商業周刊 2024/4/3第1899期 (電子雜誌)

5現場追蹤》房價漲多少、誰碳費衝擊大？受災縣市公開

碳費開徵 房價上漲真相

高雄建案3天完銷、賭漲價5%「碳費保底」購屋法延燒
為何越往中南部越瘋？

「成本短中長期都降不了」
》碳費3版本試算，七都恐6年漲2成
》6問答解惑「綠色通膨」：該不該買房、何時進場？


碳費開徵，台灣房價漲定了？答案，竟是越往南走，似乎就越肯定。
碳費將上路，三月，環境部宣布在二○二五年如期開徵，急壞了企業界，高喊房價恐上漲一五％，身處北部「天龍國」的環境部、內政部連忙跳出來說，營建業並非碳費首波徵收對象，碳費主要影響鋼筋、水泥業，從每噸含碳量推估，碳費對建築成本影響不到一％，不至於讓房價上漲。
為解開碳費衝擊房價之謎，商周展開蓋房的上中下游產業之旅，看到碳轉型正在各產業如火如荼展開。而碳費帶動房價的預期心理，已讓房市越燒越旺，甚至燒出一個「碳費保底」炒作題材與預期長期必漲的購屋風潮，越往南走，現象越瘋狂。
同時，商周也請專家、學者針對碳費每噸收三百元、五百元、二○三○年漲到三千元推估出台灣七都房價的可能漲幅。

房市現場》
高雄建案三天賣光！
揭投資客搭碳費搶房盤算
三月底，根據永慶房產趨勢前瞻報告最新數據，六都與新竹縣市第一季平均房價漲幅，除了雙北市還壓在八％以下，其餘各城市全飆出兩位數單季漲幅，同時這七大城市還飆出今年頭兩月平均交易量年成長逾四一％的近十年新高。
「房價漲幅超過加薪幅度、通膨，是很大的社會問題挑戰。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋憂心的說。
對此，一家大型地產廣代公司廣告代理商老闆娘印象最深刻的是，北高雄橋頭新市鎮的瘋狂買氣。
農曆年後，她在當地經手的一處建案，才剛辦完記者會，不到三天，數百戶的建案就被搶購一空，火速宣告完銷。她認為，除了新青安低利房貸、股市上兩萬點等因素外，由於碳費會加重水泥、鋼筋、玻璃等營建成本，激化消費者產生類似「麵粉漲，麵包不可能不漲」的碳漲價預期心理。民眾擔心現在不買，以後會更貴，因此紛紛搶進，成了墊高房價的關鍵助燃劑。
「房子賣成這樣，對我也不好，因為根本賺不到廣告費。」這位女老闆說。
一個「碳費保底」發財賭注，也悄悄在中南部延燒。這次投資客不同於過去短進短出的紅單炒作，現在看的是，三年到五年的中長線綠色通膨漲幅，他們鎖定的是中南部五％起跳的低首付與工程款零付款的預售屋，設定房價兩千萬的房子，只需要押注一百萬元就能買房進場。
之後三年到五年因工程零付款，幾乎沒有財務壓力，就坐等碳費帶動營建成本，只要有五％的房價漲幅，也就是漲一百萬元，在交屋後立即出售，避免高額房貸上身，這樣即使扣除房地合一稅與雜費等約五成的交易成本，也能保底賺進約五十萬元，三年投資報酬率達五成。如果還有其他房市利多，例如台積電進駐等，還可能賺更多。
對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，買方只要出五％的錢，就能對賭交屋後的房價，但如果房價下跌，買方可以選擇退戶不交屋，頂多賠掉五％，風險小且利潤高，「它的致命吸引力在於一個字：賭，而且這個賭盤的機率是賺多賠少。」他說。
但為何鎖定中南部建案？高源不動產估價師事務所所長陳碧源解釋，碳費主要影響營建成本，而營建成本占房價比率南北有別。北部因高房價、高地價，因此營建成本占比低、影響相對低；但中南部由於房價、地價相對低，營建成本占比因此相對高，碳費拉動房價的效應將更放大。所以，多數投資客往中南部買房卡位等漲價，而非大台北的物件。
此外，還要注意，大型建案基地或大品牌建商以量制價，且議價能力也強，相對有能力幫消費者吸收碳漲價衝擊；反之，小基地或小建商轉嫁消費者的碳漲價也會更激烈，這也會影響買房投資成效。
但真有這種穩賺不賠的投資生意？我們前進水泥、混凝土、營造廠一探究竟。

 

小心物價完美風暴
文╱曠文琪

    統計數字常是落後指標，對於物價，尤其如此。
    這期封面故事與特別企畫，主題都圍繞著物價。從碳費到電費，從建商到餐飲業，都反映了：高成本時代來臨。
    政府宣布二○二五年開徵碳費，首當其衝的是水泥、鋼筋、玻璃等高碳排產業，它們都是建案主要原料。基於麵粉漲、麵包也會漲的預期心理，碳費成為房價助燃劑。
    但碳費對房價影響怎麼算？有人乘機哄抬，或確有其事？
    商周團隊進行三個月調查採訪，從上游原料追到下游代銷，一層層揭開碳費的蝴蝶效應。
    我們發現，碳費確實會提高建築成本，但究竟是官方宣稱的不到一％，或民間計算的一五％，莫衷一是。原因在於：政府並未把收費規則透明化，各界用不同的假設推算，就出現極大價差。
    目前市場游資多，台商資金回流、竹科新貴崛起，碳費遇到熱錢，如同乾柴烈火，一點就燃。
    或許官方會說，目前CPI平穩，並未發現碳費衝擊物價。
    但我們想說的是： 別只看CPI，請到現場，看第一線發生什麼事。
    首先，台灣的CPI統計並未包括房價，縱使許多國家也未把房價計入，但台灣平均房貸負擔率達四二％，部分城市高達五、六成，等於人們把可支配所得的一半，拿來付房貸。
    假設碳費對建築成本的影響全球一樣，但在台灣，因為不合理的房貸負擔率，使得民眾對房價變化，感受更加強烈。
    其次，台灣長期壓抑的電價，剛好選在此時調漲，可能引發物價共伴效應。
    商周團隊調查餐飲指標業者，近半都計畫漲價。電價只是壓垮駱駝的最後一根稻草，食材、包材容器、垃圾清潔費，先前已全數漲價。
    台灣還有幾個特殊現象：生育率世界倒數第一，少子化且移工政策保守，缺工問題嚴重；美中對抗導致供應鏈重組，企業生產成本上揚。
    碳費、電價、工資、供應鏈重組，全都不利物價，同時發生，可能引發物價的完美風暴。
    這不是升息所能解決的事，更不應從下游壓抑企業定價。政府應從源頭梳理，這是新總統、新內閣，必須嚴肅面對的事。