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不買房當房東:輕資產包租,建立可愛的第二收入,年投報率40%!

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內容簡介

不需要買房、不需要龐大資金、小資族也能參與
怪物等級投資技術公開!
 
  靠薪資存款、靠投資股票真的能穩定實現財務自由嗎?
  法規已上路,現在正是小資族創造收租人生的最佳時機
  【二房東實戰的35堂課】不買房也能合法收租 
 
  曾任中國最大租房平台營運長,現為合法的職業二房東Tody教你改變財務體質,
  用少少的錢開啟收租人生,年投報率40%以上!
  物件哪裡來?為什麼投報率這麼高?如何與大房東溝通?如何讓租金成為收入?
  從開發、裝修、招租到管理,解鎖合法二房東需要的技能!
 
  輔導超過百位學員,實現收租300間以上的Tody,以實戰經驗告訴你租房投資術的獲利眉角,不但能改善自己的住房品質,還能大幅降低租金壓力,甚至帶來穩定的第二收入。書中除了經驗分享,Tody更精闢分析說明現今房市趨勢,針對無經驗的人以及想接觸這個領域的新手,給予貼近現實的建議和實踐方式。
 
  ◎誰適合這本書?
  1.想要學習一技之長、創造穩定的第二收入
  2.想要踏入房地產領域卻苦無起始資金
  3.剛接手家裡的老公寓,想出租又不知如何處理
  4.已經是房東,但被房客煩到不行
 
  ◎高房價時代投資房地產,就從租賃開始!
  【高投報率的獲利模式不藏私】
  提升報酬率的關鍵,無非是控制裝修成本或者提高租金收入,而租金有一定的天花板,裝修成本卻是可以自己掌控的。學會把錢花在刀口上,每間房子的投入資金控制在30萬以內,就能同時確保出租品質、又能帶來豐厚的收益。
 
  【為什麼最推薦經營共生公寓】
  共生公寓已是世界潮流,雖然管理的細緻度較高,但是以投資角度來說,風險最低,投入的資金門檻也低,所需的裝修資金只有隔套房的十分之一,因而投報率能拉得更高,不僅能翻轉你的財務體質,更別說共生公寓為自己和租客帶來人際溫暖的諸多好處!
 
  【老房挑出黃金屋的超級秘訣】
  30年~40年的中古公寓會是最適合的標的。但並非每一間房子都適合拿來操作,還需要考慮地點、樓層、周邊環境、屋況、格局,樓道梯間及鄰居也都是觀察點,才能兼顧出租的「賣相」、改造成本、居住意願和將來的經營過程!
 
  【與房東、租客交手一點都不難】
  對房東「說好説滿,不如說話溫暖」,說哪些話可以提升好感度,說哪些關鍵點可以讓房東超想把房子租給你,請先做好準備再去見屋主。對租客先制定好遊戲規則,才能降低日後發生衝突和養出「媽寶租客」的機率。
 
  【租金翻倍的裝修密笈】
  小成本創造大驚喜,從「天」、「地」、「壁」三個面向來著手,省下設計和裝修成本又能提高住屋品質和租金!
 
強力推薦(按首字筆劃排序)
 
  何桂育/巴黎不打烊
  房業涵/知名新聞主播  
  張金鶚/國立清華大學科技管理學院榮譽講座教授
  楊佳璋/台灣設計聯盟理事長
  賣厝阿明/房地產友善第三方知識平台  
 
 

作者介紹

作者簡介

Tody 陶迪
 

  2016年辭掉上海新創營運長工作回台創業,選擇包租作為事業的新起點,致力於用自己的力量改善租房環境。從第一間改造公寓的實驗開始,發展出獨特的租房輕裝修工法與共生公寓管理模式,2017年成立「一米好居品牌公寓」與「TODY的不買房包租術」,開班教授「輕資產包租實戰班」,希望藉由課程讓更多人一起參與租房市場的改革。如果你也不滿意自己的租房環境,一起動手加入吧!

