圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱

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作者序 面對都更，除了看見利益，更該看懂法律！

第一章 破解建商沒告訴你的都更陷阱
案例01 一覺醒來，十年新屋要拆？
案例02 震災戶一塊地兩樣情，一宗建案割裂更新
案例03 被騙簽下同意書，老太太活活被氣死！
案例04 建商換人，原談好條件全不見！
案例05 未辦產權登記，建物被強拆，更新談判籌碼盡失
案例06 地下一樓商場變停車場，大地主氣到腦中風！
案例07 更新前的價值，比更新後還高？！
案例08 更新會理監事分到坪數，是我家的兩倍！
案例09 主人不在家，房子一夕之間被夷為平地，合法？！
案例10 營造商倒兩次，住戶自辦更新留下一屁股爛帳！
對照索引表——第一章「案例」VS第三章「解說」

第二章 都更屋主最想問的30個問題
問題01 什麼樣的房子，都更機會最大？
問題02 買老舊公寓等待都更，划算嗎？
問題03 自己辦都更，比交給建商辦好嗎？
問題04 房屋雖舊卻還能住，我不想參與都市更新，可以嗎？
問題05 更新後扣除公設，真的能夠「一坪換一坪」嗎？
問題06 我該挑選錢給得多的建商，或商譽好的建商？
問題07 如何分辨「良心建商」或「黑心建商」？
問題08 我覺得房屋價格被建商估價太低，怎麼辦？
問題09 建商召開公聽會，我要聽出什麼重點？
問題10 簽合約真的是保障雙方嗎？還是保障建商？
問題11 簽約之後，建商的設計圖與當初不一樣怎麼辦？
問題12 都更同意書有幾種？我簽的是什麼同意書？
問題13 簽事業計畫同意書要注意哪些細節，才不會被騙？
問題14 從簽下同意書後到都市更新完成，合理需要多久時間？
問題15 簽了同意書，可不可以反悔？
問題16 除了原本同意書的內容外，我可不可以另外加註？
問題17 遇到黑心建商強迫我簽下同意書，該怎麼辦？
問題18 有不同建商跟我要同意書，我都簽給他們，哪張有效？
問題19 不同意改建，為何還被強制拆遷？
問題20 我不想參加都更，可以領多少錢？
問題21 我沒有簽「同意書」，也可以選屋嗎？
問題22 我不同意都更，土地會被建商報請政府徵收嗎？
問題23 建商可以限制我選配房屋的位置嗎？
問題24 「權利價值表」讓人看得眼花撩亂，我應該怎麼看？
問題25 權利變換「抽籤」，為什麼我都抽不到好位置？
問題26 改建後分不回原來的店面，或根本分不到房子，怎麼辦？
問題27 都更重建期間，如何計算租屋補貼費用？
問題28 都更進行中，我可以賣房屋嗎？
問題29 建商蓋到一半倒閉了，怎麼辦？
問題30 建造過程中，發現建商是黑心建商，是否可緊急撤換？
對照索引表——第二章「問題」VS第三章「解說」

第三章 懂這些就不會被騙：都更法精華版全圖解
解說01 都市更新「地區」與「單元」劃定
解說02 都市更新「流程」概說
解說03 都市更新的「同意」比例
解說04 都市更新的「公聽會」與「公開展覽」
解說05 都市更新「審議程序」
解說06 都市更新「容積獎勵」
解說07 「公有地」強制參與更新
解說08 都市更新「協議合建」與「權利變換」
解說09 都市更新「權利變換」
解說10 土地相關「權利人」
解說11 「舊違建戶」的處理
解說12 權利價值的「估價」
解說13 地主「共同負擔」
解說14 都市更新的「稅捐」與「優惠」
解說15 都市更新程序的「簡化」
解說16 更新範圍內原有建物的「強制拆遷」程序
解說17 「司法救濟」程序
解說18 更新事業的「實施」與「監督」

作者序
面對都更，除了看見利益，更該看懂法律！

　　近年來城市中的精華土地越來越稀少，建商紛紛將目光轉向已開發的老舊社區土地，「都市更新」儼然成為近兩年台灣社會最火紅的名詞。但政府似乎僅著眼在都更推動的績效，對於許多更新案實際上所面臨的真正難題──「並非獎勵不夠，而是權益分配及保障」的問題，卻始終未在關注之列。都更條例的歷次修正，多半為降低門檻、簡化程序的條文，對於地主的權益保護相關配套，往往未加考慮周延。

　　我從九二一地震之後，就開始接觸都更案件，至今已逾十年，大部分的時候都是站在地主立場，捍衛地主權益。十多年來，看到許多對都更不瞭解的民眾，因不懂相關法令而錯失權益，最後整個人生都因都更而改變，落得悲慘下場，有感於此，決心揭發建商不敢說的都更「陷阱」，希望能讓更多人免於受害。再則，我看到坊間出版的都更書籍，不是過於專業，就是偏向開發業者的觀點，官方版的《都市更新市民操作手冊》又不敢講得太明白，因此決意不揣孤陋，將個人多年的經驗提供各界參考。

　　為增進可讀性，全書分為10個案例、30個問題及18個解說，並且本於下列的宗旨撰寫：

　　1.「圖解」：使用白話口語，輔以大量的圖解，來解說專業的術語概念。

　　2.「實用」：集中焦點，割捨都更中過於技術性的細節，或是與地主不太有關係的部分，使讀者能在最短的時間獲得最重要的資訊。

　　3.「完整」：對於都更各階段，地主可能遇到的問題，都儘可能加以著墨、分析。

　　4.「專業」：從不動產專業律師的角度切入，深入探討都更法的相關問題及地主的權益保障，雖然行文力求淺顯易懂，但也不失專業性。

　　5.「地主觀點」：站在地主的立場剖析都更的利弊得失，不過地主也有「想要都更」及「不想要都更」兩種，我曾服務過的地主客戶，兩種立場的地主都有，因此本書許多論點，並不偏向任何一方，甚至也深刻考量建商整合都更的難處，期望能在「多數決」與「少數保障」中間找到一個平衡點。

　　都市更新實務所涉及的層面相當廣泛，包括都市計畫、建築、景觀、社會、法律、交通、財經、土地開發、估價、地政、稅務等，且各個層面都有各自的專業，套句某位曾著有四十餘冊不動產鉅作的前輩所言：「房地產沒有老師！」本書所寫內容，是我彙集十年來承辦數十件都更案件所累積的經驗，並參佐最新法規及專業文獻整理而成，希望本書能提供讀者一些助益！