人文五社聯合書展
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以上2個案例,屋主的想法並不是個案,而是在租房市場第一線接觸到的最多數情況。所以,好的二房東和屋主之間其實並不是競爭關係,而是在互相理解的基礎上,攜手合作活化閒置空屋,屋主輕鬆退休、我們賺取為房子翻修後租金增值的合理酬勞、也為租客創造出更有品質的居住空間。
 
獲利公式──價差、租期、裝修成本
 
輕資產包租的獲利來自租金收入扣除支出後的「價差」,也就是「現金流」,但是因為投入了裝修成本,必須考慮回本的時間,以及回本之後還有多少時間可以繼續為自己產生現金流,因此與屋主簽訂的「租期」也是影響投報率的關鍵。
 
假設與屋主簽訂的租期是1年,裝修費投入了30萬,而每月價差只有1萬,需要30個月才能回本,這樣的情況只簽1年就等於虧錢,把裝修好的房子白白送還給了屋主。反之,如果一樣投入30萬成本裝修,但是和屋主簽訂了10年的租期,那麼在每月價差1萬的情況下,即使花30個月回本,後面還有90個月的時間能帶來淨收入,10年終了之後,可預期獲利90萬,對比當初投入的30萬成本,投資報酬率是300%,簡化成年投報率也有30%。所以在獲利公式裡面,租期簽得越長,投報率就能越高。
 
另外一個影響投報率的因素,就是裝修的成本。假設一開始預計投入20萬、價差是1萬,預計20個月回本,結果最後爆預算變成40萬,租金收入又不能提升的情況下,回本時間一下子就拉長到40個月,獲利空間就變得非常小了。
 
雖然我們需要嚴格控制成本,但是如果投入裝修的資金不足,不能創造吸引人的空間,那麼能租出去的租金價格也有限,價差就很難拉出來。因此所謂「裝修成本的控制」,並不是一味的追求cost-down,而是有技巧地把錢花在刀口上,來提升房子的質感。在高房價時代的大都會區,以租代買成為常態,因而租客也越來越講究生活品質,二房東的價值,就在於空間品味的體現、服務體驗的提升,才能讓租客心甘情願為溢價後的租金買單。

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