商業周刊 2022/1/6第1782期 (電子雜誌)

史上最凶打房、即將升息，2022該買房嗎？
越打越高的房市真相

房市熱到頂了嗎？2023才有轉折？升息能打下房價？
安全買房區、漲高風險區、負人口時代衝擊……
關鍵8問全面分析 


2021年，史上罕見的全台房價飆漲潮，
建商、政府、民眾都焦慮，
但多空拉扯下，想等房市反轉恐等到2023年後！
二○二二年，政府打房的力道又要破紀錄了！但，打房效應二二年還不會完全發酵，房市轉折點要到二三年，甚至二四年後才會出現。
元旦前夕，央行已喊話要升息、財政部祭出囤房稅改革案，內政部還要修法讓炒房最高可罰五千萬元、甚至坐牢三年！且新北市、台中市等各地方政府，也積極響應囤房稅，一場台灣史上最嚴厲的打房風暴即將來襲。
然而，過去一年政府早已「開打」，包括二一年七月上路、將預售屋納管的房地合一2.0 與實價登錄2.0、預售案稽查等。但根據永慶房產集團調查，二一年第四季，全台高達九六％的行政區，房價全數上漲，當中，十六個行政區漲逾三成。
明明，二一年台灣正式進入人口負成長時代，二二年又是央行鎖定的升息年，人變少、利息變高，照理房價不打也該跌，為何卻越打越漲？今年的房市，會受到更兇猛的政策變數影響嗎？

》最嚴厲打房潮強碰房價飆漲熱！
》未來房市仍走「量平、價緩漲」
「誰上新聞，我就打誰。」主掌住宅政策的內政部次長花敬群在商周專訪中撂狠話。他說，要阻擋不合理的飆漲，「像是突然哪邊開價又一坪飆高十萬元、還排隊搶買，這種案場就是聯合稽查要查的。」
從二○○九年馬英九政府開始打房後，一路到蔡英文政府最新一波打炒房修法草案，十三年來，不論是否事後鬆綁，已共計超過三十道打房令，房價卻是小跌大漲、續創新高。甚至在永慶二一年底的民調中，仍有高達七一％的民眾認為二二年房價還會漲。
永慶房產集團總經理葉凌棋分析，雖然二二年有貨幣緊縮、房市管制政策以及市場超額供給等多種干擾，但也有通膨、低利率、缺工、缺料，甚至台積電還要再覓地設廠等產業發展利多，支撐房價漲幅。因此他預期二二年房市走勢，仍將是「量平、價緩漲」的格局。
這可能是史上罕見、全台房價短線飆漲最瘋狂的時刻。房價越打越高，而建商、政府、民眾卻是一個比一個焦慮。
先看建商，明明房屋大賣，有何煩惱？

像白痴一樣思考
文╱曠文琪

    「我們有沒有像白痴一樣思考，像專家一樣行動？」
    最近召開內容會議時，我這樣問團隊。
    像白痴一樣思考指的是：做產品時，我們有沒有放下成見，從讀者現在的痛點，或是好奇點出發？而不是看不起眾人心中疑惑，還大聲嚷著：「這個不算是問題，大家應該知道了！」
    像專家一樣行動則是：針對讀者的需求，如專家般精準回應。所謂的精準，不是你用了多少的專業術語，而是你最後能否讓讀者記憶，並且感謝。
    道理聽來簡單，但越資深的同仁，越容易掉入倒過來的陷阱：陷入專業的傲慢，給出自以為是的方案，最後像白痴一樣，成就無人問津的產品。
    這期的封面故事發想，其實也是從沒什麼學問的OS開始的：
    「明明台灣未來就是少子化，還有兩岸危機，怎麼大家還敢一直買房？」
    「我現在去買房，會不會買在最高點？」
    「政府這次出重手，打房打得下來嗎？我還要不要再等等？」
    這些問題每在群組被拋出，就會引發熱烈討論。在總主筆習如的帶領下，兩位主筆洧楨、自明以政策、資金潮與供需等角度，搭配田野調查，解構出房價越打越漲的真相，並且預測：房價若要有轉折，最快也要等到二三、二四年左右。
    針對大家最想問的：少子化對房市的影響效應何時會發生，在第八十四頁的文裡也有明確的回答。
    有意思的是，他們還訪問了台灣房市的空頭總司令，政大地政系退休教授張金鶚，他竟一改以往苦勸消費者等房價下跌的立場，改口：「我沒有說不要買房子，但如果買房子，會犧牲很多，要看你自己划不划得來。」
    讓總司令改口的背後，是人們擔心現在不買，以後就買不起的焦慮。這種情緒，用數字難以衡量，但是倘若執政者無法用小白的心情去感受，只想繼續用專家的數字邏輯去決策，最後出現房市越打越漲，民眾更不信任政府的結局，實在不令人意外。

─封面故事─
72 史上最凶打房、即將升息，2022該買房嗎？
越打越高的房市真相
82 買哪裡安全？有何反轉訊號？今年能進場？
關鍵8問搞懂虎年買房機會
9大低漲幅區出列
86 「空頭總司令」三房換到一房，買下四千萬退休宅
  打房大將公開四度購屋經驗
  張金鶚：房價要跌，難！
88 半租半買降首購負擔，奇招讓買房人數創新高
英國拚「買得起房」見效
韓國打房25次完敗
90 楊金龍、陳南光三議題不同調，悄釀茶壺風暴
打房這檔事
竟成央行總裁之爭前哨戰

─火線話題─
30 電信業回歸三強鼎立，不再有便宜5G！
  遠傳逼出台灣大購併案
  蔡明忠、魏應州講價幕後

─產業風雲─
40 自帶最強消費力、意志力，他們不再是科技絕緣體！
銀髮數位移民滿血登場
變外送、電競、電商新貴客
44 「數位，能說些從前沒法說的事……」
  75歲阿公練成電競選手、銀髮網紅創千萬點閱率

─國際焦點─
50 高CP值燃油車霸主跟進布局，陷掙扎取捨
豐田終於要拚純電動車！

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