  粉絲專頁:www.facebook.com/todyassetlight

 

目錄

自序 打開財務智商腦,永遠不嫌晚

第一章 租房迷思
1不買房也可以當包租公
2房價越高越要聰明租房
3買房出租 v.s 租房轉租
4給二房東包租,屋主為什麼不自己賺就好了?
5包租、代管大不同

第二章 二房東的獲利模式
1空間與時間的交互作用
2二房東起手式—先決定經營模式
3了解你的租客—租房的分眾市場
4為什麼共生公寓的凶宅發生機率最低
5共生公寓已成為世界潮流
6共生公寓成功的五大心法
7共生公寓的多元客群
8獲利公式 — 價差、租期、裝修成本
9跟我這樣做—創造60%以上的年報酬率

第三章 找到你的起家厝
1老房挑出黃金屋
2物件哪裡來

第四章  與房東過招
1看房前的準備工作
2屋主溝通術
3六種屋主的六種情結
4簽約請你這樣做

第五章 與租客交手
1為你的「共居實境秀」選角
2看房現形記
3制定遊戲規則
4水電瓦斯佛系管理

第六章 素人的裝修秘笈
1學會設計,租金翻倍!
2 30萬搞定全室裝修
3這些錢可以省!簡單DIY
4這些錢不能省!後患無窮
5如何找到合適的工班

第七章  二房東心理學
1包租也是一種創業,卻不是越大越好
2成為二房東的心理準備
3當包租變成你的職業
4包租心法
5二房東合法嗎?
6城市裡的寂寞,每個人都應該體驗共居

 
 

推薦序1
 
人生出現另一個可能性的方式
何桂育/巴黎不打烊
 
  在正式進入這本書之前,先跟大家說說我和Tody是怎麼認識的。
 
  我在巴黎的設計工作當中,有一半是為世界知名品牌服務。在2011年時,當時稱為台灣創意中心的台灣設計研究院,為了讓更多國內由OEM轉型為ODM的企業認識品牌發展與規劃,還有更多的設計人才能為本土企業服務,找我規劃一個在巴黎上課的「法式品牌workshop」。而台創當時和我對口的負責人,就是Tody。
 
  那次和Tody一起工作的經驗,讓我知道她是一個俐落、邏輯思考極佳,而且規劃縝密的人。當時在我的課程大綱和講師確定後,心思細膩的Tody遠在台灣,就對所有博物館、美術館的參觀行程與細節安排進行了全面的了解。在我們往來的email中,她跟我確認所有巴黎方面的相關細節,讓台創第一年的法式品牌workshop完美的在巴黎舉行,也讓後續接手這個workshop的人可以遵循她創下的規範。
 
  做事要求完美的Tody離開台創之後,我曾經在上海見過她,只記得那時她很晚才下班,工作非常的累,是一個管理800人企業的營運長。再後來,我帶孩子回台學中文,她也剛搬回台灣,我們倆又在台北見面。當時她一切從零開始、找房子、和房東簽約、設計裝修、出租……等,後來甚至去上課、考裝修工程管理證照。在成功的完成一間間案子後,我們又在巴黎碰面,那時候她已經是Tody老師了。
 
  回到這本書《不買房當房東》,看到每一章節的內容與標題,就讓我想到那個曾經一起規劃課程的Tody,她還是一樣的邏輯清楚而且思緒縝密。Tody會在你提出問題前,就回答你心中疑惑,像「如何和屋主溝通?」、「二房東合法嗎?」這些簡單的技術性問題,完全不需要你開口提問。而更深層面的心理問題,像租屋者的角度和心態、設計與需求,或共生趨勢與現象等等,她也都幫你想好了。就像我們當時在巴黎的workshop,Tody什麼都幫大家準備好了。
 
