，為什麼我2021年就能拍片提醒大家，2022年的房市必定會開始降溫，然後市場就真的如我說的降溫了？我並不是印度神童，也不是搭時光機回來的飛龍特警，我當然不可能有未卜先知的能力，我能精準預測2022年房市會降溫的理由很簡單：
- 掌握了正確的房產知識
- 聯準會已預告2022 必定升息
- 我的手機可以Google
對，就是這麼簡單。
由於美國通膨隨著QE越來越嚴重，FED的鷹派已多次表達要壓低通膨的決心，並且在2021年第三季就已經宣告2022一定會升息的計畫，當時市場分析2022 年第三季升息的機率高達七成以上，隨後FED釋放出來的訊息，甚至提到可能會提早於2022第二季就要升息。
這代表的意思不就很明顯了嗎：2022 的FED 不是「要不要」升息，而是「何時」升息。
接著在2022年2月，因為烏俄戰爭這隻黑天鵝突然衝出來，使得目前鷹派作風FED，決定提早至2022年3月就升息，大大地打臉那些說FED不會升息、升息也不可能影響房市的業者鬼話。
我相信這些基礎知識房產業者肯定都懂，我也相信聯準會釋放隔年要升息的訊息，不可能只有我一個人Google得到，但為什麼那些房產業者、投資專家、房仲與建商總部、與不動產相關的KOL、PTT房板的鍵盤專家，不但不願意跟消費者談這些真相，甚至還極力否定這些事實呢？這到底是什麼居心呢？
比方說，某些房仲總部發言人及知名房產專家，都多次公開在媒體上面講說：「升息不影響房價啦，屋主再省一點點就好啦，買得起房的人有差那點利息嗎？」然後將FED 升息與央行升息的影響混為一談，這究竟是什麼心態呢？這種刻意誤導市場的行為，真的有資格被稱為房產專家嗎？
當擁有話語權的業者，都敢明目張膽為了自身的利益公然說謊、曲解並扭曲事實，否定資金氾濫才是推升臺灣房價的真相、甚至否定升息是利空因素時，資訊不對稱的普通上班族，當然只會被誤導，於是就在不適合自己的時機點盲目進場亂買房，自然就很難避免成為被倒貨的韭菜了，淪為窮得只剩一間房的屋奴。
而這也是看不順眼這些行徑的我，開始在YouTube 上破解黑心話術，要成為房地產界的蝙蝠俠的原因之一。
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