05/30
BL漫畫展
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「價差」、「租期」、「裝修成本」是控制獲利的三個主要變項,另外有幾個次要的變項,也會影響投報率。
 
首先是「招租期」,也就是房子花多久的時間找到租客?招租期也等於是「空置期」的意思,房子一直空著,就沒有租金收入,當然會影響報酬。以台灣經驗來說,空置期都會在一個月內,只要不是地點太荒涼偏僻、根本沒有租房需求,一般來說都能在一個月內租出去,我自己的品牌旗下的房子,一般來說招租期都在兩週內,只要按我的方法慎選標的,並且用心規劃、整理房子,是不必擔心租不掉的。
 
最後還有一項「管理成本」,是指房子裡提供給租客的網路費、或是小額添購用品、維修費等每月經常性支出。這部分我會概抓1,000元,如果還提供代收垃圾、或是打掃等服務,那這部分的費用也必須計入為管理成本,要在盈餘中扣除,剩下的才是真正的獲利。
 
接下來套入以下的公式,就能算出案件的投資報酬率囉!
 
*「年投報率」為了方便計算,不使用金融業的「年化報酬率」算法,直接簡化為總投報率除以年數
 
練習:
 
4房2衛,大租金32,000元,租期5年,裝修加採購投入30萬元,設定租金A雅房12,500、B雅房12,000、C房13,500、D套房15,000,招租期1個月,每月管理成本1000元。(一律小數點第2位四捨五入取到小數點第1位)
 
試算:
 
價差?年實收?多久回本?總淨利?總投報率?年投報率?
 
答:
 
價差=(12,500+12,000+13,500+15,000)-32,000-1,000=20,000
 
年實收=20,000×(12-1)=220,000
 
多久回本=300,000÷220,000=1.4年
 
總淨利=220,000×(5-1.4)=792,000
 
總投報率=792,000÷300,000=264%
 
年投報率=264%÷5=52.8%
 
可能有些人會好奇,為什麼押金沒有被計入成本? (因試閱字數限制,更多內容請詳閱本書)
 

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