  法國2021年的最低薪資是每個月稅後1231歐元,小巴黎蛋黃區的平均房價是每平方米一萬一歐元上下,這樣的比例對法國人來說,巴黎的房價還是很高,但一位大學畢業後穩定工作幾年的年輕人,還是有機會在三十歲以前貸款買房(巴黎市中心可能不太容易,但郊區不是問題)。反觀台北市不平衡的房價和年輕人的薪資收入,買房可能比法國年輕人還難。當然,不要說年輕人了,我這一代台北市長大的小孩,如果沒有父母的幫助,可能也很難靠自己在台北買房。所以我身邊也有一些朋友,至今仍與父母同住,或選擇租屋居住。
 
  在買房困難的年代,Tody不買房也能當包租公、包租婆的技術和心法,是開啟大家人生出現另一個可能性的方式,用較低的成本獲得較高的獲利,或被動收入。而本書正是讓無法親自上Tody課程的朋友們,可以透過她清晰有條理的文字,更容易了解這個產業的管道。
 
推薦序2
 
以小搏大!把握共享經濟年代的關鍵商機
楊佳璋/台灣設計聯盟理事長、樺致形象設計有限公司創意總監
 
  認識Tody已經超過十年了!當年她正在「台灣創意設計中心」任職,敝人時值擔任「中華平面設計協會」理事長,因而有機會在工作上與她接觸與合作。當時的印象中,Tody就是個做事認真、開朗樂觀、又積極努力的年輕女孩。 
 
  後來,她決定從台創中心離職,主動約了要前來我的公司拜訪。我們很愉快的談了幾個小時的創業經,我才發覺這個女孩不只是我表面認知的認真開朗積極而已,她是一個有著旺盛的創業企圖心,願意為了夢想而付諸實踐的行動派。 
 
  近十年來,屢屢聽聞Tody的新創事業發展順利,現在能將成功經驗大方付梓與群眾分享,是一件值得慶祝的好事,這次接到她新書的序言邀約,我更是非常樂意能成為第一手作品的讀者。 
 
  《不買房當房東》這本書,我必須說,書名就很迷人啦!在這個房價高居不下、且政府打房讓人覺得只是喊喊口號的年代,如何能「不買房」還能「當房東」?我相信這本書對於時下的年輕人來說,一定有相當的吸引力!
 
  「共享」是本書要談的事業的核心價值,作者Tody善用了她專長的設計思維(Design Thinking)模式:發現問題、找出癥結、用設計解決問題。 
 
  於是她發展出一套可行的商業模式:
  
  一、問題:房價居高不下,租屋需求者眾。然而,傳統的房東卻常因顧慮公共空間管理不易,以及衍生而來的電費分擔等問題難解,所以乾脆都將公共空間降至最低,甚至完全沒有!卻也因此讓租客必須捨棄對這些公共空間的需求。 
 
  二、問題核心:租屋與生活品質,難道不能兼顧? 
 
  三、設計解決問題:Tody針對此痛點切入,善用設計導入來改造較不受年輕租客青睞的大坪數、高租金老屋,用輕裝修將客廳、餐廳等公共區域改造成舒適的共享空間,並且透過氛圍的營造,強化客廳的人際交流,以及廚房設施的烹煮功能,如此一來,反倒吸引不想因租房犧牲生活品質的年輕租客族。 
 
  四、在房價高不可攀的台灣社會,讓買不起房子,卻又想要當房東賺取房租的年輕人,不僅可以運用這個可被複製的「共享宅」模式,發掘新的巿場需求、滿足不同的租客屬性,更可以協助許多不擅長管理房客和裝修房屋的年長房東,得以順利出租房子,創造雙贏,進而降低空屋率,提供更多元化的租屋產品。 
 
  寫到這裡,我越發覺得這本書真的切中人們重視居住品質、同時能夠建立第二收入的核心!但說起來簡單,實際的操作又是如何呢?Tody不藏私,以她本身設計的專才,再加上多年的操作經驗,有系統的教你怎麼篩選物件、如何有效輕裝修又節省成本、甚至還教你怎麼計算投報率。 
 
  趕快翻開書,進入《不買房當房東》的世界吧!在這個事事講求共享經濟的年代,掌握住「以小搏大」的關鍵商機。
 
自序
 
打開「財務智商腦」,永遠不嫌晚
 
  關於學習「財務智商」,我起步得很晚。在職場工作的十多個年頭裡,我和大部分的上班族一樣,努力工作、期待著年終獎金、期待著加薪。直到35歲,在上海爬到了800人的企業營運長,每天工作16個小時,休假也緊盯著手機訊息一刻不敢鬆懈,連生病也不願意請假,然而戶頭裡的存款,卻離可以退休的狀態依舊遙不可及,我才開始思考:「靠存款,真的能實現財務自由嗎?」
 
  當時我看到一個「4%的財務自由理論」,邏輯大概是說,如果存款的金額夠大,大到所產生的固定利息足以應付一年所需的生活開銷,那麼只要你的本金不變小,理論上,你就能一輩子靠利息活下去。假設一年需要的生活費是40萬,需要的本金就是除以4%等於1,000萬,才能靠利息來支應生活開銷。
 
  也就是說,為了實現財務自由,我得先存到1,000萬。一開始的時候我真的相信,所以我縮衣節食,計算著我每個月要存多少錢,卻發現,就算我一個月存4萬,要存多久才能達到1,000萬呢?是250個月,也就是20年!要不吃不喝20年,才能存到第一桶金。當然,我們可以說因為複利的關係,實際上需要的時間可以再縮短一些,但是人是不可能不吃不喝的,一個月存4萬對大部分人來說,是非常難以實現的,如果一個月存只1萬、2萬,時間就拉得更長了。所以不論怎麼解釋,它還是一個難以實現的理想。更重要的是,這個理論完全忽略了一個重要的變數,就是「通貨膨脹」。現在的平均物價,對比20年前,漲幅將近20%,也就是一樣的錢,20年後,購買力只剩下80%。如果是房價,那已經不知道是幾倍的漲幅了!今天的1,000萬,到明年、後年、20年後...……,購買力是一年比一年下降,錢放在戶頭裡不動,只會變得越來越小,想要用4%的利息來支應生活費,只會入不敷出,如果再碰到降息,可能連4%都沒有!所以這樣的財務自由理論,根本就不現實。
 
  想當包租公,不需要擁有房子
 
 2012年,我決定「出國深造」,選擇到上海工作,因為這趟奇異旅程,讓我開始接觸房地產,開始有投資理財的觀念,也才也第一次知道,原來想當包租公,根本不需要擁有房子。
 
  我進入的是一家房地產新創公司,但我們所做的事情,不是買賣房產、也不是仲介,而是把閒置的空屋,說服屋主交給公司管理,簽訂5到10年的租約,接下來會將房子做一番整修,再以分租的形式轉租出去。老舊、屋況不佳的房子,經過整修之後,變得美輪美奐,並且透過分租的形式,讓年輕上班族可以只用一個房間的租金價格,就住進像家一樣的公寓,這不但是讓空屋重新產生了居住價值,也大幅降低了年輕人的租房壓力,而自己,則是賺進為房子租金增值後的價差,簡直一舉數得!
 
  這樣「不需要買房就擁有收租權」的房地產盈利方式,叫做「輕資產包租」模式,當時的中國正處在房價不斷上漲、近乎泡沫的時代,「擁有產權」不再是主流價值,轉而提倡的是「使用權」。
 
  向屋主取得轉租同意、裝修同意,並且簽訂長期租約,就是「使用權」的具體展現。我們不一定要「買」下這間房子,才能使它創造收益,藉由「經營方式」的改變,就能使房子為自己帶來收益。並且,因為不需要買房的頭期款,裝修也使用成本低、工期快的「輕裝修」工法,使得每一間房子投入的現金降到買房的十分之一,是進入房地產投資領域最低門檻的方式;因為沒有產權,所以退場的風險也低,萬一遇到海砂屋、輻射屋等有問題的房子,最多就是賠2個月押金和一些裝潢費,而不必像買房一樣賠掉幾百萬的頭期款,還留下一間賣不掉的房子!
 
  2014年開始,有越來越多中國的新創企業,加入了輕資產包租的戰場,使得「品牌公寓」百家爭鳴,租房市場在短短幾年時間改頭換面,招租網站上比比皆是經過專業設計翻修過的房子,而我也協助公司在很短的時間內,成長為一間旗下有2萬多間出租公寓的租房平台。靠「買房」當包租公已經不流行,「租房」當包租公才是主流。
 
  低成本高收益收租模式,創造出比利息高出十倍以上的現金流
 
  帶著這樣的經驗,2016年,我回到台灣定居,準備租房子,驚訝地發現,招租網站上滿滿是不經整理、破爛不堪的房子,與我2012年離開台北去上海工作前,完全沒有進步,反倒是租金漲了不少!於是我立刻意識到,台灣的租房市場,就像是2012年前的中國,到了急迫需要改革的時間,也代表市場充滿了機會。在別人眼裏裡殘破不堪沒有價值的房子,在我眼裡,卻是一間間充滿潛力、可以創造收益的黃金屋。改造房子,使它產生更高的租金價值,這不正是我在上海做的事情嗎?
 
  現在,我只需要進行一些實驗,來驗證台灣市場也需要租房品牌化。
 
  我找到一間在信義區邊陲的山腳下、荒廢了10年的房子。一進門,刺鼻的霉味撲鼻而來。山邊潮濕,屋裡滿是壁癌,還有各種蚊蟲。我卻大膽地與屋主簽下5年租約,並且將我的理念告訴屋主,說服他讓我進行裝修改造並且轉租。
 
  很幸運的,屋主不但認同我的理念,在知道我要為裝修花費不少後,又主動調降了租金。而在房子裝修完成後,一上架到臉書的租房社團,立刻引起廣大的迴響與討論。因為當時並沒有同類型的租房產品,市場有的僅是傳統與房東合住的雅房、或是不能煮食又空間狹小的套房,可以說是毫無競爭對手,4個房間在一週之內就全部順利租出,而扣除掉要付給屋主的租金、還有網路固定費用以後,我每個月有2萬5千元的正現金流!
 
  這間房子的改造出租成果,讓我堅信,在平均每10間房子就有1間是空屋的台灣,「輕資產」包租模式,有非常大的發展空間,市場上需要更多經過設計改造的出租房。
 
  不久後,我也搬進自己改造的家庭式公寓,有2位室友,他們都清楚知道我是合法二房東,也非常欣賞我的設計美感,即使租金價格較一般沒有整理過的房子來得高,他們仍然認為物超所值。扣除掉付給房東的租金以後,我自己負擔的租金不但降為0,還多了1萬塊錢的收入。原先我住在一個月租金要3萬6千元的公寓,每月的現金流都是負的,現在不但大幅降低支出,還多了1萬塊的零用錢。
  
  加上那間山邊房子每個月帶給我2萬5千元的淨現金收入,我的可支配生活費達到了3萬5千元,已經是一般上班族的薪水,因此也可以說,只要我的生活費控制在3萬5千元以下,就達成了階段性的「財務自主」,不需要依賴典型就業模式,也能擁有可以養活自己的收入。
 
  對照最一開始的4%財務自由理論,假設投入30萬元買股票,年投報率4%的股息,每年收益是1.2萬,平均每個月是1,000元;但是一樣30萬元,投資到公寓改造出租,卻能創造每個月1.5~3萬的利潤。輕資產包租的投報率是買股票的15~30倍,我選擇能讓我發揮創造力又能更快累積財富的包租事業。
 
  可輕易複製的商業模式,不必有相關經驗也做得到
 
  成功複製幾間這樣的包租模式之後,不到一年,我的月收入已經突破六位數,身邊開始有朋友希望跟著我學習用這樣的方式為自己增加收入,於是我在2017年開始開班授課,成立粉絲頁「TODY的不買房包租術」,開設「輕資產包租實戰班」,除了雙北市的上班族前來上課,漸漸地也有越來越多來自桃園、台中、台南、高雄的學員,「共生公寓」的輕資產包租模式,開始在全台各地開枝散葉。
 
  至2020年底,已有近400位學員,和我一起改造了全台2,000多間老舊公寓,管理8千多位租客。在我的拋磚引玉下,台灣租房市場也產生了明顯的變化,特別是在雙北市,經過翻修改造的公寓約佔同類型招租廣告的7成,僅剩3成的出租房維持傳統不經修繕設計。
 
  「活化閒置空屋」是最有效加速租房供給的方法,能作為社會住宅的一種補充,也因此政府在興建社會住宅緩慢、取得土地困難的情況下,大力推動「包租代管」,也就是二房東的合法化與專業化。全台灣的閒置空屋高達100萬間,光是台北市就有將近10萬間,所以投入的人力還遠遠不夠,改善租房市場,需要更多年輕人的參與,不但能改善自己的居住品質,還能大幅降低租金壓力,甚至帶來額外的被動收入。按照我教你的步驟,你也可以是租房改造大師,並且很快的,你的財務體質會大幅地改善,進而實現財務自主,和我及許多學員一樣,不再受困於職場,過著自由自在的生活。
 

詳細資料

  • ISBN:9789571390765
  • 叢書系列:優生活
  • 規格:平裝 / 336頁 / 17 x 23 x 1.7 cm / 普通級 / 部份全彩 / 初版
  • 出版地:台灣
  • 適讀年齡:26歲~55歲
 

書籍延伸內容

活動名稱

 

內容連載

給二房東包租,屋主為什麼不自己賺就好了?
 
在開始成為二房東之前,一定會有許多人有這樣的疑惑:屋主為什麼會同意把房子租給二房東,而不是自己出租?
 
我回台灣做的第一間房子,是一個在山邊、交通不便、陰暗又潮濕、荒廢多年的30年公寓,當時透過仲介,表達我會重新翻修這個房子,然後分租出去。仲介第一時間便理解我是要做二房東,儘管有些擔憂,但是考量了這間房子屋況不佳,已經掛牌招租許久也不見有人聞問,於是抱著姑且一試的心態,向屋主轉達了我的意願。
 
由於房子閒置已久,在缺乏照顧的情況下,壁癌、發霉情況越來越嚴重,而屋主本身經商,沒有太多時間打理。聽聞是二房東想來承租,雖然有些疑慮,仍然同意與我見面,希望當面了解我是什麼樣的人、我想怎麼處理這個房子。
 
「你是說你要轉租出去當二房東嗎?」
 
「是,因為我覺得現在年輕人租房子很辛苦,能夠負擔一整層租金的不多,想要租到家庭式公寓,只能找朋友合租,但是朋友不一定都能配合時間搬來一起住,想要擁有家的感覺,其實是很困難的。如果有一個人先把房子租下來,重新裝修、把家具家電全部配齊,然後用分租的方式,就可以讓每個人都只需要用一個房間的租金價格,就能享受到一整層像家一樣的空間,這樣就可以大幅降低年輕人租房子的壓力,這是我回到台灣之後想要做的事情。」
 
屋主靜靜的聽,點了點頭。接著聽完我的翻修計畫,了解我預計投入的裝修成本和所需的裝修時間,最後不但同意我的二房東計畫,甚至把原先開價25,000元的租金,大幅降到了9,000元,另外加上半年的免租期。
 
為什麼屋主會同意這樣的條件呢?前面提到,這是一個屋況不佳的房子,加上屋主本身工作忙碌,無暇管理。把房子翻修、出租,是一門太花時間的學問,現況出租給懂得如何打理的人,他才能輕鬆收租。再加上這個案例的情況,屋主本身並不缺錢,他把房子出租,只是希望房子有人住,才不會繼續荒廢,而且承租人本身具備修繕能力更好,將來出租後,才不會因為維修的瑣事來打擾,工作繁忙的他沒有時間處理。

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